2023_01 I 00’erne faldt boligpriserne med op til 50 pct. – kan det ske igen?
Markante boligprisfald i 00'erne
Boligpriserne er igen begyndt at falde, og jeg bliver ofte spurgt, hvor store prisfald vi skal forvente, før boligejerne igen kan ånde lettet op. Mange erfarne boligejere tænker nemlig med gru tilbage på årene i slutningen af 00’erne, hvor kraftigt faldende priser rev friværdien fra hinanden og gjorde mange boligejere teknisk insolvente.
På landsplan faldt et gennemsnitligt hus med over 20 pct. i perioden 2007 til 2012, mens en ejerlejlighed faldt med 30 pct. fra 2006 til 2009 og sommerhuse med nogenlunde det samme, selvom prisfaldet på sommerhuse skete over en længere periode end for helårsboliger. Prisen på sommerhuse begyndte nemlig først for alvor at stige igen i 2017, og ejerne af sommerhuse oplevede derfor faldende eller sivede priser i næsten 10 år mod 5½ år for huse og knapt 3 år for ejerlejligheder.
Læs også: Samspillet mellem boligkøbere og -sælgere er forandret
På dele af boligmarkedet var prisfaldene dog endnu større. I flere kommuner i Vest- og Sydsjælland, Nordsjælland og på Bornholm faldt priserne eksempelvis mere end 50 pct.
Der er flere ligheder mellem prisudviklingen i 00'erne og i dag
Der er flere lighedspunkter mellem boligmarkedet i 00’erne og boligmarkedet i dag. Den mest markante er, at vi ligesom i 00’erne har været igennem en årrække, hvor boligpriserne først er steget eksplosivt for herefter at bremse hårdt op bl.a. som følge af stigende renter.
I 00’erne fløj boligpriserne nemlig mod himlen i 2004 og 2005, inden de stigende renter i 2006 fik magien til at stoppe, og det samme mønster har gjort sig gældende de seneste år, hvor kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet lån var nede i 0,5 pct. i starten af 2021, men herefter er steget til 5 pct., hvilket er en stor del af forklaringen på da faldende boligpriser.
Årsagen til de stigende renter var både dengang og nu, at centralbankerne begyndte at hæve de ledende renter, om end renteforhøjelserne har været kraftigere i 2022 end i midten af 00’erne.
Men der er også afgørende forskelle mellem dengang og i dag
Situationen i dag minder altså om situationen i 00’erne på væsentlige områder, men inden vi mentalt overfører forholdene til den kommende tid, er det også værd at bemærke forskellene. For i modsætning til i 00’erne er der i dag skrappe krav til boligkøberne, og det har betydning for, hvor hårdt boligmarkedet bliver ramt af den igangværende nedtur. Boligmarkedet rammes nemlig hårdere, hvis opturen har været drevet af selvforstærkende forventninger, hvor potentielle købere kaster sig ind på markedet af frygt for, at priserne stiger yderligere.
Læs også: Forventninger til renten på F1-, F3- og F5-lån
I 00’erne var det ikke ualmindeligt, at førstegangskøberne fik et lån på mere end 100 pct. af boligens værdi, eller at projektlejligheder blev købt med spekulation for øje og finansieret med en kombination af nyvunden friværdi og risikable låntyper.
I dag er kreditvurderingen anderledes grundig. Køberne skal stille med en rimelig udbetaling, og der er klare grænser for, hvor dyr en bolig man kan købe i forhold til familiens indkomst og for hvor risikable realkreditlån, boligen kan finansieres med.
Køberne kan altså med andre ord ikke impuls- eller panikshoppe en bolig på samme måde som i 00’erne, og det er en af årsagerne til, at realkreditudlånet ikke er eksploderet de seneste år, ligesom det heller ikke længere er kutyme at bruge penge, som man ikke har. De seneste tal for forbrugskvoten viser fx, at danskerne i øjeblikket bruger ca. 96 kroner, for hver gang de tjener 100 kr., mens de i midten af 00’erne brugte ca. 103 kroner, for hver gang de tjente 100 kr., og hvor en del af forbruget derfor var lånefinansieret bl.a. ved hjælp af tillægslån i friværdien.
