2021_12 Skattestoppet har sparet boligejerne for enorme beløb

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit, og Joakim Achen, studentermedarbejder Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit, og Joakim Achen, studentermedarbejder

Boligejerne har sparet titusindvis af kroner

Det er snart 20 år siden skattestoppet blev indført, og samlet set har det sparet boligejerne for enorme beløb. På landsplan har en gennemsnitlig husejer sparet 122.000 kr. på skattestoppet fordelt med 93.000 kr. på ejendomsværdiskatten og 29.000 kr. på grundskylden.

Skattestoppet trådte i kraft i 2001, men blev yderligere præciseret i 2002. Beskatningen af fast ejendom er derfor baseret på ejendomsvurderingen fra enten 1) 2001 tillagt 5 pct. 2) 2002 eller 3) den seneste vurdering, afhængigt af hvilken en der er den laveste. Det er derfor i høj grad de boligejere, der tilbage i starten af 00’erne allerede boede i en dyr bolig, og som samtidig har været bosat i områder, der har været kendetegnet ved store boligprisstigninger, som har oplevet den største besparelse.

Læs artiklen: Nordeas forventninger til F1-, F3- og F5-renten.

Faktaboks: Skattestop og skatteloft

Skattestoppet på ejendomsværdiskatten samt skatteloftet på grundskylden blev indført i 2001, hvor den politiske hensigt var at holde skatterne i ro. På boligmarkedet betød den politiske aftale:

  • at ejendomsværdiskatten blev fastlåst til at udgøre 1 pct. af ejendommens værdi op til 3.040.000 kr. og 3 pct. af det resterende beløb. I 2021 blev satsen dog sat ned til 0,92 pct. Der eksisterer desuden et nedslag for ejendomme købt før 1. juli 1998 og for pensionister.
  • at grundskylden blev underlagt et skatteloft, der betyder, at den højst må stige med 7 pct. om året. Den udgør mellem 1,6 og 3,4 pct. af grundens værdi og fastsættes af kommunalbestyrelsen i den enkelte kommune.

Store geografiske forskelle på, hvor meget boligejerne har sparet

På en suveræn førsteplads på listen over de kommuner, hvor husejerne har haft størst økonomisk gavn af skattestoppet, ligger Frederiksberg. Her har den gennemsnitlige boligejer sparet 1.693.000 kr., hvilket svarer til en gennemsnitlig månedlig ”besparelse” på lidt over 7.000 kr. over alle tyve år.

Selvom der ikke er andre kommuner, der kommer i nærheden af den økonomiske gevinst, som husejerne på Frederiksberg har fået ved skattestoppet, har husejerne i de 10 øverste kommuner på listen over de største besparelser alle sparet mere end en kvart million kroner som følge af de sidste tyve års skattestop. Alle 10 kommuner er ikke overraskende beliggende i Region Hovedstaden, hvor boligpriserne er steget kraftigt de sidste tyve år og fra et i forvejen højt niveau sammenlignet med landsgennemsnittet. Aarhus kommer dog ind på en 13. plads.

Så meget har en gennemsnitlig boligejer sparet på skattestoppet siden 2001

Så meget har en gennemsnitlig boligejer sparet på skattestoppet siden 2001

Kilde: Nordea Kredit


Retter man blikket mod de kommuner, hvor husejerne i gennemsnit har sparet mindst på skattestoppet, er langt de fleste kommuner placeret i Jylland og i landsdelen Fyn. Det hænger sammen med, at en stor del af de jyske kommuner har været karakteriseret ved relativt lave boligpriser samt relativt lave boligprisstigninger de sidste tyve år. Således har husejerne i de 10 kommuner, hvor den økonomiske gevinst har været mindst, oplevet en samlet besparelse på mellem 30.000 og 45.000 kr.

Alt i alt har en gennemsnitlig husejer sparet 6.100 kr. om året, hvilket for mange familier er et betragteligt beløb, som kan mærkes på pengepungen.

Udsigt til højere boligrenter.

Faktaboks: Sådan har vi regnet

Skattestoppet blev indført af Anders Fogh Rasmussens regering i november 2001 og præciseret i april 2002. Skattestoppet betyder, at ejendomsværdiskatten siden 2002 er blevet beregnet som den laveste værdi af:

1) ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.

2) ejendomsværdien pr. 1. januar 2002

3) det aktuelle års ejendomsværdi.

Frem til 2002 blev progressionsgrænsen for ejendomsværdiskatten hvert år reguleret i takt med udviklingen i de gennemsnitlige ejendomsvurderinger, men som led i ejendomsværdiskattestoppet har grænsen siden 2002 været låst fast på 3.040.000 kr.

I beregningerne af, hvor meget boligejerne har sparet på skattestoppet, har vi taget udgangspunkt i, at progressionsgrænsen løbende ville være blevet hævet i takt med udviklingen i ejendomsvurderingerne i perioden 2002 til 2011, hvor den seneste vurdering er fra.

Både beregningen af den faktisk betalte ejendomsskat og beregningen af den skat, boligejerne havde betalt, hvis skattestoppet ikke var blevet indført, tager udgangspunkt i de eksisterende ejendomsvurderinger, hvor den seneste vurdering er fra 2011. Enkelte boligejere har allerede modtaget deres ejendomsvurdering fra 2020, men da antallet er få, og da datagrundlaget er begrænset, er de ikke medtaget i beregningen af boligejernes besparelse ved skattestoppet.

Beregningerne tager udgangspunkt i en boligejer, der beskattes efter de almindelige regler for ejendomsværdiskat. Nedslag på parcelhuse og fritidshuse, der er erhvervet senest 1. juli 1998, samt nedslag for folkepensionister er således ikke medtaget.

For grundskylden har vi regnet på, hvor meget en gennemsnitlig husejer har betalt i grundskyld i de enkelte kommuner, efter at der er taget højde for stigningsloftet, og sammenlignet med, hvor meget husejere skulle have betalt, hvis skattestoppet ikke var blevet indført. Differencen betragtes som den gevinst, boligejeren har opnået som følge af skattestoppet.

Der er tale om nominelle beløb, hvorfor der ikke er taget højde for de mellemliggende års inflation.

Skattestoppet har presset boligpriserne yderligere i vejret

Siden skattestoppet er boligpriserne steget mærkbart, også selvom der har været år med faldende priser undervejs. Et gennemsnitligt parcel- og rækkehus koster i dag næsten det dobbelte af prisen i 2001, og i København og Gentofte er priserne tredoblet, mens de på Frederiksberg er næsten firdoblet.

Skattestoppet betyder, at boligejerne ikke beskattes af den fulde værdi af deres bolig, og det er en af forklaringerne på de kraftigt stigende priser. Hvis der havde været snor mellem boligpriser og boligskatter, er det sandsynligt, at boligpriserne ikke ville være steget nær så meget, da køberne ville have haft sværere ved at blive kreditgodkendt, hvis de løbende udgifter til ejendommen havde været højere.

Når det nye skattesystem træder i kraft fra 2024, kommer boligpriser og boligskatten igen til at følge hinanden, og det forventes at lægge en dæmper på, hvor meget og hvor hurtigt boligpriserne kan stige i de efterfølgende år. Det vil alt andet lige også reducere risikoen for en ny boligboble som den, vi fx var vidne til i perioden op til finanskrisen i midten af 00’erne.

Nye vurderinger sender ekstraregning til boligejerne.