Man slækker på træfsikkerheden for at højne ensartetheden

De nye ejendomsvurderinger for 2020 er i fuld gang med at blive sendt ud, men ikke alle boligejere er tilfredse. Vurderingerne har bl.a. fået kritik for, at træfsikkerheden på ca. 80 pct. ikke er tilstrækkelig høj.

Det er dog efter min mening vigtigt ikke kun at fokusere på træfsikkerheden, men også på ensartetheden – og de to kvalitetskriterier går ikke altid hånd i hånd. Det betyder med andre ord, at man kan blive nødt til at slække på træfsikkerheden, hvis man samtidig vil sikre en høj ensartethed og dermed også retfærdighed på tværs af landets boligejere.
 

Vi opnår aldrig en træfsikkerhed på 100 pct.

Træfsikkerheden måles ved at sammenligne en ejendoms vurdering med den seneste handelspris. Ligger vurderingsværdien indenfor +/- 20 pct. af handelsværdien, er der tale om en ”træffer”.

Efter min opfattelse kommer vi aldrig til at få en træfrate på 100 pct., og det er heller ikke ønskværdigt. Det er nemlig ikke alle forhold om en bolig, der kan (eller bør) proppes ind i Vurderingsstyrelsens ejendomsvurderingsmodel.

Således medtager Vurderingsstyrelsen kun objektive og målbare kriterier som fx salgspriserne i området, boligen og grundens areal, beliggenheden, varmekilden og tagmaterialet. Derimod medtager de ikke forhold ved indvendig stand, alderen på køkken og badeværelse, smagsmæssige præferencer eller køberens hhv. sælgerens ivrighed, der også har betydning for salgsprisen.

Samtidig er det efter min vurdering vigtigt at skelne mellem træfsikkerhed og ensartethed og at anerkende, at begge forhold er vigtige, hvis man vil skabe det bedst mulige vurderingssystem – også selvom hensynet til det ene forhold nogle gange sker på bekostning af det andet.
 

Eksempel illustrerer forskellen mellem træfsikkerhed og ensartethed

For at illustrere forskellen mellem træfsikkerhed og ensartethed kan man forestille sig 10 objektivt ens rækkehuse, der ligger på en vej med lige husnumre fra nr. 2 til 20. Nr. 10 og nr. 12 er solgt for nylig.

Nr. 12 er solgt for 4 mio. kr., da det er i god stand og har en smukt anlagt have med et helt særligt rosenbed, som køber sætter stor pris på. Det har også en tilpasset rumfordeling, en gennemrenoveret kælder og et nyt køkken og bad. Nr. 10 er derimod solgt for 3 mio. kr.

Alle de øvrige rækkehuse på vejen ligner nr. 10 og vil derfor også have en forventet salgspris på omkring 3 mio. kr.

På de omkringliggende veje findes flere rækkehuse, der også ligner nr. 10, og de seneste handler er da også foretaget til 3 mio. kr. Huset i nr. 12 til 4 mio. kr. skiller sig altså ud i kvarteret.
 

Kilde: Nordea Kredit, Vurderingsportalen.dk og Skatteudvalget 2023-24 SAU Alm. Del - bilag 283

Når Vurderingsstyrelsen skal værdiansætte en ejendom tager de udgangspunkt i op til 15 nærtliggende boliger kaldet referencerejendomme, der er solgt i løbet af de seneste seks år, og som ligner den bolig, der skal vurderes. De nærmeste huse vægter højest, og derfor vil rækkehusene i nr. 2-10 have nr. 10 som første referenceejendom, nr. 12 som næste referenceejendom og derefter de øvrige huse i området. Rækkehusene fra nr. 2 til 10 vurderes derfor til 3,12 mio. kr.

Husene i nr. 12-20 vil derimod have det dyre hus i nr. 12 som første referenceejendom, hvorfor alle husene (inkl. nr. 12) vurderes en anelse højere til 3,13 mio. kr.

Alle husene på vejen vurderes efter ensartede principper og tæt på det generelle prisniveau for området, men i eksemplet er træfsikkerheden kun på 50 pct. For når man sammenligner ejendomsvurderingen for nr. 10 og nr. 12 med salgspriserne på hhv. 3 og 4 mio. kr., er det kun nr. 10, der rammer indenfor +/- 20 pct. af salgsprisen. For nr. 12 er vurderingen derimod 22 pct. for lav.

Husejerne i nr. 12 vil derfor synes, at Vurderingsstyrelsen er galt afmarcheret, og hvis lokalavisen tager historien op og skriver om huset, der er solgt til 4 mio. kr., men kun er vurderet til 3,13 mio. kr., vil andre naboer også tænke dårligt om systemet. Men efter min opfattelse vil det i mange tilfælde være et fint kompromis, man har opnået – også selvom vurderingerne ikke har ramt helt rigtigt. For ved at give afkald på noget træfsikkerhed har vi i stedet opnået en ensartethed, hvor alle husene vurderes på et ensartet grundlag, og hvor boligejerne bliver oplyst om, hvilke kriterier, der ligger til grund for vurderingen. Det er langt bedre end det tidligere system, hvor alt foregik i en blackboks.

Ønskede man at øge træfsikkerheden, kunne man i stedet beslutte at bruge færre eller kun én enkelt referenceejendom. På den måde ville rækkehuset i nr. 10 altid blive vurderet til salgsprisen på 3 mio. kr. og rækkehuset i nr. 12 til 4 mio. kr. Det ville imidlertid gå ud over ensartetheden, da rækkehusene i nr. 2-8 derved også ville få en værdi på 3 mio. kr., mens rækkehusene fra nr. 14-20 ville blive vurderet til 4 mio. kr. Jeg er ikke fan af den løsning, og derfor accepterer jeg gerne, at vurderingerne ikke rammer ”spot on”.
 

Det skal selvfølgelig være muligt at klage

Min accept af en vis margin for præcisionen af de nye ejendomsvurderinger betyder selvfølgelig ikke, at Vurderingsstyrelsen har ”frit slag”, og medierne har da også flere gange omtalt vurderinger, der synes åbenlyst forkerte. I de tilfælde skal det selvfølgelig været muligt at klage og få svar indenfor en rimelig frist.

Der er tale om et nyt og kompliceret ejendomsvurderingssystem, der skal være i stand til at værdiansætte mange forskellige boligtyper både i byerne og på landet. Derfor er det naturligt, at der forekommer fejl – ikke mindst i begyndelsen. Det er selvfølgelig aldrig sjovt for de berørte boligejere, men jeg tror oprigtigt på, at vi får langt bedre og meget mere forståelige ejendomsvurderinger end de gamle.

Kilder: Artiklen er skrevet med inspiration fra Vurderingsportalen.dk og Skatteudvalget 2023-24 SAU Alm. Del - bilag 283