Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her
Præcise vurderinger er bedst – men ikke altid for den enkelte boligejer
Vurderingsstyrelsen er i fuld gang med at sende deklarationer og endelige ejendomsvurderinger for 2022 ud til boligejerne. Det har fået mange til at stille sig selv spørgsmålet: Er det egentlig bedst, at vurderingen er for høj eller for lav?
Det enkle svar er naturligvis, at vurderingerne helst skal ramme så præcist som muligt. Det styrker både forståelsen og tilliden til systemet. Men ser man på spørgsmålet ud fra den enkelte families privatøkonomi, bliver svaret mere nuanceret. Det afhænger nemlig af tre forhold: om man har fået tildelt en skatterabat, hvor længe man planlægger at blive boende, og hvor meget man tror på, at Vurderingsstyrelsen fremover kan forbedre præcisionen i vurderingerne.
Ingen skatterabat? Så gælder det om at få en lav vurdering.
Har man ikke fået tildelt en skatterabat, er regnestykket simpelt: jo lavere vurdering, jo lavere boligskatter. En lav vurdering gavner ikke kun familiens løbende økonomi, men også boligens salgspris, da fremtidige købere foretrækker lavere løbende boligskatter.
Skulle vurderingen senere blive sat op, fordi Vurderingsstyrelsen bliver bedre til at ramme markedsværdien, får man ingen ekstraregning. Skatten forhøjes kun fremadrettet – ikke bagud.
Faktaboks: Hvad er skatterabatten?
Boligejere, der har købt og overtaget deres bolig før 1/1 2024, kan få en skatterabat , hvis de samlede boligskatter for den enkelte bolig, dvs. både ejendomsværdiskatten og grundskylden, stiger ved overgangen til de nye boligskatteregler i 2024.
Konkret udgøres skatterabatten af forskellen mellem det, boligejeren betaler i ejendomsværdiskat og grundskyld i alt i 2024 ved anvendelse af de nye skatteregler, og det, boligejeren skulle have betalt i ejendomsværdiskat og grundskyld i 2024 ved anvendelse af de gamle skatteregler.
Udgør de samlede boligskatter fx 20.000 kr. efter de gamle regler, men 25.000 kr. efter de nye regler, vil man få en skatterabat på 5.000 kr. Rabatten videreføres i kroner og øre, så længe man ejer boligen, og den reguleres ikke for inflation. Det betyder, at hvis boligskatterne efter de nye regler stiger til fx 26.000 kr., vil boligejeren fortsat kunne trække 5.000 kr. fra regningen og dermed slippe med en betaling på 21.000 kr.
Skatterabatten er ikke et lån, og den skal derfor ikke betales tilbage, den dag boligen skal sælges.
Personer, der køber bolig efter 1. januar 2024, får ikke skatterabatten.
Har man derimod en skatterabat, bliver billedet mere komplekst.
Skatterabatten er en personlig kompensation, der sikrer, at ens boligskatter ikke stiger ved overgangen til det nye ejendomsskattesystem. Får man derfor en for høj 2022-vurdering, betyder det blot, at skatterabatten bliver større, mens selve betalingen forbliver uændret.
Hvis man samtidig tror på, at vurderingerne i de kommende år vil blive mere præcise, kan en for høj vurdering faktisk vise sig fordelagtig. For jo højere udgangspunktet er i 2022, desto mindre vil vurderingen stige fremover – og dermed stiger boligskatten heller ikke så meget.
Men tidshorisonten spiller en afgørende rolle. Skatterabatten følger personen – ikke ejendommen. En ny ejer beskattes af den fulde værdi og overtager ikke rabatten. Derfor er en for høj vurdering kun en fordel, hvis man forventer at blive boende i mange år og dermed selv kan nyde godt af den højt fastsatte rabat.
Hvis vurderingerne samtidig gradvist bliver mere præcise, vil man i sidste ende kunne sælge til en køber, der møder en vurdering tættere på markedsværdien – uden at man selv har lidt under den tidligere overvurdering. Man har derimod nydt godt af en lavere skattebetaling i mange år.
Det er en ulempe at få en for lav vurdering, hvis man har en skatterabat
En lav vurdering giver en mindre skatterabat og dermed højere boligskatter, end man egentlig burde betale – især hvis vurderingerne senere stiger i takt med, at Vurderingsstyrelsens modeller bliver mere præcise. Det eneste tilfælde, hvor en lav vurdering kan være en fordel, er hvis man planlægger at sælge indenfor en kort tidshorisont.
Mit råd: Nærlæs deklarationen
Derfor bør boligejere nærlæse både deklarationen og den endelige 2022-vurdering grundigt. Denne vurdering har ikke kun betydning for boligskatterne i 2023 og 2024, men fastlægger også skatterabattens størrelse – én gang for alle.
Cirka en tredjedel af boligejerne får en skatterabat, mens to tredjedele ikke gør. For de første kan en for høj vurdering i 2022 vise sig som en langvarig gevinst. For de sidste er det derimod fortsat de lavest mulige vurderinger, der giver de bedste økonomiske resultater.
Relaterede artikler
Nu rammer AI-bølgen de danske aktier
- Læs mere
-
1min
