Tjen penge ved at komme hurtigt ind på boligmarkedet

Fornylig havde jeg en hyggesnak med min søn Kornelius på snart 19 år, hvor han spurgte mig: Mor, hvornår anbefaler du egentlig, at man køber ejerbolig?

Mit svar til Kornelius var, at ”du bør købe bolig efter behov”. Og efter lidt betænkningstid med fortsættelsen ”… og så hurtigt din økonomi og tidshorisont tillader det”.

Der er fire elementer i det svar, og de tre første er ret enkle. For det siger sig selv, at man skal have en vis opsparing og en fornuftig indkomst for at få et boliglån. Og da det samtidig er dyrt at handle fast ejendom, bør man som minimum have en tidshorisont på 5 år og helst længere, før man går ind på boligmarkedet. Dertil kommer, at man selvfølgelig ikke bør købe bolig, hvis man ikke har behovet.

Det fjerde element i min mor-søn-rådgivning kan derimod dele vandene. Her anbefaler jeg nemlig, at boligkøbet sker ”hurtigst muligt”, når de tre øvrige betingelser er opfyldt. Det skyldes ikke mindst, at en ejerbolig kan være det nemmeste sted at spare op.

Det særlige ved et boligkøb er nemlig, at der er tale om en “gearet” investering. De fleste boligkøbere optager nemlig lån i banken eller realkreditinstituttet, da de færreste kan købe en bolig kontant.

Fordelen ved en gearet investering er, at man kun behøver at lægge en mindre del af aktivets værdi, men stadig får adgang til aktivets fulde afkastpotentiale.

Så stor bliver gevinsten, hvis boligpriserne fortsætter med at stige

Leger vi med tanken om, at boligpriserne fortsætter med at stige med 4,5 pct. om året, vil en bolig, der købes for 2 mio. kr. i dag, være 492.000 kr. mere værd om 5 år og 1.106.000 kr. mere værd om 10 år. Dertil kommer eventuelle afdrag på gælden, der over 5 og 10 år løber op i hhv. 177.000 kr. og 397.000 kr., hvis boligen finansieres med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag for 80 pct. af købesummen kombineret med et 30-årigt banklån på 15 pct. og en udbetaling på de sidste 5 pct.
 

Samlet set vil en boligejer i det konkrete eksempel derfor stå med en friværdi (i form af prisstigninger og afdrag på gælden) på 669.000 kr. efter 5 år og 1.503.000 kr. efter 10 år. Det vil være svært at spare så store beløb op på anden vis – simpelthen på grund af det gearede element i boligkøbet.

Min udgangsreplik på min mor-søn snak med Kornelius blev derfor: Fortsæt med at spare op, så du er klar til at komme ind på boligmarkedet, når du er færdig med din uddannelse og har fået et job i den del af landet, hvor du drømmer om at bo. Hvis boligpriserne bliver ved med at stige – og det tror jeg, at de vil de fleste steder i landet – så kan du via et boligkøb oparbejde en forholdsvis stor formue, som kan være svær at matche, hvis du vælger at bo til leje.

Ovenstående må ikke ses som en opfordring til at købe eller sælge fast ejendom, men skal alene ses som udtryk for min egen personlige vurdering og overvejelser om boligmarkedet.
 

Hvad hvis boligpriserne ikke stiger med 4,5 pct. om året?

Der er selvfølgelig ikke nogen garanti for, at boligpriserne bliver ved med at stige lige så meget som i de seneste årtier. Det vil have stor betydning for, hvor stor en friværdi man oparbejder.

I eksemplet ovenfor har jeg taget udgangspunkt i, at boligprisrene stiger med 4,5 pct. om året, hvilket svarer til det historiske landsgennemsnit for parcel- og rækkehuse siden 1992. Priserne er dog ikke steget lige meget alle steder i landet.

De største prisstigninger på huse er sket i København by og København omegn, hvor huspriserne er steget med i gennemsnit hhv. 6,8 pct. og 5,8 pct. siden 1992.De mindste stigninger i huspriserne findes i Vestjylland, hvor husene i gennemsnit steg med 3,0 pct. om året i perioden 1992-2023.
 

Køber man en bolig til 2 mio. kr. i dag, og stiger huspriserne fx med 2 pct. om året, vil boligejeren efter 5 år have oparbejdet en friværdi på 385.000 kr. og efter 10 år på 835.000 kr. i form af prisstigninger på boligen og afdrag på bank- og boliglånet. Stiger boligpriserne i stedet med 7 pct. om året, udgør friværdien 982.000 kr. om 5 år og 2.331.000 kr. om 10 år.