2022_04 Forstå udviklingen i boligrenterne. Vil renten falde igen?

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit

Hvorfor stiger renten?

De stigende renter skyldes især, at inflationen er kommet op på et meget højt niveau. I marts blev inflationen i USA målt til 8,5 pct., hvilket er det højeste niveau i over 40 år, mens forbrugerpriserne i euroområdet og i Danmark er steget med hhv. 7,4 pct. og 5,4 pct.

De høje inflationstal får centralbankcheferne ned i maskinrummet, da de har som mål at holde inflationen på ca. 2 pct. Bliver inflationen højere, kan centralbankerne hæve renten. Dermed bliver det dyrere at låne penge, og derfor vil familier og virksomheder efterspørge færre varer og tjenesteydelser. Det vil igen få efterspørgslen til at falde, og når der ikke er så mange, der er interesseret i at købe en given vare, vil det alt andet lige presse prisen ned. Det er præcis den effekt, som centralbankerne ønsker, når de vil have inflationen ned.

Læs vores nye renteprognose og bliv klogere på, hvordan realkreditrenterne forventes at udvikle sig i den kommende tid

Den amerikanske centralbank (Fed) har allerede hævet renten, mens Den Europæiske Centralbank (ECB) med stor sandsynlighed følger efter senere på året. Da Danmark fører fastkurspolitik i forhold til euroen, kan vi også herhjemme forvente højere renter fra Nationalbanken.

Umiddelbart kan det virke paradoksalt, at renterne allerede er steget så meget, når centralbankerne først lige er gået i gang med at stramme pengepolitikken, men forklaringen er, at ingen investorer ønsker at ”sidde tilbage med aben”. Særligt de lange fastforrentede realkreditobligationer er nemlig ret kursfølsomme, hvilket betyder, at kursen falder mærkbart, når renten stiger. Det kursfald ønsker investorerne ikke, og derfor reagerer de, når de forventer, at renten stiger, i stedet for at vente på, at det rent faktisk sker, og kurserne falder. En stor del af de forventede fremtidige renteforhøjelser fra centralbankerne er således allerede indregnet i de nuværende renter.

Usikkerheden om den fremtidige renteudvikling drejer sig derfor ikke kun om, hvorvidt centralbankerne hæver renten, men også om med hvor meget og hvor hurtigt de gør det. Situationen er nemlig ikke helt enkel for centralbankerne.
 

Er der mulighed for, at renten falder igen?

På den ene side er det nødvendigt, at centralbankerne får inflationen under kontrol, da en vedvarende høj inflation vil få lønmodtagerne til at kræve højere løn. Det vil igen presse virksomhederne til at sætte prisen på deres varer eller tjenesteydelser op og dermed sætte gang i den berømte eller snarere berygtede løn-pris-spiral, som vi bl.a. døjede med at få under kontrol i 70’erne. Også selvom der er meget, der adskiller situationen dengang fra nu.

Læs også: Så meget er huspriserne steget i de enkelte kommuner

Situationen bliver ikke bedre af, at arbejdsløsheden i euroområdet i øjeblikket er historisk lav. Derfor kan nogle virksomheder være tvunget til at ”stjæle” medarbejdere fra hinanden, hvis de har brug for særlige kompetencer. Det kræver normalt et godt tilbud for på den måde at lokke medarbejdere til.

Den samme dynamik gør sig gældende i USA, hvor arbejdsudbuddet oven i købet er faldet mærkbart under corona, hvilket har forværret situationen.

På den anden side skaber den fortsatte coronapandemi og krigen i Ukraine usikkerhed, og det ses på forbrugertilliden, der er banket helt i bund. I Danmark er forbrugertilliden således på det laveste niveau siden 1988, og selv under finanskrisen og under den første og dermed eksperimentelle coronanedlukning så danskerne mere optimistisk på økonomien end nu. Det kan få danskerne til at beholde pungen i lommen og forbruget til at stoppe op. Det er ikke mindst den stigende inflation, der har gjort danskerne i dårligt humør økonomisk.

Krigen i Ukraine har nemlig fået inflationen til at stige yderligere fra et i forvejen højt niveau, og det udhuler familiernes købekraft, fordi de skal bruge flere penge på bl.a. opvarmning, el, benzin og fødevarer. I den situation vil nogle familier være tvunget til at spare på andre områder, hvilket vil få efterspørgslen til at falde og derigennem presse priserne ned. Det kan så også reducere de inflationsproblemer, vi er vidne til lige nu.

Bliv klogere på opkonverteringer: Værd at vide om opkonvertering

Mange familier er dog godt rustet, da de har brugt færre penge under corona og generelt har oplevet stigende friværdier og høje afkast på deres aktier, hvis de har været med i en længere årrække. Samtidig fører mange regeringer, herunder også den danske, en ekspansiv finanspolitik, hvor de uddeler fx varmehjælp, højere kørselsfradrag og andre helikopterpenge til ældre og andre trængende. Kombineret med store udgifter til forsvar og ukrainske flygtninge kan det få inflationen til at stige yderligere og derigennem forværre centralbankernes problemer.

I Kina, hvor mange varer kommer fra, er corona stadig et stort problem. Store byer er lukket ned, medarbejderne på virksomhederne er sendt hjem, og containerskibene ligger stille i nærheden af de vigtige havne. På den ene side reducerer det forbruget af energi og råvarer lige nu, hvilket er godt for inflationen, men på lidt længere sigt kan det skabe yderligere flaskehalse, fordi vi ikke får de varer hjem i butikkerne, som vi plejer, og det kan have den modsatte effekt med stigende priser til følge. Ingen ved, hvor lang tid det varer, da Kina har tilkendegivet nultolerance overfor corona.

Vi står således i en situation, hvor nogle økonomiske forhold trækker inflationen op, mens andre forhold trækker inflationen ned, og hvor fremtiden er mere usikker end normalt. Centralbankerne er derfor både bekymrede for at gøre for lidt, så inflationen eksploderer yderligere og kommer ud af kontrol, og for at gøre for meget, så det rammer den økonomiske vækst med risiko for recession til følge. Det er en af forklaringerne på, at centralbankerne ikke allerede har hævet de ledende renter mærkbart, og fremadrettet bliver det en svær balancegang at styre samfundsøkonomien sikkert gennem det økonomiske stormvejr, vi befinder os i lige nu.

Der er altså en ikke ubetydelig risiko for, at markedet overvurderer antallet af renteforhøjelser fra centralbankerne, men der er også risiko for, at det bliver nødvendigt at hæve renterne mere end forventet på nuværende tidspunkt. En renteprognose er derfor ikke en eksakt viden om fremtiden, men derimod det bedste bud på, hvordan renten kan udvikle sig på baggrund af det, vi ved i dag. Det er ærgerligt, at det ikke kan gøres mere præcist, men det er nu engang sådan, vilkårene er.