Bør man undgå F5-lånet i en højrentetid?

Det er netop, når renten er lav, at det kan betale sig at låse den fast mange år frem. Nogenlunde sådan har mantraet lydt i perioden 2009 til 2021, hvor renten faldt næsten kontinuerligt. Men hvad stiller man op, når renten er høj, og hvis man tænker, at det er sandsynligt, at den falder igen inden længe?

Det er et spørgsmål, som mange boligkøbere, der ønsker et variabelt forrentet lån, samt boligejere, der snart skal have ny rente på deres F5-lån, stiller sig selv i øjeblikket. For hvor fedt er det at låse renten fast på det nuværende høje niveau de næste fem år, hvis der er udsigt til et snarligt rentefald?

Ville det ikke være smartere at vælge et F3-lån eller et F1-lån (hvis det var muligt i det pågældende realkreditinstitut)?
 

Inflationen falder, og derfor bør renten også være på vej ned?

I øjeblikket skyldes de høje realkreditrenter den høje inflation, der har fået Fed og ECB til at hæve de ledende renter. Centralbankerne styrer nemlig efter en inflation på 2 pct., og eftersom inflationen har været oppe på 9,1 pct. i USA og 10,6 pct. i Euroområdet i 2022, har centralbankerne haft travlt.

De seneste måneder er inflationen dog faldet igen, og selv om størstedelen af investorerne stadig forventer yderligere renteforhøjelser fra Fed og ECB i første halvår 2023, peger pilen ned på lidt længere sigt. Baseret på prisen på Fed funds futures og EURIBOR futures forventer majoriteten af investorerne, at den første (lille) rentenedsættelser finder sted omkring årsskiftet mellem 2023 og 2024.
 

Markederne forventer også, at renten falder

Boligejere med F5-lån skal dog være opmærksomme på, at de forventede rentenedsættelser allerede er indregnet i de nuværende kurser. Derfor er renten på F1-lån i øjeblikket lidt højere end renten på F3-lån, der igen er lidt højere end renten på F5-lån.

Hvis man optager et F1-lån i dag med præcis 12 måneder til den næste refinansiering, ville renten lande ca. 3,6 pct., mens renten på et F3- og F5-lån lån med præcis hhv. 36 måneder og 60 måneder til næste refinansiering ville ligge på hhv. 3,4 pct. og 3,3 pct.

Det er derfor ikke gratis at vælge F5-lånet fra til fordel for et realkreditlån med en kortere rentebinding, da man ikke er den eneste, der forventer at renten vil falde fremadrettet.

Som professionel investor vil man lidt forenklet spørge sig selv, hvor stort et afkast man ønsker, hvis man skal binde sine penge i fem år. Herefter vil man bruge det til at prisfastsætte de obligationer, som man byder på, uanset om man køber en 1-årig obligation fem år i træk eller en enkelt 5-årig obligation. Dertil kommer en (normalt beskeden) risikopræmie for at binde sine penge i flere år.

Som boligejer har man altså ikke mulighed for at lave rentearbitrage, men mindre man har større viden om den fremtidige renteudvikling end markedet. Det betyder med andre ord, at boligejerne desværre ikke kan opnå en særligt billig finansiering ved at vælge et F1-lån frem for et F5-lån, bortset fra den forholdsvist beskedne risikopræmie, der altid eksisterer, og som investorerne lægger oven i F5-renten som kompensation for, at de binder deres penge i lidt længere tid.
 

Boligejere med F5-lån betaler en lavere bidragssats

Samtidigt er det værd at bemærke, at jo kortere rentebinding jo højere er bidragssatsen. I Nordea Kredit betaler husejere med F5-lån fx en bidragssats på 0,85 pct. for lån med afdrag og 1,175 for lån uden afdrag, mens boligejere med F1-lån betaler hhv. 1,15 pct. og 1,457 pct. ud fra princippet om, at bidragssatsens størrelse afhænger af de omkostninger og den risiko, der er forbundet med låntypen i Nordea Kredit. Boligejere med F1-lån betaler altså med andre ord en højere bidragssats end boligejere med fx F5-lån.

Bidragssats i Nordea Kredit ved en belåningsgrad på 80 pct.