2024_11 Mange husejere får lavere boligskat i 2025 og 2026

Af:

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit

29. oktober 2024

minutter

Tags:

Bolig

Boligøkonomens hjørne

Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her

Mange husejere får lavere boligskat i 2025 og 2026

Den 1. januar 2024 trådte boligskattereformen i kraft, og den betyder, at omtrent fire ud af fem boligejere har fået lavere samlede boligskatter. De resterende boligejere har fået en skatterabat, der holder boligskatterne i ro. Samlet set er boligskattereformen derfor en økonomisk gevinst for boligejerne i 2024. Den gode nyhed er, at gevinsten bliver endnu større i 2025 og 2026.

Et af hovedmålene med boligskattereformen er nemlig at skabe en tættere kobling mellem udviklingen i boligpriserne og boligskatternes størrelse. Fremadrettet stiger og falder boligskatterne derfor i takt med boligpriserne.

Faktaboks: Klog sammenkobling mellem boligpriser og boligskatter

Fremadrettet skabes en tæt forbindelse mellem udviklingen i boligpriserne og regningen til boligskatterne. Det stabiliserer udviklingen i boligpriserne og reducerer dermed makroøkonomiske udsving og risikoen for finansiel ustabilitet

Stiger boligpriserne, øges skattebetalingerne også, og det reducerer boligkøbernes betalingsevne. Det lægger alt andet lige en hånd over priserne. For stiger boligskatterne, vil nye købere alt andet lige ikke have råd til en nær så dyr bolig, og det vil isoleret set lægge en dæmper på yderligere prisstigninger. Dermed vil de nye regler medvirke til, at boligpriserne udvikler sig mere stabilt end ellers. Falder boligpriserne, sker det modsatte.

Det tager dog tid at indsamle og udarbejde statistik over udviklingen i boligpriserne, og derfor sker reguleringen af boligskatterne med en vis forsinkelse. Således beskattes vi i 2024 af vores boligs værdi 1. januar 2022, mens vi i 2025 og 2026 beskattes af boligens værdi 1. januar 2024. Og det er her, at besparelsen gemmer sig.

For i 2022 og begyndelsen af 2023 faldt boligpriserne over store dele af landet som følge af den høje inflation og stigende renter, og derfor er de ejendomsvurderinger, der er udarbejdet pr. 1. januar 2024 lavere end den tilsvarende vurdering fra 2022. For selvom boligpriserne steg igen fra foråret 2023, var de stadig lavere 1. januar 2024 end på det samme tidspunkt to år tidligere. Og når ejendomsvurderingerne falder, så falder boligskatterne også.

I 80 ud af 98 kommuner er der således lagt op til, at en typisk husejer skal betale lavere boligskatter i 2025 og 2026 end i 2024. I de resterende 18 kommuner skal husejerne betale mere.

Faktaboks: Hvad menes med et billigt, typisk og dyrt hus?

Med et ”billigt hus” menes et hus, hvor 10 pct. af den pågældende kommunes huse er billigere, mens 90 pct. er dyrere.

Et ”typisk hus” er et hus, hvor 50 pct. af kommunens huse er billigere, og 50 pct. af husene er dyrere.

Med et ”dyrt hus” menes et hus, hvor 90 pct. af den pågældende kommunes huse er billigere, mens 10 pct. er dyrere.

Hvor stor er besparelsen?

Hvor stor besparelsen bliver afhænger af, om man opgør besparelsen i procent eller kroner. Det siger nemlig sig selv, at et lille procentvist fald i boligskatterne på en dyr ejendom kan udgøre et større beløb end et stort procentvist fald på en billig ejendom. Samtidig spiller det også en rolle, om den procentvise ændring i boligskatterne opgøres før eller efter skatterabatten, og hvor stor en andel grunden udgør af ejendommens værdi.

Overordnet set er det husejerne i hovedstaden, der kommer til at opleve det største fald i regningen til boligskatter i 2025 og 2026. På Frederiksberg og i Gentofte falder regningen til boligskatter således med hhv. ca. 13.900 kr. og 10.400 kr. i 2025 på et dyrt hus og med hhv. ca. 4.100 kr. og 7.100 kr. på et typisk hus.

De efterfølgende pladser på lister over kommuner, hvor husejerne vil opleve den største besparelse, udgøres af Rudersdal, Hørsholm, Rødovre, Hvidovre, Tårnby, Allerød og Dragør.

I den modsatte ende af skalaen, dvs. på listen over kommuner, hvor boligejerne kan se frem til den største stigning i boligskatterne i 2025 og 2026, er Billund, Odder, Silkeborg, Nyborg, Kalundborg og Aabenraa. Her kan en ejer af et dyrt hus forvente at betale ca. 400-1.300 kr. mere end i dag, mens en ejer af et typisk hus får en ekstraregning på 200-800 kr.

