Normalt er stigende renter ikke noget, boligejerne forbinder med noget positivt, men har familien et fastforrentet realkreditlån, er der god grund til at følge med i renteudviklingen lige nu. De stigende renter betyder nemlig, at mange familier kan skære en bid af restgælden ved at omlægge deres lån til en højere rente – også kaldet opkonvertering.

Øvelsen går ud på, at den stigende rente får kursen på de fastforrentede obligationer til at falde, og det betyder, at boligejerne kan købe deres gæld tilbage for færre penge, end de skylder. Har boligejeren fx et 30-årigt 1 pct. lån med afdrag, så ligger kursen i øjeblikket på ca. 80. Det betyder, at boligejeren kan indfri en gæld på 1 mio. kr. ved at købe de bagvedliggende obligationer tilbage for ca. 800.000 kr. og derved reducere restgælden med ca. 20 pct. eller 200.000 kr.

Læs også: Forstå udviklingen i boligrenterne. Vil renten falde igen?

For at finansiere de 800.000 kr. har boligejeren dog behov for et nyt lån. Men da renten er steget, vil det nye lån have en højere rente. I dag ligger renten på et 30-årigt fastforrentet lån på 3 pct., hvis der er tale om et lån med afdrag. Og det er her, at boligejeren skal være opmærksom. For når renten på det nye lån stiger, gør den månedlige betaling det også. Enten i form af en højere ydelse eller et lavere afdrag.

I skrivende stund kan man optage et 3 pct. lån til en kurs på ca. 96, og hvis man skal have dækket de ca. 800.000 kr. for lånet, kurstabet og de omkostninger, der er forbundet med konverteringer, betyder det, at det nye lån for en restæld på ca. 851.000 kr., hvilket er 149.000 kr. mindre end restgælden på det oprindelige lån.

Når man opkonverterer, starter man derfor med en stor gevinst i form af en lavere restgæld. Men da man samtidig bytter en lav rente ud med en højere rente, skal man fremadrettet betale mere for sit lån, enten i form af en højere månedlig betaling eller i form af et lavere afdrag. Som tiden går, vil den oprindelige gevinst altså gradvist blive spist op af en højere ydelse eller et lavere afdrag, og går der lang tid, før boligejeren igen kan lægge om til en lavere rente, vil boligejeren tabe penge på sin konvertering. Det gør det mere spekulativt at konvertere op end ned i rente.

Ny renteprognose: Sådan forventes boligrenterne at udvikle sig

Hvor lang tid, der går, før gevinsten er væk afhænger af lånets størrelse, den oprindelige rente, restløbetiden og afdragsprofilen. En grov tommelfingerregel i det nuværende rentemarked er, at det tager ca. 15 år før gevinsten er væk, hvis det oprindelige lån har en rente på mellem 0,5 pct. og 1,5 pct.

Når man konverterer op i rente, satser man dermed på, at renten på et tidspunkt falder, så man igen kan lægge om til en lavere rente. Jo hurtigere rentefaldet kommer, jo større er gevinsten. Opkonverteringer giver derfor kun mening, hvis man forventer, at den nuværende rentestigning er midlertidig, og at renten vil falde igen.

Kigger vi tilbage i tid, har renten svinget en del, også selvom den mest er faldet i det seneste årti. De hurtigste boligejere har derfor haft mulighed for at konvertere både op og ned i rente flere gange, også selvom nogle af renteændringerne har været forholdsvis kortvarige.

Inden man beslutter sig for at konvertere op i rente, bør man søge individuel rådgivning. Man bør også overveje at få regnet på en skrå konvertering, hvis familiens risikoprofil har ændret sig. Ved en skrå konvertering bytter man det fastforrentede lån ud med et variabelt forrentet lån, og det kan være en fordel, hvis renten hurtigt falder igen, eller man går i flytteplaner.

Læs også: Så meget er huspriserne steget i den enkelte kommune

Samtidig bør man overveje, om der er ældre i familien, der også har brug for rådgivning om deres boliglån. I Nordea Kredit kan vi nemlig konstatere, at de ældste boligejere ikke konverterer deres boliglån nær så ofte som de yngre, selvom vi kontakter begge grupper. Det kan skyldes, at de ældste boligejere har andre forventninger til renten, men det kan også være, fordi de mangler hjælp fra et betroet familiemedlem.

Beregningseksempler:

Omlægning fra et 0,5 pct. lån med en oprindelig løbetid på 30 år, 1 mio. kr.