Mange boligejere oparbejder i øjeblikket en gæld i deres bolig, som de ikke selv har optaget. Gælden relaterer sig til to nye typer af lån: Indefrysningslån og tillægslån, som skyldes de ændrede regler for boligskatter.

1) Indefrysningslån: Stigninger i boligskatterne indefryses

Siden 2018 er eventuelle stigninger i boligejernes ejendomsskatter automatisk blevet indefrosset, medmindre boligejeren aktivt har frameldt sig ordningen.

Det er meget forskelligt, hvor stor en gæld boligejerne allerede har oparbejdet, men som udgangspunkt bør man ikke være bekymret for gældens størrelse. Fremadrettet stiger boligskatter nemlig kun, hvis boligen bliver mere værd, så boligejeren har normalt rigeligt råd til at afvikle gælden, den dag boligen sælges. Det kan du læse mere om i artiklen “Skal man være bekymret for at indefryse boligskatterne?”

Man betaler renter på indefrosset boligskat. I 2025 ligger renten på 2,66 pct. efter nedslag. Indefrysningslån, der er stiftet frem til 2024, er foreløbigt rentefri pga. it-problemer hos skattemyndighederne. Når it-problemerne er løst, løber der også renter på denne del indefrysningslånet. Det forventer jeg vil ske i 2026.

Boligejere kan få et overblik over deres indefrosne gæld og administrere ordningen på borger.dk, og man kan læse mere om indefrysningslån på Vurderingsportalen.dk.

2) Tillægslån: Forkert opgjort skatterabat i 2024 og 2025 giver restskat

Mange boligejere har modtaget besked fra skattemyndighederne om, at deres forskudsopgørelse for 2024 indeholder fejl, og det medfører en restskat, når årsopgørelsen er klar i marts 2025. Årsagen til de fejlagtige oplysninger er, at skattemyndighederne bruger to forskellige metoder til at opgøre skatterabatten. Og det er altså kun årsopgørelsen, der er korrekt.

Skatterabatten udgør forskellen mellem det, boligejeren skulle betale i 2024 med de nye regler, og det, boligejeren skulle have betalt i 2024, hvis de gamle regler var videreført.

Skatterabatten er egentligt en god ting, da den sikrer, at boligejerne ikke betaler mere i boligskat i 2024 med de nye boligskatteregler, end man skulle have betalt med de gamle regler. Problemet er bare, at forskudsopgørelsen på nuværende tidspunkt ikke beregner skatterabatten på baggrund af ændringen i de samlede boligskatter, men kun kan foretage opgørelsen for én skat ad gangen, dvs. for hhv. grundskylden og ejendomsværdiskatten. Det giver problemer, hvis den ene skat falder i 2024 (typisk grundskylden), mens den anden skat stiger (typisk ejendomsværdiskatten).

Eksempel:
Man kan forestille sig en boligejer, der betalte 8.000 kr. i grundskyld i 2023, men 6.000 kr. i 2024. Derved betaler boligejeren 2.000 kr. mindre.

Til gengæld betalte boligejeren kun 4.000 kr. i ejendomsværdiskat i 2023 mod 9.000 kr. i 2024, hvorfor denne regning stiger med 5.000 kr.

Samlet set skal boligejeren altså betale 3.000 kr. mere i 2024 end i 2023, og boligejeren er derfor berettiget til en skatterabat på dette beløb. Men på forskudsopgørelsen sker der ingen modregning i de to skatter, og derfor sættes skatterabatten til 0 kr. på grundskylden (da den falder), og til 5.000 kr. på ejendomsværdiskatten, og derfor får boligejeren en skatterabat, der er 2.000 kr. for høj på forskudsopgørelsen. Forskudsopgørelsen er altså ikke i stand til at beregne skatterabatten tværgående. Fejlen vil gentage sig på årsopgørelsen for 2025.

Hvilke muligheder har boligejerne for at håndtere restskatten?

Boligejerne har to muligheder for at håndtere restskatten.

1) Tillægslån
Hvis boligejerne er tilmeldt indefrysningsordningen inden udgangen af 2024, får de automatisk et tillægslån, hvis de har fået for stor rabat. I eksemplet ovenfor vil boligejeren altså få et lån på 2.000 kr.

Tillægslånet skal senest betales tilbage, når boligen sælges, men lånet er fleksibelt, og boligejerne kan til enhver tid vælge af indfri det helt eller delvis. I 2025 ligger renten på 2,66 pct.

Tillægslånet er betinget af, at boligejeren er tilmeldt indefrysningsordningen. Hvis boligejeren fravælger indefrysningsordningen (på forskudsopgørelse) inden årsskiftet, får boligejeren heller ikke tillægslånet. I stedet får boligejeren en restskat, der skal betales, når årsopgørelsen er klar.

2) Betale restskatten
Boligejere, der er tilmeldt indefrysningsordningen, men som ikke ønsker tillægslånet, kan framelde det senest 31. december 2024 ved at bruge denne blanket. Boligejere, der ikke er tilmeldt indefrysningsordningen har to muligheder:

• Betale restskatten senest 31. december 2024
• Vente med at betale restskatten til årsopgørelsen er klar i marts 2025.

Den sidste løsning er den nemmeste, og renten på restskatten er efter min mening ikke særligt høj. Har man fx fået en restskat på 2.000 kr., koster det 13-14 kr. i renteudgift, hvis regningen betales i midten af marts.

Ønsker man at betale restskatten allerede nu, skal man selv have lommeregneren frem. Først skal man beregne størrelsen på den korrekte skatterabatten, hvilket kræver forskudsopgørelsen for 2023 og 2024 samt opkrævningerne for grundskyld i 2023. Dernæst skal man logge ind på skat.dk og betale. Her kan du finde en mere udførlig guide.

Personligt synes jeg, at det er en lille smule bøvlet i betragtning af den forholdsvist beskedne rente. Derfor har jeg rådet familie og venner til at vente på deres årsopgørelse, så de slipper for besværet.

Hvad skal boligejerne ellers være opmærksom på?

Der er ikke tale om, at boligejerne har fået en egentlig ekstraregning. Der er tale om, at nogle boligejere har betalt for lidt boligskat i 2024, og derfor skylder skattemyndighederne penge. De penge skal selvfølgelig betales, så alle boligejere beskattes ens.

Det ændrer ikke ved, at det er ærgerlig at få et tillægslån eller en restskat, fordi man har betalt for lidt i boligskat. Og det er selvfølgelig ekstra ærgerligt, hvis man har troet, at hele regningen var betalt, og man måske allerede har brugt pengene på noget andet.

Mange danskere er vant til, at forskudsopgørelsen ikke er 100 pct. korrekt, og at der sker en efterregulering, når årsopgørelsen er klar. Og når man tager i betragtning, at Vurderingsstyrelsen i forvejen har travlt med de nye ejendomsvurderinger, er det formentlig en rigtig prioritering af samfundsressourcerne, når der accepteres en forkert skatterabat på forskudsopgørelsen i 2024 og 2025. Fra 2026 bør opgørelsen igen være korrekt.

Langt de fleste boligejere vil opleve et relativt lille tillægslån eller restskat på under 2.000 kr. Ejerne af dyre ejendomme i særligt hovedstaden kan få en restskat, der er noget højere.

Læs mere om ”Boligskat på forskudsopgørelsen”