Renten er faldet – er det nu, du bør nedkonvertere dit lån?

De lange renter er faldet

Det seneste år er renten på de 30-årige realkreditlån faldet, og mange boligejere med fastforrentede 5 %-lån er derfor interesseret i at vide, om det er nu, de kan – og bør – nedkonvertere deres lån. På det seneste har realkreditinstitutterne nemlig åbnet nye 30-årige lån med en rente på bare 3,5 pct.

Det ærgerlige svar er bare, at der ikke findes en præcis opskrift på, hvor meget renten skal falde, før det kan betale sig at nedkonvertere. Det afhænger i høj grad af individuelle forhold, herunder familiens økonomi og risikovillighed. En konvertering kan derfor sammenlignes med det gamle ordsprog om én fugl i hånden eller ti på taget.
 

Både renten og kursen er afgørende

En ofte anvendt tommelfingerregel siger dog, at boligejere med fastforrentede lån bør overveje en konvertering, hvis de kan reducere renten med mindst 1,5 procentpoint. Det betyder, at konverteringsballet er meget tæt på at åbne for boligejere med 5 pct.-lån med afdrag.

Når jeg vælger at skrive ”meget tæt på at åbne” så skyldes det, at man både bør se på renten og kursen, inden man vælger at omlægge. For det er ikke nok, at realkreditinstitutterne har åbnet en obligation med en rente, der er 1½ %-point lavere end familiens eksisterende lån – kursen på den nye obligation skal også være attraktiv.

Et godt råd er derfor at holde øje med kursen på 3,5 pct.-lånet og løbende vurdere, om konverteringen er attraktiv. Det nemmeste er at oprette en (gratis) gældsplejeaftale med Nordea, hvor vi løbende undersøger, om det kan betale sig for dig at omlægge.

Man kan dog også selv holde øje med kurserne på realkreditlån på nordea.dk, eller hvis man allerede er kunde i Nordea, via eBolig gennem din netbank. I eBolig kan man også selv beregne konsekvenserne ved en omlægning og i mange tilfælde også foretage den online.

Kursen på det nye lån er altså afgørende for, hvor attraktiv konverteringen er. Det kan derfor være en god idé at være tålmodig og nøje overveje sin beslutning, inden man trykker på konverteringsknappen.
 

Husk også at vurdere omkostninger og tidshorisonten i din bolig

Endeligt er er det vigtigt at huske, at der er omkostninger forbundet med en konvertering, og at man derfor først bør omlægge sit lån, hvis man enten tror, at renten har nået bunden, eller hvis gevinsten er så stor, at det ikke giver mening at vente længere af frygt for at misse chancen. Hvis renten stiger igen, kan muligheden for at konvertere nemlig gå tabt.

Omkostningerne er også vigtige, hvis man går i flyttetanker. Fordelen ved en nedkonvertering er nemlig, at man får en lavere rente og betaling på realkreditlånet, mens ulemper er, at restgælden stiger. Det er derfor vigtigt, at man har planer om at blive boende så længe, at den akkumulerede gevinst (i form af en lavere betaling på lånet) er stor nok til at opveje stigningen i restgælden.

Du kan læse mere om nedkonverteringer her.
 

Hvad med boligejere med lån uden afdrag

Det er i skrivende stund kun det 30-årige fastforrentede 3,5 pct.-lån med afdrag, der er åbent for boligejerne. Hvis lånet er uden afdrag, har den lavest forrentede obligation stadig en rente på 4 pct., og det er normalt ikke nok, til at boligejerne med 30-årige 5 pct.-lån bør omlægge.

Om og i givet fald hvornår vi i Nordea åbner et 30-årigt fastforrentet 3,5%-lån uden afdrag, viden endnu ikke. Det afhænger af de internationale rentemarkeder, og her er intet sikkert.
 

Hvorfor er der så mange boligejere med 5%-lån?

I 2022 steg renten markant, hvilket fik tusindvis af boligejere med fastforrentede lån til at omlægge til en højere rente. Det kan umiddelbart virke paradoksalt at udskifte en lav rente med en højere, men for mange boligejere gav det god mening.

Forklaringen ligger i, at den stigende rente fik kursen på de bagvedliggende obligationer til at falde, hvilket betød, at boligejere kunne indfri deres gæld for mindre end det skyldige beløb. 

Eksempelvis faldt kursen på et 30-årigt lån med en rente på 1 pct. til cirka 70 i efteråret 2022. Det gjorde det muligt for en boligejer med en restgæld på 1 mio. kr. at indfri lånet ved at købe de bagvedliggende obligationer for omkring 700.000 kr. Herved kunne boligejeren reducere familiens gæld med cirka 30 pct. eller 300.000 kr.

For at finansiere de 700.000 kr. var det dog nødvendigt at optage et nyt lån – denne gang med en højere rente. Mange boligejere omlagde i efteråret 2022 til en rente på 5 pct., hvilket betød en stigning i de månedlige betalinger.

Når man opkonverterer, opnår man derfor en umiddelbar gevinst i form af en lavere restgæld, men da man samtidig erstatter en lav rente med en højere, skal man fremadrettet betale mere for sit lån. Det kan enten være i form af en højere rente eller et lavere afdrag på gælden.

Opkonverteringer bygger derfor på en forventning om, at renten på et tidspunkt falder igen, så man på ny kan omlægge til en lavere rente – og jo hurtigere renten falder, desto større bliver gevinsten. Opkonverteringer giver derfor kun mening, hvis man tror på, at rentestigningen er midlertidig, og at renten vil falde igen.

Som tiden går, gnaver den høje rente nemlig af den oprindelige gevinst, og går der lang tid, før boligejeren igen kan lægge ned i rente, vil boligejeren tabe penge på konverteringen. Det er derfor forståeligt, hvis mange boligejere er utålmodige og håber på et snarligt rentefald, så de igen kan komme ned i rente og reducere den månedlige betaling på realkreditlånet.