BOLIG: Boligkøberne blive ældre – og det koster
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her
Danske unge flytter tidligt hjemmefra – men de flytter ikke i ejerbolig
Danske unge flytter hjemmefra i starten af 20’erne. De fleste begynder deres voksenliv i en lejebolig, mens livet som boligejer ofte ligger 15 år ude i fremtiden – hvis det overhovedet bliver en realitet. Det kan få alvorlige konsekvenser for deres økonomi.
Pigerne flytter tidligere end drengene, men i gennemsnit er danske unge 21,8 år, når de forlader forældrenes hjem, ifølge Eurostat. Det er den næstlaveste alder i Europa – kun finnerne flytter tidligere med en gennemsnitsalder på 21,4 år i 2023, hvor de seneste tal stammer fra. I flere sydeuropæiske lande er de unge omkring 30 år, før de flytter hjemmefra.
På trods af danskernes iver efter at stå på egne ben, er der altså langt færre unge, der bor i ejerbolig i dag end tidligere. Det kan få langsigtede økonomiske konsekvenser.
Andelen af unge boligejere er halveret på 40 år
Tal fra Danmarks Statistik viser markante ændringer i danskernes boligvaner de seneste 40 år. I 1981 boede 58 % af de 25-29-årige i ejerbolig – i dag er andelen faldet til 26 %.
Tendensen gælder også for de 30-39-årige, hvor 71 % ejede deres bolig i 1981 mod blot 49 % i dag.
Så meget kan boligejerne spare på håndværkerfradraget
Udviklingen skyldes flere faktorer og herunder, at der er blevet bygget langt flere lejeboliger end ejerboliger gennem årene, at urbaniseringen er taget til, og at unges uddannelsesmønstre har ændret sig. Samtidig har prisudviklingen på boligmarkedet gjort det sværere at være førstegangskøber.
Mange unge flytter til de større byer, hvor lejeboliger udgør en større andel af boligmassen end i mindre byer. Derudover tager flere unge længere uddannelser og stifter senere familie, hvilket også påvirker boligvalget. Endelig har de stigende boligpriser – særligt i hovedstadsområdet og andre større byer – øget kravene til boligkøbernes økonomi, og det kan forsinke de unges entre på boligmarkedet. I dag skal man simpelthen have en større udbetaling og et højere rådighedsbeløb end tidligere genrationer har været vandt til.
Faktaboks: Hvorfor bor færre unge i ejerbolig?
Det markante fald i antallet af unge danskere, der bor i ejerbolig, skyldes ikke, at boligformen er blevet umoderne, men snarere ændringer i livsstil, boligbyggeri og økonomiske rammevilkår.
Urbanisering
Unge foretrækker at bo i byerne, hvor der er færre ejerboliger end i provinsen. Samtidig er der de seneste år blevet opført langt flere lejeboliger end ejerboliger, hvilket naturligt sænker ejerandelen blandt unge.
Børn
Mange overvejer først at købe hus, når de får børn. Da folk i dag stifter familie senere end tidligere, flytter de også senere ud af byen – og dermed senere ind i en ejerbolig.
Uddannelse
Flere unge vælger en lang uddannelse, og selvom økonomiske vilkår for studerende i Danmark er relativt gode sammenlignet med andre lande, er SU’en sjældent tilstrækkelig til at opnå kreditgodkendelse til en ejerbolig.
Regulering
Kravene til kreditvurdering er blevet strammet de seneste år. I dag skal boligkøbere stille med en udbetaling på mindst 5 %, og hvis man har behov for et stort lån i forhold til husstandsindkomsten, kan man ikke længere vælge de billigste låntyper. Det gør det sværere for unge at købe bolig – særligt i de dyreste områder.
Forældrekøb
Flere forældre vælger at købe bolig til deres børn. I modsætning til ungdoms- og kollegieboliger kan de unge ofte blive boende i den forældrekøbte lejlighed efter endt uddannelse. Samtidig er en forældrekøbt bolig – ofte med to eller flere værelser – mere attraktiv end et værelse i en delelejlighed. Det betyder, at behovet og incitamentet til selv at købe bolig er mindre end tidligere. Men altså kun for de privilegerede.
Økonomiske konsekvenser ved at udskyde boligkøbet
De seneste 40 år er de unge altså blevet væsentligt ældre, før de træder ind på boligmarkedet. Hvis de ikke er meget disciplinerede og aktivt sparer op ved siden af huslejen fra en tidlig alder, betyder det, at de opbygger formue og friværdi langsommere end deres forældre, som købte bolig tidligere. Det kan få betydning for, hvor meget gæld de har, den dag de går på pension.
Dog er pensionsalderen også steget markant. Mange unge kan forvente at arbejde til de er mindst 70 år – en væsentlig forskel fra tidligere generationer, hvor mange gik på pension i starten af 60’erne. I det perspektiv kan gældsniveauet ved pensionsalderen ende med at være på niveau med tidligere generationers.
Men ikke alle vil kunne arbejde, til de er over 70, og derfor spiller boligkøbets timing alligevel en afgørende rolle. Ejerboligen er ofte en investering, der over tid stiger i værdi, samtidig med at gældens størrelse hænger sammen med, hvor længe man har ejet boligen. Jo længere tid man har boet i sin bolig, desto lavere er belåningsgraden typisk.
Interesseret i flere artikler om bolig- og rentemarkedet? Så tilmeld dig Nordea nyhedsbrev her
Ejerboligen sikrer automatisk opsparing
Hvis man køber en ejerbolig til 2 mio. kr., vil man efter fem år have en friværdi på ca. 500.000 kr. og efter ti år over 1,1 mio. kr., forudsat at den finansieres med et 30-årigt fastforrentet 4 %-lån med afdrag kombineret med et tilsvarende banklån til en rente på 6,25 %. Beregningen tager udgangspunkt i en årlig boligprisstigning på 3 %, hvilket historisk set er et konservativt estimat – særligt i hovedstadsområdet, hvor prisstigningerne ofte har været højere.
Set i et formueperspektiv betyder det derfor noget, hvornår man kommer ind på boligmarkedet. Jo før, jo bedre.
| Boligejerne oparbejder normalt en løbende friværdi som følge af afdrag og prisstigninger | |||||
| I dag | 5 år | 10 år | 20 år | 30 år | |
| Pris på boligen ved prisstigning på 3% om året | 2.000.000 | 2.319.000 | 2.714.000 | 3.683.000 | 4.998.000 |
| Gevinst ved prisstigning | 319.000 | 714.000 | 1.683.000 | 2.998.000 | |
| Akkumulerede afdrag på lån | 179.000 | 401.000 | 1.015.000 | 1.964.000 | |
| Oparbejdet friværdi | 498.000 | 1.115.000 | 2.698.000 | 4.962.000 | |
| Anm.: Det antages, at realkreditlånet finansieres med et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med | |||||
| afdrag på 80 pct. af købesummen på de 2 mio. kr., 15 pct. banklån og 5 pct. udbetaling | |||||
Relaterede artikler
Her er alt, du bør vide om dine boligskattelån
by: Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit
- Læs mere
-
2min
Donald Trump-effekten på boligrenterne – og forventninger til fremtiden
by: Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit
- Læs mere
-
2min
Bliv pauseklar – sådan får du råd til at holde pause i løbet af arbejdslivet
by: Redaktionen
- Læs mere
-
1min