De fleste boligejere har boligskattegæld

Der findes i øjeblikket tre former for boligskattelån, og langt de fleste danske boligejere er omfattet af mindst én af ordningerne. I nogle tilfælde betyder det, at boligejere har gæld, som de ikke selv er opmærksomme på.

I denne artikel gennemgår jeg de tre låneformer og viser, hvor du kan få overblik over din gæld samt til- og framelde dig ordningerne.
 

1. Indefrysningslån: Udskyd betalingen af stigninger i boligskatterne

Alle boligejere – uanset alder eller indkomst – har mulighed for at indefryse stigninger i deres boligskatter, som overstiger niveauet fra 2017 eller et eventuelt senere købsår.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det kun er stigningen i de samlede boligskatter, der indefryses – ikke hele skattebeløbet. Udgjorde boligskatterne eksempelvis 20.000 kr. i 2018 (eller et senere købsår), og ligger regningen i dag på 23.000 kr., kan man få indefrosset de 3.000 kr., som er forskellen.

Indefrysningen sker automatisk, og mange boligejere har derfor allerede et indefrysningslån – medmindre de aktivt har frameldt sig ordningen via forskudsopgørelsen. Lånet forfalder typisk ved salg af boligen, men det er også muligt at indfri det frivilligt.

Læs mere om indefrysningslån på Vurderingsportalen.dk
 

2. Pensionistlån: Mulighed for lån til grundskyld

Personer, der modtager folkepension eller visse andre former for pension og ejer en bolig, de selv bebor, kan ansøge om et pensionistlån til betaling af grundskylden. Formålet er at give ældre boligejere med lavere indkomst mulighed for at blive boende i deres bolig, selv ved stigende boligskatter.

Et pensionistlån dækker hele grundskylden, men ikke ejendomsværdiskatten. Lånet kan afvises, hvis friværdien i boligen vurderes for lav. Renten følger samme niveau som for indefrysningslån og forfalder som udgangspunkt ved salg af boligen eller ved dødsfald.

Læs mere om pensionistlån på Vurderingsportalen.dk
 

3. Tillægslån: Midlertidig ordning i 2024 og 2025 pga. fejl i forskudsopgørelsen

Forskudsopgørelsen for 2024 har ikke været i stand til at beregne boligejernes skatterabat korrekt. Rabatten udgør forskellen mellem, hvad en boligejer skulle betale i 2024 efter de gamle skatteregler, og hvad der skal betales under de nye regler.

Problemet opstår, fordi rabatten i forskudsopgørelsen er beregnet separat for grundskyld og ejendomsværdiskat, i stedet for samlet. Det giver en skæv beregning, hvis én skat falder, mens den anden stiger.

Eksempel:
En boligejer skulle efter det gamle system betale:

• Grundskyld: 8.000 kr.
• Ejendomsværdiskat: 4.000 kr.
• I alt: 12.000 kr.

Efter boligskattereformen ændres det til:

• Grundskyld: 6.000 kr.
• Ejendomsværdiskat: 9.000 kr.
• I alt: 15.000 kr.

Den reelle skatterabat burde være 3.000 kr. – forskellen mellem 12.000 kr. og 15.000 kr. Men forskudsopgørelsen registrerer 0 kr. i rabat på grundskylden (fordi den falder), og 5.000 kr. i rabat på ejendomsværdiskatten (stigningen) Boligejeren har derfor fået for meget i skatterabat (5.000 kr. i stedet for 3.000 kr.), og det overskydende beløb – i dette tilfælde 2.000 kr. – bliver opkrævet som et tillægslån via årsopgørelsen. Tillægslånet oprettes automatisk, hvis man er tilmeldt indefrysningsordningen.

Læs mere om tillægslån på Vurderingsportalen.dk
 

Der løber renter på boligskattelån

Boligskattelån er ikke rentefrie. I 2025 ligger renten på 3,54 procent, hvilket svarer til 2,66 procent efter et rentenedslag på 25 procent. Nedslaget er et alternativ til fradragsret, da de tilskrevne renter ikke er fradragsberettigede. Du kan se de historiske rentesatser før rentenedslaget her.

Indefrysningslån, der er oprettet frem til 2024, har dog midlertidigt været rentefrie på grund af tekniske problemer hos skattemyndighederne. Når disse problemer er løst – forventeligt i løbet af 2026 – vil også denne gæld blive forrentet.
 

Sådan får du overblik over dine boligskattelån

Du kan se en oversigt over dine boligskattelån, foretage frivillige indbetalinger og søge om pensionistlån ved at logge ind på skat.dk/borger og klikke på fanen ”Boligskattelån”.

Til- og framelding af indefrysningsordningen sker via forskudsopgørelsen for 2025.

OBS: Lån, der er oprettet før 2024, fremgår ikke af oversigten på skat.dk, da de fortsat administreres af den enkelte kommune. Disse lån kan indfries via Borger.dk