Samspillet mellem boligkø­bere og -sælgere er forandret

Lise Nytoft Bergmann og Per Bie Chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann & Administrerende Direktør i Danbolig, Per Bie

Der er godt nyt til de danskere, der overvejer at købe nyt hjem i 2023. Ja, det lyder optimistisk efter et år med historisk høj inflation og rentestigninger, men 2023 bliver købernes år på boligmarkedet. Hvad det helt præcist betyder, vender vi tilbage til.

Her ved 2022's afslutning står vi med et andet boligmarked, end vi gjorde ved årets begyndelse. Boligmarkedet buldrede frem som et højhastighedstog, men henover sommeren er det vendt. For højhastighedstoget løb tør for brændsel på toppen af bjerget i 2022, og lige siden er det rullet langsomt, men sikkert tilbage. Køberne har sat farten ned, og selvom den gennemsnitlige salgspris er højere end i 2019 og i 2020, så er den lavere end sidste års rekordniveau.

Det er naturligt, at man som boligkøber trækker vejret en ekstra gang, hvis man kan se, at boligpriserne falder, og bankrådgiveren samtidig fortæller, at budgettet til huskøb ikke er helt så stort som tidligere. Det er også naturligt, at man som boligsælger ærgrer sig over, at priserne ikke længere har kurs mod stjernerne.

Men det er værd at huske på, at prisfaldene kommer oven på nogle år med heftig aktivitet, og at de fleste boligsælgere kan sælge med en stor gevinst. Det lyder som en blandet fornøjelse og som lidt af en mavepuster, men der er heldigvis også meget positivt at tage med ind i 2023.

Bolig med brug for øje

I 2023 får vi mere tid til at finde drømmehjemmet. Det skyldes ikke mindst, at udbuddet af boliger stiger, og at der er mindre konkurrence om dem. Der er et helt andet samspil mellem køber og sælger end tidligere – i hvert fald i nyere tid – og vi oplever en større villighed til at forhandle om prisen og mødes på midten.

Derfor er det ikke nødvendigvis et dårligt tidspunkt at købe bolig på – også selvom der ikke er lige så stort et budget til huskøbet som tidligere, som vi ikke ser ændre sig lige foreløbigt.

Derfor opfordrer vi til, at danskerne køber bolig med brug for øje. Det lyder simpelt, og det lyder måske også lidt som et kedeligt paradigmeskifte. Men hvis man først og fremmest går til boligkøb uden at se det som en kortsigtet investering, så bør man ikke få grå hår over markedets udvikling.

Det er et helt naturligt vilkår som boligejer, at ens hjem stiger og falder i værdi, mens man bor der, men priserne skal nok udligne sig over tid. Og hvis man bor der i omtrent 10 år, vil man med stor sandsynlighed gå derfra med et større beløb, end man betalte i sin tid.

Fra et historisk perspektiv er regnestykket heller ikke til at tage fejl af. Hen over de seneste 30 år er et gennemsnitligt hus steget med 4,9 pct. om året i gennemsnit, og selvom der ikke er en garanti for, at priserne vil have samme himmelfart de næste 30 år, så skal toget nok begynde at få positivt momentum igen.

Det er vores forventning, at vi skal nedjustere yderligere, og at prisfaldene bliver større, end man tidligere har regnet med. Det er samme nedjustering, som øvrige prognoser fra vismænd og Finansministeriet også viser. Men der er lys for enden af tunnelen. Vismændene er ret positive på husprisudviklingen i årene 2025-2030, og de forventer en kraftig stigning i huspriserne, som mere end opvejer de fald, vi har udsigt til i de kommende år.

Tag dig god tid

Uanset hvordan stemningen er på boligmarkedet, vil der altid blive købt og solgt boliger, også selvom det i øjeblikket kan kræve større tålmodighed og forhandlingsvillighed. Derfor er det (måske) vigtigere end nogensinde, at man som boligsælger finder det rette team, der kender markedet og med deres rådgivning sørger for, at ens bolig ikke bliver en hyldevare.

Som boligkøber er det vigtigt, at man arbejder ud fra en længere tidshorisont, end vi har været vant til de seneste par år. Man skal købe en bolig, hvor man har lyst til at blive boende i mange år. Boligkøb er ikke en kortsigtet investering. Det er en livsbegivenhed, som handler om at finde ens fremtidige hjem.

I 2023 bør danskerne derfor gå på jagt efter et hjem, som de kan se danne rammen om deres liv i en længere årrække. Hvis de gør det, kan de læse alle nyhederne om boligmarkedet med en nogenlunde ro i maven, for toget skal nok få positivt momentum igen.