I dag er boligejernes økonomi overordnet set robust, og kombineret med et fortsat stærkt arbejdsmarked og demografisk medvind i form af udsigten til en pæn vækst i det typiske førstegangskøbersegment i aldersgruppen 30-39 år, holder det hånden under boligmarkedet. Det samme kan siges om den høje inflation, der godt nok gør det sværere for køberne at få råd til drømmeboligen her og nu, men som på lidt længere sigt må forventes at føre til højere lønninger og derigennem højere nominelle boligpriser.
Læs også: Dyrere for pensionister at indefryse grundskylden
Dertil kommer, at selvom boligbyrden er temmelig høj nogle steder, så er den for landet som helhed stadig væsentligt lavere end i midten af 00’erne. Så selvom boligpriserne er høje, og renten er steget, skal boligkøberne stadig ikke bruge nær så stor en andel af deres disponible indkomst på at bo som for 15-20 år siden, hvor boligmarkedet blev ramt af den seneste store nedtur.
Til sidst kan nævnes, at selvom udbuddet af boliger er steget i 2022, er det fortsat ikke eksploderet. Årsagen er, at der lige nu sættes færre nye boliger til salg end normalt, og det vidner om, at sælgerne ikke er villige til at acceptere en hvilken som helst pris på deres bolig. Det er godt nok købers marked, men mange sælgere vil hellere ”svede” sig igennem nedturen end at acceptere en pris, de ikke er tilfredse med. Og når køen af sælgere ikke eksploderer, reduceres købernes forhandlingsmuligheder.
Så selvom jeg forventer, at boligpriserne skal yderligere ned, bliver prisfaldene næppe lige så dramatiske som i 00’erne. Dertil er danskernes økonomi for robust, og det spekulative element på boligmarkedet for lille. Ligesom i 00’erne skal vi dog forvente store geografiske forskelle, og min vurdering er, at ejerlejligheder og dyre huse bliver hårdest ramt.
Så meget faldt boligpriserne fra toppen i 00'erne og til den efterfølgende bund
Kommune | Procentvist fald fra toppen i 00'erne til den efterfølgende bund | Tidspunkt for top i 00'erne | Tidspunkt bund |
Ærø | -60% | 2006K4 | 2009K1 |
Lolland | -58% | 2008K1 | 2009K1 |
Langeland | -56% | 2007K2 | 2009K2 |
Samsø | -55% | 2006K2 | 2009K1 |
Halsnæs | -54% | 2006K3 | 2013K1 |
Odsherred | -51% | 2006K3 | 2014K1 |
Gribskov | -50% | 2006K2 | 2012K3 |
Lejre | -50% | 2006K4 | 2009K1 |
Stevns | -49% | 2006K2 | 2009K1 |
Faxe | -49% | 2007K2 | 2009K1 |
Vordingborg | -49% | 2006K2 | 2009K1 |
Guldborgsund | -47% | 2006K3 | 2009K1 |
Læsø | -46% | 2007K3 | 2012K1 |
Solrød | -45% | 2007K1 | 2011K4 |
Sorø | -44% | 2006K2 | 2009K1 |
Kalundborg | -43% | 2006K2 | 2012K1 |
Hørsholm | -43% | 2006K2 | 2009K1 |
Lemvig | -42% | 2006K3 | 2009K2 |
Ishøj | -42% | 2006K2 | 2013K2 |
Frederikssund | -42% | 2006K4 | 2013K1 |
Ringsted | -41% | 2007K3 | 2014K1 |
Næstved | -41% | 2007K1 | 2009K1 |
Nordfyns | -39% | 2007K1 | 2012K1 |
Køge | -39% | 2007K2 | 2014K4 |
