Udsigter for det københavnske ejerlejlighedsmarked

Massive prisstigninger i København

De senere år er boligpriserne steget mærkbart, og især på det københavnske ejerlejlighedsmarked har udviklingen været markant. Således er prisen på en gennemsnitlig ejerlejlighed i København steget med 28 pct. på fem år, 92 pct. på 10 år og 139 pct. på 15 år.

Det er langt mere end på det resterende boligmarked, hvor et gennemsnitligt hus på landsplan ”kun” er steget med 19 pct. på fem år, 47 pct. på 10 år og 33 pct. på 15 år.

Udviklingen sætter spørgsmålstegn ved, om priserne forventes at fortsætte op i de kommende år, eller om vi kan forvente en mere afdæmpet udvikling.

De højtlønnede er flyttet ind

Der er mange årsager til, at priserne er steget ekstraordinært meget på det københavnske ejerlejlighedsmarked, men befolkningssammensætningen og boligbyggeriet spiller en central rolle.

København har igennem en længere årrække oplevet en kraftig vækst, og det har tiltrukket både indenlandske og internationale virksomheder, hvilket har skabt mange højtlønnede jobs og dermed øget købekraft blandt byens indbyggere. Ifølge de seneste tal fra 2022 var 23 pct. af indbyggerne i landsdelen København By således efter definitionen i Danmarks Statistik ”lønmodtagere på højeste niveau” eller ”lønmodtagere med ledelsesarbejde”, mens det samme kun gjorde sig gældende for 13 pct. i 2008.

Der er ikke bygget nok

Samtidig er indbyggertallet steget væsentligt mere end antallet af nybyggede boliger, hvilket har medført større konkurrence om ejerboligerne og derigennem højere priser. Således er der kommet 141.000 flere københavnere de seneste 15 år fordelt på ca. 80.000 familier, mens den københavnske boligmasse ”kun” er vokset med 48.000 boliger. Det har selvfølgelig øget konkurrencen om de ledige boliger – herunder ikke mindst ejerboligerne, hvor det i modsætning til leje- og andelsboligmarkedet hverken kræver lang anciennitet på en venteliste eller mange venner på Facebook at komme i betragtning til en bolig.

Læs også: Er forældrekøb stadig interessant?
 

København forventes at vokse yderligere

Ifølge befolkningsfremskrivningen fra Københavns Kommune forventes indbyggertallet af stige med ca. 67.000 de næste 15 år. Det er er betragteligt – men trods alt noget mindre end de 141.000 indbyggere, som byen er vokset med de seneste 15 år.

Det kan umiddelbart indikere et lavere pres på boligmarkedet og dermed også på boligpriserne i de kommende år, men førstegangskøberne skal ikke glæde sig for tidligt. Opdeles befolkningsfremskrivningen på alder, ses det nemlig, at langt den største del af befolkningsvæksten forventes at ske i aldersgruppen 65+ og 35-49 år, mens gruppen af 20-34-årige faktisk skrumper.

Da en gennemsnitlig førstegangskøber i hovedstaden er 32 år, er den gode nyhed, at der formentlig kommer mindre pres på lejeboligmarkedet, da der bliver færre 20-34 årige, mens den dårlige nyhed for de kommende københavnere er, at vi fortsat vil opleve et stort pres på ejerboligmarkedet, fordi gruppen af 35-49-årige vokser.

Der bliver også væsentligt flere ældre på 65+ år. Men da boligstatistikken fra Danmarks Statistik viser, at de ældre bliver boende længere i deres ejerbolig end tidligere – formentligt hjulpet godt på vej af større pensionsopsparinger – letter det ikke for alvor presset på boligmarkedet. Det er nemlig ikke længere kutyme at sælge ejerboligen, blot fordi man kommer op i årene.

Et godt bud på prisudviklingen på det københavnske boligmarked er derfor, at befolkningsudviklingen fortsat vil at presse boligpriserne op på mellemlangt sigt. Det udelukker ikke, at der kan komme perioder med faldende priser, som vi også har set historisk, men overodnet set er jeg optimistisk på prisudviklingen. Interessen for at bo i København er stor, og der er ikke nok byggegrunde til at tilfredsstille efterspørgslen.

Læs også: Kan man overtage sælgers lavtforrentede lån? Og er det i givet fald en fordel?