Inflationen styrer rentemarkederne

Når vi snakker om renteudvikling og vores forventninger til boligrenterne, er vi nødt til at se på inflationen. Det er nemlig inflationen, der sætter dagsordenen på de finansielle markeder i øjeblikket, og hvis vi ikke forstår de dynamikker, der er på spil omkring den høje inflation, kan vi heller ikke forstå udviklingen i boligrenterne.

Centralbankerne er nemlig sat i verden for at holde inflationen på ca. 2 pct., og eftersom inflationen er væsentligt højere end målsætningen i både USA og Europa, har centralbankerne fundet det store skyts frem. De tidligere opkøbsprogrammer, der har været med til at holde bl.a. de danske boligrenten nede, er derfor indstillet, og de ledende renter er allerede sat mærkbart op.

Læs også: Rentestigningerne gør ondt på boligmarkedet 

Centralbankerne går hårdt til værks

Når centralbankerne går så hårdt til værks, så skyldes det, at de er bange for, at den høje inflation bider sig fast. Det farlige ved høj inflation er nemlig, at den hurtigt risikerer at blive selvforstærkende. For hvis forbrugerne oplever, at deres købekraft forringes, fordi mange varer og services stiger i pris, skruer de bissen på, når de skal til lønforhandling i ønsket om at opretholde deres levestandard. Men hvis virksomhederne giver efter, bliver de nødt til at lade prisen på deres varer eller services stige yderligere for at dække deres omkostninger, og det mønster risikerer at gå i ring.

Det vil centralbankerne for alt i verden undgå, og løsningen er, at sætte renten så massivt op, at forbruget hurtigt kommer ned. For hæver centralbankerne de ledende renter, så stiger renten på øvrig gæld nemlig også og herunder renten på boliglån. Kombineret med høje energiudgifter, der tvinger mange familier til at bruge flere penge på el, opvarmning og transport, vil det få den samlede efterspørgsel til at falde, og det vil alt andet lige lægge en dæmper på yderligere prisstigninger. Det er nemlig svært for virksomhederne at hæve prisen på deres varer eller services, hvis der ikke er ret mange borgere, der ønsker eller har mulighed for at købe dem.

En hurtig reaktion fra centralbankerne er derfor essentiel for at sikre, at inflationsforventningerne ikke bider sig fast. Mange familier kan nemlig godt acceptere en kortere periode, hvor priserne stiger mere end lønnen, men de færreste vil acceptere det flere år i træk.

For centralbankerne gælder det altså om hurtigst muligt at få kontrol med inflationen, så lønmodtagere og virksomheder ikke møder op med en forventning om, at den nuværende inflation fortsætter. I stedet skal den høje inflation ses som et midlertidigt fænomen, der snart forsvinder igen.

Læs også: Forventninger til renten på F1-, F3-, og F5-lån

Inflationen er oppe på 8-10 pct., og det kræver yderligere rentestigninger

I øjeblikket er inflationen på 8,3 pct. i USA, 10,0 pct. i EU og 8,9 pct. i Danmark. Samtidig tyder meget på, at den høje inflation vil række flere år ud i fremtiden, da virksomhederne endnu ikke har sendt de hele omkostningen til de stigende priser på bl.a. energi og transport videre til forbrugerne.

Jeg forventer derfor, at det kommer til at tage tid at få inflationen tilbage på de 2 pct., som centralbankerne styrer efter, og i mellemtiden kan vi forvente yderligere renteforhøjelser fra både den amerikanske centralbank Fed og den europæiske centralbank ECB.

Hvor meget skal realkreditrenterne stige?

Jeg forventer, at de danske realkreditrenter skal stige yderligere frem mod midten af næste år, primært fordi centralbankerne vil være nødsaget til at fortsætte den kraftige opstramning af pengepolitikken.

Renteforhøjelserne er allerede forventet i markedet, og derfor forventer jeg, at vi vil se de største stigninger i renten på de korte variabelt forrentede lån, mens de 30-årige realkreditrenter allerede nærmer sig toppen.

Ind i efteråret 2023 forventer jeg, at de danske renter igen at begynde at trække lavere. Her vil det især være de korte renter, der vil føre an, da markederne vil begynde at indregne en rentenedsættelser fra centralbankerne i løbet af 2024 som følge af den forventede afmatning i økonomien.

