2023_09 Ny boligprisprognose: Skal priserne op eller ned i de kommende år?

Store udsving i boligpriserne de seneste år

Der har været stor turbulens på boligmarkedet de seneste år. Først steg priserne massivt under pandemien i 2020 og 2021, og derefter bremsede markedet hårdt op i foråret 2022, hvor høj inflation og kraftigt stigende renter fik antallet af bolighandler til at falde.

I andet halvår af 2022 og de første måneder af 2023 faldt boligpriserne støt, men hen over foråret bremsede prisfaldet op, og i mange steder i landet sætter sælgerne igen prisen op.

Således kostede et gennemsnitligt hus 2.050.000 kr. i februar 2020, dvs. lige inden COVID-19 pandemien. Herefter steg prisen til 2.500.000 kr. i sommeren 2022 for dernæst at falde til 2.240.000 kr. i februar 2023. I dag kan det samme hus sælges for 2.330.000 kr.

Det betyder med andre ord, at boligejerne først oplevede en prisstigning på 450.000 kr. eller 22 pct. under pandemien. Derefter et prisfald på 260.000 kr. eller 10 pct. under rente- og inflationschokket i andet halvår af 2022. Og nu sker der et comeback på boligmarkedet, hvor handelsprisen er steget med 90.000 kr. eller 4 pct. de seneste fem måneder.

Samlet set er huspriserne nu knapt 14 pct. højere end for 3½ år siden, da COVID-19 brød ud, men fortsat ca. 7 pct. lavere, end da priserne var højest i sommeren 2022.

Først steg huspriserne massivt under COVID-19. Herefter faldt priserne kraftigt som følge af høj inflation og stigende renter. I foråret og sommeren 2023 er priserne dog igen begyndt at stige.
Prisudvikling for et hus på 140 m2. Inden covid-19 (februar 2020) Da priserne var højest i sommeren 2022 Da priserne var lavest i vinteren 2023 I dag
Hele landet  2.050.000 2.500.000 2.240.000 2.330.000
København by  4.990.000 6.770.000 5.810.000 6.040.000
Københavns omegn  4.210.000 5.520.000 4.780.000 5.040.000
Nordsjælland  3.250.000 4.270.000 3.720.000 3.860.000
Bornholm  1.160.000 1.630.000 1.360.000 1.460.000
Østsjælland  3.010.000 3.800.000 3.260.000 3.370.000
Vest- og Sydsjælland  1.360.000 1.670.000 1.440.000 1.510.000
Fyn  1.610.000 1.900.000 1.680.000 1.820.000
Sydjylland  1.390.000 1.630.000 1.490.000 1.560.000
Østjylland  2.140.000 2.530.000 2.350.000 2.430.000
Vestjylland 1.280.000 1.450.000 1.300.000 1.340.000
Nordjylland 1.440.000 1.600.000 1.430.000 1.480.000
Kilde: Nordea Kredit og Boligsiden      
Anm.: Tallene er ikke sæsonkorrigerede. BEMÆRK at kilden i skemaet  ovenfor er de månedlige tal fra Boligsiden.dk, og at tallene derfor ikke er 100% sammenlignelige med skemaerne nedenfor, hvor kilden er Finans Danmark og Danmarks Statistik


Forventninger til fremtiden

Inflationen er faldet mærkbart i 2023. Da inflationen var højest i Danmark og euroområdet i oktober 2022, var den oppe på hhv. 10,1 pct. og 10,6 pct., mens den i dag er på hhv. 3,1 pct. og 5,3 pct. En lignende udvikling ses i USA, hvor inflationen nåede op på 9,1 pct. i juni 2022, mens den i dag er faldet til 3,1 pct.

Husprisudvikling i perioden 2010 til 2022 og prognose for den forventede prisudvikling i 2023-2025. Kilde: Nordea Kredit Anm.: Der er tale om en prognose for 2023 til 2025

Centralbankerne har bekæmpet den høje inflation ved at sætte renten op. Siden sommeren 2022 har ECB hævet renten ni gange, så den ledende rente i dag er oppe på 3,75 pct. I Nordea forventer vi, at ECB er færdig med at hæve renten i denne omgang, og at vi dermed befinder os på ”rentetoppen”.

I USA forventer vi yderligere én renteforhøjelse i løbet af efteråret på 0,25 procentpoint, så den ledende rente kommer op på 5,5 pct. Den amerikanske centralbank har allerede hævet renten 11 gange, og hvis vi får ret i vores prognose, er de ledende renter i USA således også tæt på toppen.

Kombineret med det fortsat stærke arbejdsmarked i Danmark, de pæne overenskomstforhandlinger fra foråret, de store tilbagebetalinger til boligejere af for meget betalt boligskat i perioden 2011 til 2020 og den stigende forbrugertillid, forventer vi, at det vil spille positivt ind på boligmarkedet i de kommende år.
 

