2023_01 I 00’erne faldt boligpriserne med op til 50 pct. – kan det ske igen?

Markante boligprisfald i 00'erne

Boligpriserne er igen begyndt at falde, og jeg bliver ofte spurgt, hvor store prisfald vi skal forvente, før boligejerne igen kan ånde lettet op. Mange erfarne boligejere tænker nemlig med gru tilbage på årene i slutningen af 00’erne, hvor kraftigt faldende priser rev friværdien fra hinanden og gjorde mange boligejere teknisk insolvente.

På landsplan faldt et gennemsnitligt hus med over 20 pct. i perioden 2007 til 2012, mens en ejerlejlighed faldt med 30 pct. fra 2006 til 2009 og sommerhuse med nogenlunde det samme, selvom prisfaldet på sommerhuse skete over en længere periode end for helårsboliger. Prisen på sommerhuse begyndte nemlig først for alvor at stige igen i 2017, og ejerne af sommerhuse oplevede derfor faldende eller sivede priser i næsten 10 år mod 5½ år for huse og knapt 3 år for ejerlejligheder.

Læs også: Samspillet mellem boligkø­bere og -sælgere er forandret

På dele af boligmarkedet var prisfaldene dog endnu større. I flere kommuner i Vest- og Sydsjælland, Nordsjælland og på Bornholm faldt priserne eksempelvis mere end 50 pct.

Der er flere ligheder mellem prisudviklingen i 00'erne og i dag

Der er flere lighedspunkter mellem boligmarkedet i 00’erne og boligmarkedet i dag. Den mest markante er, at vi ligesom i 00’erne har været igennem en årrække, hvor boligpriserne først er steget eksplosivt for herefter at bremse hårdt op bl.a. som følge af stigende renter.

I 00’erne fløj boligpriserne nemlig mod himlen i 2004 og 2005, inden de stigende renter i 2006 fik magien til at stoppe, og det samme mønster har gjort sig gældende de seneste år, hvor kuponrenten på et 30-årigt fastforrentet lån var nede i 0,5 pct. i starten af 2021, men herefter er steget til 5 pct., hvilket er en stor del af forklaringen på da faldende boligpriser.

Årsagen til de stigende renter var både dengang og nu, at centralbankerne begyndte at hæve de ledende renter, om end renteforhøjelserne har været kraftigere i 2022 end i midten af 00’erne.

Men der er også afgørende forskelle mellem dengang og i dag

Situationen i dag minder altså om situationen i 00’erne på væsentlige områder, men inden vi mentalt overfører forholdene til den kommende tid, er det også værd at bemærke forskellene. For i modsætning til i 00’erne er der i dag skrappe krav til boligkøberne, og det har betydning for, hvor hårdt boligmarkedet bliver ramt af den igangværende nedtur. Boligmarkedet rammes nemlig hårdere, hvis opturen har været drevet af selvforstærkende forventninger, hvor potentielle købere kaster sig ind på markedet af frygt for, at priserne stiger yderligere.

Læs også: Forventninger til renten på F1-, F3- og F5-lån

I 00’erne var det ikke ualmindeligt, at førstegangskøberne fik et lån på mere end 100 pct. af boligens værdi, eller at projektlejligheder blev købt med spekulation for øje og finansieret med en kombination af nyvunden friværdi og risikable låntyper.

I dag er kreditvurderingen anderledes grundig. Køberne skal stille med en rimelig udbetaling, og der er klare grænser for, hvor dyr en bolig man kan købe i forhold til familiens indkomst og for hvor risikable realkreditlån, boligen kan finansieres med.

Køberne kan altså med andre ord ikke impuls- eller panikshoppe en bolig på samme måde som i 00’erne, og det er en af årsagerne til, at realkreditudlånet ikke er eksploderet de seneste år, ligesom det heller ikke længere er kutyme at bruge penge, som man ikke har. De seneste tal for forbrugskvoten viser fx, at danskerne i øjeblikket bruger ca. 96 kroner, for hver gang de tjener 100 kr., mens de i midten af 00’erne brugte ca. 103 kroner, for hver gang de tjente 100 kr., og hvor en del af forbruget derfor var lånefinansieret bl.a. ved hjælp af tillægslån i friværdien.

I dag er boligejernes økonomi overordnet set robust, og kombineret med et fortsat stærkt arbejdsmarked og demografisk medvind i form af udsigten til en pæn vækst i det typiske førstegangskøbersegment i aldersgruppen 30-39 år, holder det hånden under boligmarkedet. Det samme kan siges om den høje inflation, der godt nok gør det sværere for køberne at få råd til drømmeboligen her og nu, men som på lidt længere sigt må forventes at føre til højere lønninger og derigennem højere nominelle boligpriser.

Læs også: Dyrere for pensionister at indefryse grundskylden

Dertil kommer, at selvom boligbyrden er temmelig høj nogle steder, så er den for landet som helhed stadig væsentligt lavere end i midten af 00’erne. Så selvom boligpriserne er høje, og renten er steget, skal boligkøberne stadig ikke bruge nær så stor en andel af deres disponible indkomst på at bo som for 15-20 år siden, hvor boligmarkedet blev ramt af den seneste store nedtur.

Til sidst kan nævnes, at selvom udbuddet af boliger er steget i 2022, er det fortsat ikke eksploderet. Årsagen er, at der lige nu sættes færre nye boliger til salg end normalt, og det vidner om, at sælgerne ikke er villige til at acceptere en hvilken som helst pris på deres bolig. Det er godt nok købers marked, men mange sælgere vil hellere ”svede” sig igennem nedturen end at acceptere en pris, de ikke er tilfredse med. Og når køen af sælgere ikke eksploderer, reduceres købernes forhandlingsmuligheder.