Slagelse | -39% | 2006K4 | 2013K2 |
Helsingør | -39% | 2007K1 | 2012K3 |
Hillerød | -39% | 2006K4 | 2009K1 |
Bornholm | -39% | 2006K2 | 2009K1 |
Holbæk | -39% | 2008K2 | 2015K1 |
Fredensborg | -38% | 2006K4 | 2012K1 |
Kerteminde | -37% | 2007K2 | 2011K4 |
Dragør | -37% | 2007K1 | 2013K1 |
Frederiksberg | -37% | 2006K4 | 2009K2 |
Hedensted | -37% | 2006K3 | 2012K3 |
Vejen | -37% | 2007K4 | 2013K3 |
Faaborg-Midtfyn | -37% | 2007K3 | 2014K4 |
Struer | -36% | 2008K2 | 2012K3 |
Glostrup | -36% | 2008K2 | 2013K4 |
Brøndby | -36% | 2008K3 | 2015K4 |
Tårnby | -35% | 2007K4 | 2013K4 |
Svendborg | -35% | 2007K2 | 2014K1 |
Lyngby-Taarbæk | -35% | 2007K1 | 2013K4 |
Tønder | -35% | 2008K1 | 2012K4 |
Fanø | -35% | 2008K2 | 2013K4 |
Roskilde | -35% | 2006K3 | 2014K2 |
Furesø | -34% | 2007K4 | 2013K4 |
Allerød | -34% | 2008K1 | 2013K3 |
Gladsaxe | -34% | 2008K2 | 2015K4 |
Hvidovre | -34% | 2007K4 | 2014K1 |
Egedal | -34% | 2007K3 | 2014K3 |
Rudersdal | -34% | 2007K4 | 2013K2 |
Greve | -33% | 2008K2 | 2013K3 |
Vallensbæk | -33% | 2009K4 | 2016K3 |
Norddjurs | -33% | 2008K2 | 2012K1 |
Fredericia | -33% | 2008K3 | 2013K4 |
Herlev | -33% | 2006K3 | 2015K1 |
Middelfart | -32% | 2009K4 | 2006K1 |
Gentofte | -32% | 2008K2 | 2006K2 |
Høje-Taastrup | -32% | 2009K3 | 2020K1 |
Brønderslev | -32% | 2008K1 | 2014K3 |
Morsø | -31% | 2008K2 | 2014K4 |
Haderslev | -31% | 2008K2 | 2012K2 |
Assens | -31% | 2009K2 | 2013K1 |
Vesthimmerlands | -31% | 2007K4 | 2016K2 |
Albertslund | -31% | 2008K2 | 2006K1 |
Ballerup | -31% | 2008K3 | 2013K1 |
Varde | -31% | 2007K4 | 2013K4 |
Ikast-Brande | -30% | 2009K4 | 2017K1 |
Rødovre | -30% | 2007K2 | 2014K4 |
Rebild | -29% | 2007K4 | 2014K1 |
Syddjurs | -29% | 2007K3 | 2013K4 |
Mariagerfjord | -29% | 2008K1 | 2014K3 |
København | -29% | 2008K2 | 2013K4 |
Aabenraa | -28% | 2008K2 | 2014K3 |
Ringkøbing-Skjern | -27% | 2007K2 | 2013K3 |
Nyborg | -27% | 2008K3 | 2013K2 |
Odder | -27% | 2007K2 | 2012K1 |
Vejle | -27% | 2007K2 | 2012K2 |
Sønderborg | -26% | 2006K3 | 2009K1 |
Skive | -26% | 2007K2 | 2006K1 |
Billund | -26% | 2008K1 | 2006K2 |
Thisted | -26% | 2009K1 | 2006K1 |
Horsens | -24% | 2007K4 | 2015K2 |
Randers | -24% | 2008K3 | 2015K3 |
Silkeborg | -23% | 2009K2 | 2006K4 |
Kolding | -23% | 2008K1 | 2018K1 |
Frederikshavn | -22% | 2008K1 | 2006K1 |
Viborg | -22% | 2009K1 | 2006K1 |
Jammerbugt | -22% | 2007K3 | 2006K1 |
Holstebro | -22% | 2007K4 | 2006K3 |
Herning | -21% | 2008K1 | 2006K1 |
Favrskov | -21% | 2006K4 | 2016K2 |
Esbjerg | -20% | 2008K2 | 2014K1 |
Odense | -20% | 2008K1 | 2011K4 |
Hjørring | -19% | 2007K2 | 2006K1 |
Skanderborg | -18% | 2008K4 | 2013K2 |
Aarhus | -18% | 2009K2 | 2006K1 |
Aalborg | -17% | 2008K3 | 2006K1 |
Kilde: Finans Danmark og Nordea Kredit
Anm.: Data er ikke reguleret for de solgte boligers kvalitet. Det kan skabe problemer med reliabiliteten særligt i små kommuner med få handler .