Så meget stiger eller falder den samlede boligskat i den enkelte kommune

Fremadrettet kommer der nye ejendomsvurderinger hvert andet år. Den kommende 2024-vurdering er dog lidt anderledes end normalt. Der er nemlig ikke tale om en egentlig nyvurdering af den enkelte ejendom, men om en foreløbig fremskrevet 2022-vurdering. Det skyldes de forsinkelser, der er opstået i forbindelse med boligskattereformen, og som har tvunget Vurderingsstyrelsen til at prioritere deres ressourcer.

Den enkelte bolig bliver således i 2024 ikke vurderet individuelt af Vurderingsstyrelsen. I stedet hæves eller sænkes alle de kommunale vurderinger af ejerboliger på baggrund af den generelle boligprisudvikling i kommunen. Det betyder med andre ord, at hvis huspriserne var 5 pct. lavere 1. januar 2024 sammenlignet med 1. januar 2022, så reguleres ejendomsvurderingen på alle kommunens huse 5 pct. ned, mens grundskylden efter politisk aftale har et tillæg på 0,8%, hvilket i eksemplet betyder, at grundskylden kun falder med 4,2 pct. (-5,0 pct. tillagt 0,8 pct.).

Samlede boligskatter i hhv. 2024 og 2025. En eventuel skatterabat kan fratrækkes

	Billigt hus		Typisk hus		Dyrt hus
	2024	2025	2024	2025	2024	2025
Albertslund	21.900	21.500	25.400	24.900	35.000	34.300
Allerød	29.000	27.500	40.900	38.800	51.000	48.400
Assens	4.600	4.400	8.500	8.100	12.600	12.100
Ballerup	31.100	30.200	42.400	41.100	50.500	48.900
Billund	4.400	4.800	8.000	8.700	14.200	15.500
Bornholm	5.000	4.900	10.000	9.900	18.800	18.500
Brøndby	20.500	19.800	27.300	26.300	33.400	32.200
Brønderslev	3.800	3.600	8.600	8.200	14.000	13.300
Dragør	34.900	33.600	48.500	46.700	64.100	61.700
Egedal	21.900	21.300	29.800	29.000	37.600	36.600
Esbjerg	8.100	8.000	14.100	13.900	23.000	22.700
Fanø	12.300	12.300	14.300	14.300	21.400	21.400
Favrskov	7.900	7.600	16.200	15.700	26.500	25.700
Faxe	8.700	8.400	13.500	13.000	18.200	17.500
Fredensborg	23.300	23.100	35.500	35.300	49.600	49.300
Fredericia	11.500	11.400	15.000	14.900	20.600	20.300
Frederiksberg	55.000	52.900	93.400	86.300	175.500	165.100
Frederikshavn	4.600	4.700	9.600	9.700	18.800	19.100
Frederikssund	16.900	16.600	27.700	27.100	36.300	35.500
Furesø	30.900	30.300	46.600	45.800	61.700	60.600
Faaborg-Midtfyn	4.200	4.200	7.600	7.600	13.700	13.700
Gentofte	53.000	50.200	74.300	70.200	163.700	149.800
Gladsaxe	31.000	30.900	45.700	45.600	59.200	59.100
Glostrup	26.500	25.600	35.000	33.800	40.400	39.000
Greve	19.300	18.100	28.600	26.800	36.500	34.200
Gribskov	20.600	19.300	26.100	24.500	34.800	32.600
Guldborgsund	3.300	3.300	7.500	7.500	15.400	15.500
Haderslev	3.500	3.400	7.500	7.500	16.500	16.400
Halsnæs	16.100	15.600	20.700	20.000	27.400	26.400
Hedensted	6.000	5.800	9.300	9.100	14.800	14.500
Helsingør	27.800	27.400	38.100	37.600	61.200	60.400
Herlev	25.900	25.000	35.600	34.300	43.400	41.900
Herning	5.300	5.100	11.700	11.400	17.800	17.300
Hillerød	19.600	19.400	28.600	28.400	39.100	38.800
Hjørring	3.400	3.200	8.400	8.100	16.500	15.900
Holbæk	8.100	7.700	16.300	15.600	25.100	23.800
Holstebro	4.700	4.500	12.000	11.700	18.300	17.700
Horsens	9.500	9.400	13.300	13.200	20.400	20.200
Hvidovre	31.100	29.000	44.700	41.700	53.600	50.000
Høje-Taastrup	21.100	20.700	25.500	24.900	32.200	31.500
Hørsholm	33.900	32.000	59.300	56.000	85.100	80.300
Ikast-Brande	5.900	5.600	9.800	9.300	14.600	13.900
Ishøj	18.000	17.400	23.600	22.800	32.800	31.700
Jammerbugt	3.100	3.000	7.200	7.000	15.700	15.200
Kalundborg	5.900	6.100	10.600	10.900	16.900	17.400
Kerteminde	8.000	8.100	12.500	12.600	21.800	21.900
Kolding	8.400	8.300	16.200	15.900	22.300	22.000
København	36.300	35.900	49.000	48.400	64.100	63.300