Prognose for villaer og rækkehuse

Siden vores seneste prognose fra maj er vi blevet mere optimistiske på boligmarkedet, og vi forventer nu, at huspriserne vil stige med 2,3 pct. i 2023, med 0 pct. i 2024 og med 3,0 pct. i 2025, hvis vi opgør prisudviklingen fra 1. januar til 31 december i de enkelte år.

Vi vurderer dog, at der er større risiko for negative overraskelser i form af yderligere prisfald end for positive overraskelser i form af større stigninger, end der allerede indarbejdet i prognosen.

Der er fortsat en tilpasning i gang i boligmarkedet. Omkring halvdelen af alle boligejere har variabel rente på deres realkreditlån, og mange boligejere har endnu ikke eller først for nylig mærket den stigende rente. I takt med at stadig flere boligejere får rentetilpasset eller refinansieret deres lån, forventer vi, at udbuddet af boliger vil stige, da flere boligejere vil overveje deres boligbehov og herunder også undersøge muligheden for at flytte til en billigere bolig.

Da et gennemsnitligt hus på 140 m2 blev handlet for ca. 2.152.000 kr. ved indgangen til 2023, betyder prognosen, at det samme hus kan sælges for 2.201.000 kr. ved udgangen af 2023. I 2024 forventer vi stort set uændrede priser, mens vi i løbet 2025 forventer, at prisen stiger til 2.268.000 kr.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2023 2.152.000 kr. 2.201.000 kr. 49.000 kr. 2,3 pct.
2024 2.201.000 kr. 2.201.000 kr. 0 kr. 0,0 pct.
2025 2.201.000 kr. 2.268.000 kr. 67.000 kr. 3,0 pct.
Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.


Prognose for ejerlejligheder

Ejerlejlighedsmarkedet gør i øjeblikket et comeback med stigende priser over størstedelen af landet. Det gælder også, når vi sæsonkorrigerer handelspriserne, der normalt er lidt højere i 1. og 2. kvartal end i 3. og 4. kvartal.

Vi forventer dog, at ejerlejlighedsmarkedet kommer i modvind i 2024 som følge af det nuværende renteniveau og den kommende boligskattereform, der medfører højere boligskatter for nye købere.

Der er mange førstegangskøbere på ejerlejlighedsmarkedet, og de har ofte brug for et stort lån til at finansiere boligen. Derfor slår det høje renteniveau hårdere igennem end på andre dele af boligmarkedet.

Ejerlejlighedspriserne holdes dog oppe af den stadig store efterspørgsel efter at bo i byen samt den demografiske udvikling i de kommende år, hvor det typiske segment for førstegangskøbere, nemlig de 30-39-årige, vil vokse.

På den baggrund forventer vi, at ejerlejlighedspriserne vil stige med 5,4 pct. i 2023 fra 1. januar til 31. december, hvoraf størstedelen af stigningen allerede er sket. I 2024 forventer vi et prisfald på 2,7 pct., bl.a. som følge af boligskattereformen. I 2025 forventer vi en fornyet interesse for at købe ejerlejlighed som følge af faldende realkreditrenter, og at priserne vil stige med 3,0 pct.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2023 2.487.000 kr. 2.622.000 kr. 135.000 kr. 5,4 pct.
2024 2.622.000 kr. 2.551.000 kr. -71.000 kr. -2,7 pct.
2025 2.551.000 kr. 2.627.000 kr. 76.000 kr. 3,0 pct.
Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.


Prognose for fritidshuse

Ifølge Danmarks Statistik betyder den demografiske udvikling, at aldersgruppen 60-69-årige vil vokse kraftigt i de kommende fem år. Det vil gavne sommerhusmarkedet, fordi vi vil opleve en relativt større vækst i aldersgruppen med flest sommerhusejerne, og det vil understøtte efterspørgslen trods høje priser og stigende renter.

Samtidig er udbuddet af sommerhuse stadig tæt på det laveste niveauet nogensinde, og på den baggrund forventer vi fortsatte prisstigninger på sommerhuse i 2024 og 2025. Konkret forventer vil, at sommerhuspriserne vil stige med 2,0 pct. i 2023 og med hhv. 1,5 pct. og 3,0 pct. i 2024 og 2025. Det gælder, når prisudviklingen måles fra 1. januar til 31. december i de enkelte år.

  Pris 1. januar  Pris 31. december Ændring fra 1. januar til 31. december, kr. Ændring fra 1. januar til 31. december, %
2023 1.615.000 kr. 1.647.000 kr. 32.000 kr. 2,0 pct.
2024 1.647.000 kr. 1.672.000 kr. 25.000 kr. 1,5 pct.
2025 1.672.000 kr. 1.722.000 kr. 50.000 kr. 3,0 pct.
Kilde: Nordea Kredit, Danmarks Statistik og boligmarkedsstatistikken fra Finans Danmark.
Anm.: Bemærk, at tabellen viser prisudviklingen fra 1. januar til 31. december og ikke gennemsnitstal for årene, som mange andre prognoser benytter sig af.