Sværere at komme ind på boligmarkedet

Særligt førstegangskøberne har det hårdt

Hvor hårdt førstegangskøberne er ramt, kan illustreres ved et lille eksempel. Hvis vi fx skruer tiden tilbage til februar 2020, dvs. lige inden landet lukkede ned første gang som følge af corona, og boligpriserne gik amok, kostede et gennemsnitligt hus på 140 m2 ca. 2.050.000 kr. på landsplan. I dag koster samme hus 2.480.000 kr., hvilket svarer til en stigning på 430.000 kr. eller 21 pct.

Så meget koster et gennemsnitligt hus på 140 m2 i de enkelte landsdele

Kilde: Boligsiden.dk og Nordea Kredit

I samme periode er kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet realkreditlån steget fra 1 pct. til 5 pct., og køberne skal derfor trække væsentligt flere penge op af lommen, hvis de vil ind på boligmarkedet. Antager man, at den konkrete villa finansieres med 80 pct. realkreditlån, 15 pct. banklån og en udbetaling på de sidste 5 pct., er den månedlige betaling til bank og realkredit steget fra 6.810 kr. efter skat i februar 2020 til 10.510 kr. i dag, hvilket er et hop på 54 pct. på kun 2½ år.

Læs også: Bør man ændre sit rentetilpasningslån, når renten stiger?

Det er så stor en merregning, at den kan mærkes, også selvom lønchecken er vokset en lille smule i mellemtiden. For selvom der ryger lidt flere penge ind på kontoen, skal der også sættes flere penge af til både varme, el, fødevarer og transport som følge af den galoperende inflation, der er vokset fra under 1 pct. i årene inden corona til ca. 9 pct. i dag.

Så meget koster det at finansiere et gennemsnitligt hus på 140 m2 med 80 pct. realkreditlån, 15 pct. banklån og en udbetaling på de sidste 5 pct.

* Så mange m2 kan man købe i dag for den samme månedlige ydelse som i februar 2020
Kilde: Nordea Kredit

Leger vi med eksemplet, hvor en ung familie gerne vil ind på boligmarkedet, men kun har råd til at betale de 6.810 kr., det kostede at finansiere en gennemsnitlig villa på 140 m2 i begyndelsen af 2020, kan de i dag kun få et hus på 91 m2. Det er så småt, at nogle købere vælger en billigere kommune end først planlagt, mens andre betakker sig og ser tiden lidt an, hvis der ikke er andre områder på budgettet, de kan spare på.

Læs også: Ny rente på F1-, F3- og F5-lån. Højeste rente i 11 år

Udfordringen er ikke lige stor i alle kommuner

I mange kommuner særligt i og omkring hovedstaden er situationen endnu værre, fordi priserne har haft endnu mere fart på under corona. I det værste tilfælde Gentofte er finansieringsomkostningerne for en førstegangskøber fx steget fra 21.600 kr. om måneden efter skat i februar 2020 til 37.990 kr. i dag, hvilket er en stigning på 16.390 kr. (!) eller 76 pct. Det er et voldsomt stort beløb, også selvom det ikke er alle købere, der har brug for 95 pct. finansiering.

I mange af landets øvrige kommuner er stigningen lidt mindre, og prisniveauet ikke helt så højt, men det ændrer ikke ved, at boligmarkedet er kommet i modvind, og at der ikke er udsigt til vejromslag lige med det samme. 

Læs også: Her vil boligskattereformen skære over 1 mio. kr. af prisen

Situationen er uholdbar, og derfor er det sandsynligt, at vi kigger ind i en periode med faldende priser på boligmarkedet. Den nuværende cocktail af høje priser, høje renter og høj inflation kommer derfor også til at ramme eksisterende boligejere i form af lavere friværdi og sværere betingelser, hvis boligen skal sælges. Konkret forventer vi, at huspriserne vil falde med 5 til 10 procent fra toppen i sommeren 2022, til priserne rammer bunden, men ejerlejligheder vil falde med 10 til 15 pct.

Månedlig betaling efter skat for et gennemsnmitligt hus på 140 m2, hvor 80 pct. af købesummen er finansieret med realkreditlån, 15 pct. med banklån og de sidste 5 pct. med købernes opsparing

* Utilstrækkeligt datagrundlag
** Opgjort ultimo februar 2022
Kilde: Nordea Kredit