2022_11 Her er den gode nyhed på boligmarkedet

Til salg-skiltene skyder op over hele landet, udbuddet af boliger stiger, sælgerne er nødt til at give større afslag, men alligevel er der ikke købere nok, så derfor er prisen på både huse, ejerlejligheder og fritidshuse begyndt at falde. Det er den korte version af de seneste måneders dårlige nyheder om boligmarkedet, men heldigvis er det ikke hele sandheden.

I oktober offentliggjorde de økonomiske vismænd nemlig en ny prognose for dansk økonomi og dermed også boligmarkedet, og selvom prognosen ved første øjekast var barsk læsning for boligejerne, var der også gode nyheder. Det fremgår nemlig, at på trods af at vismændene forventer nogle hårde år med faldende boligpriser og lavere handelsaktivitet, så forventer de samtidig et stærkt comeback på den anden side af krisen.

Konkret forventer vismændene, at et gennemsnitligt hus vil falde med 6 pct. i 2023 og yderligere 2,4 pct. i 2024. Kombineret med de prisfald, vi allerede har set siden maj, hvor boligmarkedet vendte, betyder det, at der vil blive skåret ca. 10 pct. af prisen på et gennemsnitligt hus. I reale priser er der tale om et fald på ca. 20 pct. som følge af den høje inflation.

Det er ikke morsom læsning for boligejerne, og særligt nye boligejere kan frygte, at prisfaldene vil gøre dem teknisk insolvente. Det betyder, at de kommer til at stå i en situation, hvor deres gæld overstiger salgsprisen på deres bolig, så de er nødt til at sælge med tab, hvis de skal flytte.

"Boligejere, der ikke har planer om at sælge, skal derfor blot væbne sig med tålmodighed, for der er kun udsigt til et midlertidigt dyk i huspriserne"
Lise Nytoft Bergmann

Men inden man rynker panden, er det værd også at læse det, der står med småt i vismændenes rapport. I modsætning til andre økonomer, der kun kigger få år frem i tiden, når de udarbejder en prognose, så dykker vismændene nemlig længere ned i tallene og kommer med en mere langsigtet prognose for samfundsøkonomien. Og det er her, vi finder de gode nyheder for landets boligejere.

I den langsigtede prognose for perioden 2025 til 2030 forventer vismændene nemlig, at huspriserne vil stige med i gennemsnit 5,8 pct. om året, og det opvejer rigeligt de fald, som boligejerne har udsigt til i de kommende år. Boligejere, der ikke har planer om at sælge, skal derfor blot væbne sig med tålmodighed, for der er kun udsigt til et midlertidigt dyk i huspriserne. Faktisk kan boligejerne forvente en pæn fremgang i deres friværdi, hvis gevinsten først gøres op i 2030.

Konkret kan ejerne af et gennemsnitligt hus se frem til en gevinst på over 700.000 kr., hvis den beregnes for perioden 2021 til 2030 – og vismændene vel at mærke får ret i deres prognose. I 2021 kostede et gennemsnitligt hus nemlig knap 2,3 mio. kr., og selvom vi har udsigt til nogle hårde år på boligmarkedet med samlede prisfald på ca. 200.000 kr. fra toppen, vil de efterfølgende års prisstigninger betyde, at det samme hus kan sælges for ca. 3 mio. kr. i 2030.

De Økonomiske Råds prognose for udvikling af huspriserne frem mod 2030

 

2021

2022

2023

2024

2030*

Husprisprognose

  2,0 pct. -6 pct. -2,4 pct. 5,8 pct.

Pris for hus på 140 m2

2.285.000 kr. 2.330.000 kr. 2.191.000 kr. 2.138.000 kr. 2.999.000 kr.

*Salgspris ved en gennemsnitlig årlig vækstrate på 5,8 pct. som forudsagt i vismændenes prognose. Kilde: DORS og Nordea Kredit

Boligejere, der ikke skal sælge i nærmeste fremtid, kan altså ”svede” den nuværende krise af ved at vente på bedre tider.

De faldende priser kan fylde i den mentale baggage, men har man ikke planer om at sælge, bør man ikke være alt for bekymret. Langt de fleste boligejere kommer nemlig både igennem perioder med kraftigt stigende priser og perioder med faldende priser. Den nuværende situation er derfor ikke ualmindelig, men noget de fleste modne boligejere allerede har prøvet én eller flere gange før.

Med andre ord er der god grund til at tage afmatningen på boligmarkedet roligt og i stedet fokusere på, at man efter mange år normalt kan sælge sin bolig for flere penge, end man selv gav for den.

Tager man udgangspunkt i et gennemsnitligt hus, der blev købt for 30 år siden, så er det i gennemsnit steget med 4,9 pct. om året, mens en gennemsnitlig ejerlejlighed er steget med 6,1 pct. trods perioder med kraftige prisfald undervejs. Fx faldt huspriserne på landsplan med over 20 pct. fra 2007 til 2012, mens ejerlejlighederne faldt med 30 pct. i perioden 2006 til 2009.

Det bedste råd, man kan give til potentielle boligkøbere, er derfor at købe med brug for øje i stedet for at spekulere på, om de kan time deres entre på boligmarkedet. Hvis man skal bo i sin bolig i mange år, betyder det nemlig ikke noget for den samlede gevinst, om priserne falder det første år, efter man har købt, eller først i år fem eller syv. Og perioder med faldende priser er altså helt almindelige og dermed et vilkår for boligejere.