2023_05 Ny boligprisprognose for 2023 og 2024

De store prisfald ligger bag os, men vi har stadig lidt til gode

Allerede i foråret 2022 så vi de første svaghedstegn på boligmarkedet. Interessen var ikke længere lige så stor, når ejendomsmæglerne holdt åbent hus, og det afspejlede sig i faldende salgstal. Det fik udbuddet af boliger til at stige, og kort tid efter fulgte prisnedslagene med. Det stod hurtigt klart, at medvinden på boligmarkedet var vendt til modvind på meget kort tid.

Det seneste år har derfor ikke været særligt sjovt for boligejerne. De nyeste data viser dog, at prisfaldene er bremset op i store dele af landet. Men vi forventer alligevel, at boligpriserne skal lidt længere ned på landsplan, før markedet for alvor rammer bunden.

Læs også: Nu rammer gammel skattehammer boligejerne

Vi tror dog, at den dramatiske del af prisfaldet ligger bag os, og at vi i den kommende tid vil opleve måneder, hvor boligpriserne både stiger og falder. Vi skal altså gennem en periode, hvor boligpriserne godt kan tage ét skridt frem og derefter to skridt tilbage.

Vi forventer små, men vedvarende prisfald på boligmarkedet i 2023. Så vender situationen i 2024, hvor vi forventer, at husmarkedet vil føre an. Vi er således optimistiske på lidt længere sigt, men vi tror, at det bliver lidt værre, før det for alvor bliver bedre.
 

Prognose for villaer og rækkehuse

Vi forventer, at huspriserne fortsætter med at falde i resten af 2023, selvom der kan være måneder med små stigninger undervejs. Det skyldes ikke mindst den høje rente, der gør det sværere for særligt førstegangskøbere at få råd til drømmeboligen. Samtidig påvirker den høje inflation trods de seneste måneders faldende tendens stadig danskernes købekraft negativt. Og endelig forventer vi en lidt højere ledighed i andet halvår af 2023.

I 2024 forventer vi, at den amerikanske centralbank, Fed, igen begynder at sænke sin ledende rente. Og fordi de amerikanske renter traditionelt har stor betydning for de lange danske realkreditrenter, vil det gavne boligmarkedet. Samtidig forventer vi, at reallønnen igen begynder at stige i kraft af højere lønstigninger og lavere inflation, hvilket også smitter positivt af på boligpriserne.

Læs også: Dyrere for pensionister at indefryse grundskylden

Vi vurderer, at prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus vil falde med ca. 4,9 pct. i 2023, men stige med ca. 3,0 pct. i 2024, når prisudviklingen måles fra 1. januar til 31 december i de enkelte år.

Der er tale om en mindre opjustering af vores prognose fra januar 2023 bl.a. som følge af kraftigere prisfald i 2022 end først forventet og ændrede forventninger til, hvor højt de ledende renter i Fed og Den Europæiske Centralbank skal op.
 

Forventet udvikling i prisen på et gennemsnitligt hus på 140 m2.
For 2023 og 2024 er der tale om en prognose.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2021 2.144.000 kr. 2.313.000 kr. 169.000 kr. 7,9 pct.
2022 2.313.000 kr. 2.169.000 kr. -144.000 kr. -6,2 pct.
2023 2.169.000 kr. 2.062.000 kr. -107.000 kr. -4,9 pct.
2024 2.062.000 kr. 2.124.000 kr. 62.000 kr. 3,0 pct.

Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.


Da et gennemsnitligt hus på 140 m2 blev handlet for ca. 2.169.000 kr. ved indgangen til 2023, betyder prognosen, at det samme hus kan sælges for 2.062.000 kr. ved indgangen til 2024. Det svarer til et forventet fald i huspriserne på 107.000 kr. i 2023.

I 2024 forventes prisen på det samme hus at stige til 2.124.000 kr., hvilket svarer til en stigning på 62.000 kr.
 

Prognose for ejerlejligheder

Ejerlejlighedspriserne er steget kraftigt gennem flere år og er i de store byer nået så højt et niveau, at førstegangskøbere har svært ved at komme ind på markedet. Det seneste år er priserne dog faldet, og vi forventer, at den tendens fortsætter til midten af 2024.

Der er mange førstegangskøbere på ejerlejlighedsmarkedet, og de har ofte brug for et stort lån til at finansiere boligen. Ændringer i renten betyder derfor meget på ejerlejlighedsmarkedet. Samtidig påvirker den høje inflation potentielle huskøberes budget. Kombineret med den kommende boligskattereform, der gør det dyrere at bo i ejerlejlighed for nye købere efter 1. januar 2024, forventes det at lægge ekstra pres på ejerlejlighedspriserne.