Så selvom jeg forventer, at boligpriserne skal yderligere ned, bliver prisfaldene næppe lige så dramatiske som i 00’erne. Dertil er danskernes økonomi for robust, og det spekulative element på boligmarkedet for lille. Ligesom i 00’erne skal vi dog forvente store geografiske forskelle, og min vurdering er, at ejerlejligheder og dyre huse bliver hårdest ramt.

Så meget faldt boligpriserne fra toppen i 00'erne og til den efterfølgende bund

Kommune Procentvist fald fra toppen i 00'erne til den efterfølgende bund Tidspunkt for top i 00'erne Tidspunkt bund
Ærø -60% 2006K4 2009K1
Lolland -58% 2008K1 2009K1
Langeland -56% 2007K2 2009K2
Samsø -55% 2006K2 2009K1
Halsnæs -54% 2006K3 2013K1
Odsherred -51% 2006K3 2014K1
Gribskov -50% 2006K2 2012K3
Lejre -50% 2006K4 2009K1
Stevns -49% 2006K2 2009K1
Faxe -49% 2007K2 2009K1
Vordingborg -49% 2006K2 2009K1
Guldborgsund -47% 2006K3 2009K1
Læsø -46% 2007K3 2012K1
Solrød -45% 2007K1 2011K4
Sorø -44% 2006K2 2009K1
Kalundborg -43% 2006K2 2012K1
Hørsholm -43% 2006K2 2009K1
Lemvig -42% 2006K3 2009K2
Ishøj -42% 2006K2 2013K2
Frederikssund -42% 2006K4 2013K1
Ringsted -41% 2007K3 2014K1
Næstved -41% 2007K1 2009K1
Nordfyns -39% 2007K1 2012K1
Køge -39% 2007K2 2014K4
Slagelse -39% 2006K4 2013K2
Helsingør -39% 2007K1 2012K3
Hillerød -39% 2006K4 2009K1
Bornholm -39% 2006K2 2009K1
Holbæk -39% 2008K2 2015K1
Fredensborg -38% 2006K4 2012K1
Kerteminde -37% 2007K2 2011K4
Dragør -37% 2007K1 2013K1
Frederiksberg -37% 2006K4 2009K2
Hedensted -37% 2006K3 2012K3
Vejen -37% 2007K4 2013K3
Faaborg-Midtfyn -37% 2007K3 2014K4
Struer -36% 2008K2 2012K3
Glostrup -36% 2008K2 2013K4
Brøndby -36% 2008K3 2015K4
Tårnby -35% 2007K4 2013K4
Svendborg -35% 2007K2 2014K1
Lyngby-Taarbæk -35% 2007K1 2013K4
Tønder -35% 2008K1 2012K4
Fanø -35% 2008K2 2013K4
Roskilde -35% 2006K3 2014K2
Furesø -34% 2007K4 2013K4
Allerød -34% 2008K1 2013K3
Gladsaxe -34% 2008K2 2015K4
Hvidovre -34% 2007K4 2014K1
Egedal -34% 2007K3 2014K3
Rudersdal -34% 2007K4 2013K2
Greve -33% 2008K2 2013K3
Vallensbæk -33% 2009K4 2016K3
Norddjurs -33% 2008K2 2012K1
Fredericia -33% 2008K3 2013K4
Herlev -33% 2006K3 2015K1
Middelfart -32% 2009K4 2006K1
Gentofte -32% 2008K2 2006K2
Høje-Taastrup -32% 2009K3 2020K1
Brønderslev -32% 2008K1 2014K3
Morsø -31% 2008K2 2014K4
Haderslev -31% 2008K2 2012K2
Assens -31% 2009K2 2013K1
Vesthimmerlands -31% 2007K4 2016K2
Albertslund -31% 2008K2 2006K1
Ballerup -31% 2008K3 2013K1
Varde -31% 2007K4 2013K4
Ikast-Brande -30% 2009K4 2017K1
Rødovre -30% 2007K2 2014K4
Rebild -29% 2007K4 2014K1
Syddjurs -29% 2007K3 2013K4
Mariagerfjord -29% 2008K1 2014K3
København -29% 2008K2 2013K4
Aabenraa -28% 2008K2 2014K3
Ringkøbing-Skjern -27% 2007K2 2013K3
Nyborg -27% 2008K3 2013K2
Odder -27% 2007K2 2012K1
Vejle -27% 2007K2 2012K2
Sønderborg -26% 2006K3 2009K1
Skive -26% 2007K2 2006K1
Billund -26% 2008K1 2006K2
Thisted -26% 2009K1 2006K1
Horsens -24% 2007K4 2015K2
Randers -24% 2008K3 2015K3
Silkeborg -23% 2009K2 2006K4
Kolding -23% 2008K1 2018K1
Frederikshavn -22% 2008K1 2006K1
Viborg -22% 2009K1 2006K1
Jammerbugt -22% 2007K3 2006K1
Holstebro -22% 2007K4 2006K3
Herning -21% 2008K1 2006K1
Favrskov -21% 2006K4 2016K2
Esbjerg -20% 2008K2 2014K1
Odense -20% 2008K1 2011K4
Hjørring -19% 2007K2 2006K1
Skanderborg -18% 2008K4 2013K2
Aarhus -18% 2009K2 2006K1
Aalborg -17% 2008K3 2006K1

Kilde: Finans Danmark og Nordea Kredit
Anm.: Data er ikke reguleret for de solgte boligers kvalitet. Det kan skabe problemer med reliabiliteten særligt i små kommuner med få handler .