Renteprognose for 30-årige fastforrentede lån

Konkret forventer jeg, at kursen på de 30-årige fastforrentede lån vil være svagt sivende frem mod sommeren 2024 for herefter at begynde at stige igen. Jeg forventer dermed, at den største del af rentestigningen ligger bag os, men at vi skal forvente forholdsvist høje lange renter i en rum tid endnu.

Forventet kursudvikling for 30-årige fastforrentede lån med afdrag:

Kilde: Nordea Kredit

Forventet kursudvikling for 30-årige fastforrentede lån med op til 10 afdragsfrie år:

Kilde: Nordea Kredit

Hvis jeg får ret i min renteprognose, vil den 30-årige rente altså ikke ændre sig ret meget i løbet af det kommende halvandet år. I dag koster det 4.930 kr. om måneden efter skat at låne 1 mio. kr., hvis der er tale om et 30-årigt 5% lån med afdrag, og 3.970 kr., hvis lånet er uden afdrag i de første ti år.

Renteprognose for variabelt forrentede lån

Det er ikke kun de lange renter, der forventes at stige yderligere i den kommende tid. I dag ligger F5-renten på 3,4 pct., og den forventes at stige svagt over det kommende år mod ca. 3,6 pct. for herefter at falde en lille smule igen i sidste halvdel af 2023, således at renten kommer ned i ca. 3,3 pct.

På samme vis forventes F3-renten at stige en smule fra det nuværende niveau på 3,0 pct. frem mod sommeren 2023 til ca. 3,2 pct. for herefter at falde til ca. 2,9 pct. ved udgangen af 2023.

Renten på Kort Rente-lån forventes også at stige i den kommende tid fra dagens niveau på ca. 2,2 pct. til 2,9 pct. ved udgangen af 2022 og derefter til ca. 3,4 pct. i 2023.

Kilde: Nordea Kredit
Anm: Kolonne "Rente i dag" afspejler den rente, der ville blive fastsat, hvis lånet skulle refinansieres eller rentetilpasses i dag.

I dag koster det 4.320 kr. efter skat at låne 1 mio. kr. med afdrag, hvis der er tale om et F5-lån og 4.340 kr., hvis der er tale om et F3-lån. Er lånet uden afdrag, koster F5-lånet 2.910 kr. og F3-lånet 2.830 kr.

Et Kort Rente-lån på 1 mio. kr. koster 3.600 kr. i dag, hvis lånet er med afdrag og 1.300 kr. uden afdrag, men her er der udsigt til større stigninger i renten i den kommende tid end på F3- og F5-lånet.

Hvorfor falder renten i andet halvår af 2023

De nuværende kraftige renteforhøjelser er nødvendige, men de er ikke uden omkostninger, og det ved centralbankerne godt. For selvom centralbankerne har mulighed for at presse inflationen ned ved at hæve de ledende renter, så kommer indgrebet med en pris for både den enkelte familie og samfundsøkonomien som helhed. For køber vi færre varer og services, kan virksomhederne blive tvunget til at afskedige medarbejdere, og når flere skifter lønchecken ud med fx dagpenge, vil forbruget falde yderligere. Det vil med stor sandsynlighed ikke blot føre til lavere inflation, men også skabe risiko for recession med højere arbejdsløshed til følge.

Centralbankerne vil derfor ikke blive ved med at hæve renterne, og i takt med at samfundsøkonomien får det stadig sværere og det nuværende inflationære pres letter, vil obligationsmarkederne igen falde til ro, med stigende kurser og lavere renter til følge. Det forventer jeg vil pressen realkreditrenterne en lille smule ned i andet halvår af 2023.

Stor usikkerhed om prognosen

Det skal understreges, at udsigterne for de danske realkreditrenter lige nu er omgærdet af udsædvanlig stor usikkerhed. Hvis inflationsforventningerne fortsætter med at stige, vil centralbankernes renteændringer formentlig blive kraftigere og vare ved i længere tid, end markedet aktuelt forventer. Det kan blive aktuelt, hvis energipriserne fastholdes på de nuværende meget høje niveauer.

Der er dog også mulighed for, at energipriserne begynder at falde tilbage, i takt med at de europæiske lande får etableret andre forsyningskilder. Samtidig er risikoen for en hård økonomisk opbremsning i Europa steget markant. Det kan potentielt give anledning til en forstærket tro på en markant lavere inflation i løbet af 2023, hvilket igen vil kunne få markederne til at reducere forventningerne til styrken i de fremtidige renteforhøjelser.