Der er igen kommet ro på boligmarkedet

De seneste fem år har budt på store udsving i huspriserne. Først steg priserne ifølge Boligsiden med ca. 22 % på landsplan under pandemien, fra foråret 2020 til sommeren 2022. Derefter bremsede markedet brat op grundet høj inflation og kraftigt stigende renter. Siden foråret 2023 er priserne dog igen begyndt at stige, og på nuværende tidspunkt er huspriserne kun få procent lavere end på toppen.
 

Forventninger til fremtiden

Det seneste prisfald på boligmarkedet blev udløst af en kraftig stigning i inflationen, som centralbankerne forsøgte at dæmpe ved at hæve renten. Når centralbankerne hæver renten, følger det øvrige rentemarked med. Det gør det dyrere at låne penge, hvilket reducerer efterspørgslen på varer og tjenesteydelser, da både familier og virksomheder skal bruge flere penge på deres lån. Faldende efterspørgsel presser priserne ned, hvilket hjælper med at få inflationen under kontrol. På den måde er renteændringer et værktøj for centralbankerne til at regulere inflationen.

Inflationen i både USA og eurozonen er stadig over målsætningen på ca. 2 %, men da udviklingen går i den rigtige retning, har centralbankerne signaleret, at de vil sænke de ledende renter gradvist i den nærmeste fremtid. Den Europæiske Centralbank (ECB) har allerede sænket renten én gang, og den amerikanske centralbank (Fed) forventes at følge trop senere på måneden. I Nordea forventer vi, at både Fed og ECB sætter deres ledende rente ned seks gange med 0,25 %-point over resten af 2024 og 2025. Det vil bringe den ledende rente i USA ned fra det nuværende niveau på 5,5 % til 4,0 % inden for de næste 16 måneder, mens renten i euroområdet vil falde fra 3,75 % til 2,25 %.

Udviklingen vil alt andet lige påvirker boligmarkedet positivt, da lavere renter fremmer lysten til at købe bolig, og gør det nemmere at opnå kreditgodkendelse. I kombination med en høj beskæftigelse og stigende realløn forventer vi stigende boligpriser i de kommende år for både huse, ejerlejligheder og sommerhuse.
 

Prognose for huse og rækkehuse

Vi vurderer, at prisen på et gennemsnitligt enfamiliehus vil stige med ca. 3,6 % i 2024, målt fra 1. januar til 31. december. For 2025 og 2026 forventer vi yderligere stigninger på hhv. 3,5 % og 3,6 %. Det er en opjustering af vores tidligere prognose fra maj 2024, som følge af den stærke danske økonomi.

Hvis prognosen holder, vil prisen på et gennemsnitligt hus på 140 m² stige fra 2.257.000 kr. ved indgangen til 2024 til 2.507.000 kr. ved udgangen af 2026. Det svarer til en samlet værdistigning på 250.000 kr. over de tre år.

Prognose for ejerlejligheder

Boligskattereformen, der trådte i kraft 1. januar 2024, har gjort det dyrere at bo i ejerlejlighed for nye købere. Det har isoleret set presset ejerlejlighedspriserne ned, men da renterne samtidig er faldet en lille smule, og da det fortsat er populært at bo i de større byer, er ejerlejlighedspriserne steget i 2024.

Prisudviklingen understøttes desuden af en lav byggeaktivitet særligt i København samt en demografisk udvikling, hvor segmentet af førstegangskøbere, de 30-39-årige, vokser.

Vi vurderer, at prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed vil stige med ca. 3,6 % i 2024. I 2025 og 2026 forventer vi yderligere stigninger på hhv. 3,5 % og 3,6 %.

Hvis prognosen holder, vil prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed på 80 m² stige fra 2.635.000 kr. ved indgangen til 2024 til 2.926.000 kr. ved udgangen af 2026. Det svarer til en samlet værdistigning på 291.000 kr. over alle tre år.

Prognose for sommerhuse

Pandemien medførte en usædvanligt høj efterspørgsel på sommerhuse, hvilket reducerede udbuddet og gjorde det svært for købere at forhandle priserne ned. Sommerhuspriserne faldt derfor ikke i samme omfang som helårsboliger i 2022 og 2023, og i øjeblikket sælges sommerhusene til rekordhøje priser.

Udbuddet af sommerhuse er ved at normalisere sig, hvilket vil påvirke prisudviklingen i de kommende år. På den baggrund forventer vi, at priserne på fritidshuse vil stige med ca. 3,5 % i 2024 og yderligere hhv. 3,1 % og 2,8 % i 2025 og 2026. Vi forventer altså, at sommerhuspriserne vil stige gennem hele prognoseperioden, dog med en gradvis faldende vækstrate.

Hvis prognosen holder, vil prisen på et gennemsnitligt sommerhus på 80 m² stige fra 1.663.000 kr. ved indgangen til 2024 til 1.825.000 kr. ved udgangen af 2026. Det svarer til en samlet værdistigning på 162.000 kr. over alle tre år.