Læs også: Førstegangskøberne overrasker

Ejerlejlighedspriserne holdes dog oppe af den stadig store efterspørgsel efter at bo i byen samt den demografiske udvikling i de kommende år, hvor det typiske segment for førstegangskøbere, nemlig de 30-39-årige, vil vokse.

På den baggrund forventer vi, at ejerlejlighedspriserne falder med ca. 5,4 pct. i 2023, hvis prisudviklingen opgøres fra 1. januar til 31. december. I 2024 forventer vi fortsatte prisfald i første halvår, men stigende priser i andet halvår, og samlet set for helåret vil priserne falde med ca. 1,3 pct.
 

Forventet udvikling i prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 m2.
For 2023 og 2024 er der tale om en prognose.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2021 2.440.000 kr. 2.627.000 kr. 187.000 kr. 7,6 pct.
2022 2.627.000 kr. 2.489.000 kr. -138.000 kr. -5,3 pct.
2023 2.489.000 kr. 2.354.000 kr. -135.000 kr. -5,4 pct.
2024 2.354.000 kr. 2.324.000 kr. -31.000 kr. -1,3 pct.

Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.


Hvis vi får ret i vores prognose, vil prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 m2 falde fra 2.489.000 kr. ved indgangen til 2023 til 2.354.000 kr. ved årets udgang, hvilket svarer til et fald på 135.000 kr. I 2024 forventes prisen at falde yderligere med ca. 31.000 til 2.324.000 kr.
 

Prognose for fritidshuse

Sommerhuspriserne er faldet det seneste år efter en årrække med kraftige stigninger. Det skyldes bl.a., at sommerhusmarkedet er negativt påvirket af højere renter på boligfinansiering, fortsat høj inflation og faldende friværdier på helårsboliger.

Læs også: Nye boligkøbere risikerer at skulle betale sælgers restskat

Dertil kommer, at det er blevet mere attraktivt at spare op i banken, fordi der ikke længere er negativ rente på opsparingskonti. Samtidig har fritidshuspriserne fundet et nyt og højere prisleje, hvilket også påvirker lysten og mulighederne for at købe fritidsbolig. Og det kan ikke udelukkes, at energiudgifterne stiger igen, hvilket gør det mindre attraktivt at eje to boliger.

Ifølge Danmarks Statistik betyder den demografiske udvikling, at aldersgruppen 60-69-årige vil vokse kraftigt i de kommende fem år. Det vil gavne sommerhusmarkedet, fordi vi vil opleve en relativt større vækst i aldersgruppen med flest sommerhusejerne, og det vil understøtte efterspørgslen trods høje priser og stigende renter.

Læs også: Bør man undgå F5-lånet i en højrentetid?

På den baggrund forventer vi, at prisen på fritidshuse vil falde med ca. 5,9 pct. i 2023 og yderligere 1,6 pct. i 2024, når prisudviklingen opgøres fra 1. januar til 31. december i de enkelte år. Vi forventer således, at sommerhuspriserne fortsætter med at falde i hele prognoseperioden, men at prisfaldene gradvist flader ud i 2024.
 

Forventet udvikling i prisen på et gennemsnitligt fritidshus på 80 m2.
For 2023 og 2024 er der tale om en prognose.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2021 1.528.000 kr. 1.703.000 kr. 175.000 kr. 11,5 pct.
2022 1.703.000 kr. 1.685.000 kr. -18.000 kr. -1,0 pct.
2023 1.685.000 kr. 1.586.000 kr. -99.000 kr. -5,9 pct.
2024 1.586.000 kr. 1.561.000 kr. -25.000 kr. -1,6 pct.

Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.


Hvis vi får ret i vores prognose, vil prisen på et gennemsnitlig fritidshus på 80 m2 falde fra 1.685.000 kr. ved indgangen til 2023 til 1.586.000 kr. ved årets udgang, hvilket svarer til et fald på 99.000 kr. I 2024 forventes prisen at falde yderligere med ca. 25.000 til 1.561.000 kr.

Selvom vi forventer faldende priser på fritidshuse i 2023 og 2024, bliver der næppe tale om et større brandudsalg. Fritidshuse købes ofte af modne boligejere med et solidt fodfæste på arbejdsmarkedet. De har desuden sparet op i deres helårsbolig i nogle år og har samtidig tid og kræfter til at vedligeholde en ekstra bolig. Prisfaldet på sommerhuse skal derfor også ses som en korrektion af den voldsomme stigning i priserne, vi var vidne til fra 2020 til midten af 2022.

Læs også: Fem lyspunkter, der trækker boligpriserne op