Køge	15.300	14.700	21.500	20.600	31.400	30.100
Langeland	2.600	2.400	4.800	4.500	9.600	9.000
Lejre	16.600	15.900	19.800	19.000	29.800	28.500
Lemvig	2.900	2.700	5.700	5.500	11.900	11.300
Lolland	2.600	2.500	5.200	5.000	9.500	9.000
Lyngby-Taarbæk	45.200	44.100	58.500	57.100	78.000	76.100
Læsø	4.500	4.400	7.700	7.600	12.600	12.400
Mariagerfjord	3.700	3.500	9.900	9.500	15.700	14.900
Middelfart	5.300	5.100	12.200	11.900	20.400	19.800
Morsø	2.400	2.400	5.300	5.100	11.000	10.600
Norddjurs	5.100	5.000	8.500	8.300	14.500	14.000
Nordfyns	5.300	5.000	10.100	9.700	16.600	15.800
Nyborg	5.300	5.400	10.800	11.100	18.400	18.900
Næstved	8.400	8.300	14.400	14.200	20.900	20.500
Odder	11.100	11.400	20.500	21.100	26.600	27.300
Odense	10.600	10.400	17.000	16.700	27.500	27.000
Odsherred	6.200	6.100	10.200	10.100	15.900	15.600
Randers	7.400	7.200	14.700	14.200	19.600	19.000
Rebild	4.700	4.700	11.900	11.900	20.700	20.600
Ringkøbing-Skjern	3.800	3.800	8.400	8.600	15.900	16.200
Ringsted	11.200	10.800	17.600	17.100	23.800	23.000
Roskilde	19.400	19.300	30.900	30.700	49.200	48.800
Rudersdal	52.700	50.800	69.000	66.500	96.300	89.300
Rødovre	29.500	27.100	43.700	40.100	56.000	51.400
Samsø	5.400	5.400	7.800	7.900	15.700	15.900
Silkeborg	8.800	9.000	22.500	23.000	32.100	32.800
Skanderborg	14.600	14.800	21.100	21.300	30.200	30.500
Skive	2.600	2.400	5.500	5.200	12.400	11.700
Slagelse	7.600	7.200	12.700	12.000	21.600	20.300
Solrød	21.800	20.900	33.400	32.100	47.400	45.600
Sorø	7.200	7.200	12.000	12.100	24.000	24.100
Stevns	7.800	7.300	13.700	12.800	27.600	25.800
Struer	3.700	3.600	7.800	7.700	10.700	10.500
Svendborg	7.300	7.200	13.700	13.500	26.200	25.900
Syddjurs	7.100	7.100	13.800	13.700	24.000	23.900
Sønderborg	3.500	3.400	9.200	9.000	17.400	17.000
Thisted	2.900	2.800	6.800	6.400	13.900	13.300
Tønder	2.500	2.500	5.000	5.000	8.300	8.400
Tårnby	31.200	29.200	42.100	39.400	51.000	47.600
Vallensbæk	25.000	24.200	30.600	29.600	43.600	42.100
Varde	5.300	5.300	8.700	8.700	16.100	16.000
Vejen	4.300	4.400	6.600	6.800	11.800	12.000
Vejle	8.300	8.300	16.600	16.600	27.300	27.300
Vesthimmerlands	2.800	2.700	6.300	6.100	13.400	13.000
Viborg	5.100	5.000	10.700	10.500	19.200	18.800
Vordingborg	6.500	6.000	10.700	9.800	18.400	16.900
Ærø	2.900	2.900	6.300	6.300	11.000	10.800
Aabenraa	3.100	3.200	6.000	6.200	12.300	12.800
Aalborg	7.300	7.300	15.900	15.900	28.000	28.000
Aarhus	18.300	18.400	26.900	27.000	48.600	48.900

Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Vurderingsstyrelsen

2024-vurderingen er ikke en rigtig vurdering

De nye ejendomsvurderinger har vist sig mere komplicerede end forventet, og derfor er boligskattereformen blevet udskudt flere gange. Samtidig har man ”skåret” hjørner for at komme hurtigere og bedre i mål.

Et af de hjørner, man har skåret fra, er 2024-vurderingen. Så i stedet for at vurdere alle ejerboliger fra bunden, har man valgt at pristalsregulere de foreløbige vurderinger fra 2022. Derfor afhænger 2024-vurderingen ikke af, hvad der er sket med prisen på den konkrete bolig, men derimod af den samlede prisudvikling i kommunen eller landsdelen for den konkrete boligtype – dvs. hhv. villaer og rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.

Hvis der i en kommune i et år ikke er solgt nok boliger til, at Danmarks Statistik kan udarbejde et prisindeks for en eller flere grupper af ejendomme, indgår de solgte boliger i stedet i beregningen af indeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune ligger. I 2025 og 2026 gælder det kun for tolv kommuner (Albertslund, Brøndby, Dragør, Fanø, Frederiksberg, Glostrup, Herlev, Ishøj, Læsø, Samsø, Vallensbæk og Ærø).