2023_03 Nye boligkøbere risikerer at skulle betale sælgers restskat
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.
Forsinkede ejendomsvurderinger medfører restskat for mange boligejere
De nye ejendomsvurderinger er forsinkede, og mange boligejere har stadig ikke modtaget vurderingen for 2020. Det er problematisk, da det er den, der ligger til grund for boligbeskatningen i 2021 til 2023.
Det har ikke den store betydning for ejendomsværdiskatten. Den er omfattet af et skattestop, hvilket betyder, at de fleste boligejere stadig betaler det samme som i 2003. Grundskylden er derimod kun underlagt et skatteloft, og det betyder, at boligejerne hele tiden beskattes af den seneste vurdering. Og det vil i årene 2021 til 2023 være ejendomsvurderingen fra 2020 – også selvom mange boligejere endnu ikke har modtaget den.
Særligt for efterregulering ved salg af ejendom
- Efterreguleringen af grundskyld sker hos ejeren af ejendommen på tidspunktet for efterreguleringen.
- Hvis en ejendom handles i 2021-2023 og ikke har fået en ny vurdering på salgstidspunktet, vil efterreguleringen af grundskyld for hele perioden derfor ske hos køber.
- Ejere af fx nybyggede ejendomme har mulighed for at sætte deres foreløbige grundskyldsbetaling ned, fx til 0 kr. Der vil ske efterregulering, når de modtager deres nye vurderinger.
- Hvis denne type ejendom handles i perioden 2021-2023, kan der være tale om betydelige efterreguleringer for køber.
Kilde: Skatteministeriet
Boligskatterne efterreguleres, når vurderingen for 2020 er klar
Hvis vurderingen for 2020 viser sig at være højere end for 2011, har mange boligejere udsigt til en ekstraregning. Det gælder også, selvom årsopgørelsen for 2021 og 2022 allerede er gjort op, og selvom man allerede har betalt den første rate af grundskylden for 2023. Når vurderingerne for 2020 er klar, udarbejdes der nemlig en ny beregning for skatteåret 2021 til 2023, og har du betalt for lidt i grundskyld, vanker der en restskat. Har du betalt for meget, får du pengene retur.
Har du købt bolig i årene 2021 til 2023, risikerer du endda at skulle betale den tidligere ejers efterregulerede boligskat. Som reglerne er i dag, havner restskatten nemlig hos den, der ejer boligen, når efterreguleringen sendes ud. Det er altså den nuværende ejer, der kommer til at dække restskatten, også selvom den vedrører en periode, hvor ejendommen havde andre ejere.
I 2021 og 2022 er der ifølge Boligsiden.dk solgt over 186.000 ejerboliger. Rigtig mange familier kan altså ende med at få en regning, de ikke anede eksisterede.
Så store beløb er der tale om
Ifølge Skatteministeriets vurdering vil ca. 1,1 million ud af landets ca. 1,7 millioner boligejere modtage en ekstraregning for grundskyld, mens ca. 120.000 vil modtage en ekstraregning for ejendomsværdiskat. Det svarer til, at ca. 65 pct. af boligejerne kan forvente en restskat på grundskyld og ca. 7 pct. på ejendomsværdiskat.
I alt vil ca. 160.000 boligejere få en ekstraregning på 5.000 kr. eller derover for enten ejendomsværdiskat eller grundskyld. Der kan altså godt være tale om store beløb.
Det er primært de dyre ejendomme, der har udsigt til den største restskat, mens mange af de billige boliger har udsigt til at få penge tilbage.
Sådan påvirker efterreguleringen boligejerne, og så stor bliver restskatten
| Efterregulering, kr. | Ejendomsværdiskat | Grundskyld | ||
| Antal berørte boligejere | Gennemsnitlig ejendomsværdi 1/1 2022 | Antal berørte boligejere | Gennemsnitlig grundværdi 1/1 2022 |
|
| 1-999 kr. | 30.000 | 1.400.000 kr. | 386.000 | 600.000 kr. |
| 1.000-4.999 kr. | 64.000 | 1.800.000 kr. | 581.000 | 900.000 kr. |
| 5.000-9.999 kr. | 22.000 | 2.200.000 kr. | 115.000 | 2.300.000 kr. |
| 10.000-19.999 kr. | 5.000 | 3.800.000 kr. | 17.000 | 3.500.000 kr. |
| 20.000+ kr. | < 500 | 8.000.000 kr. | 1.000 | 4.300.000 kr. |
Kilde: Skatteministeriet. Ejendomsejere af nyopførte ejendomme, der har sat deres beskatningsgrundlag meget lavt i den foreløbige beskatning, er udeladt. Disse ejendomme vil oftest opleve store efterreguleringer. De viste ejendomsværdier og grundværdier er medianen i intervallet.
Så mange boligejere får penge retur pga. efterreguleringen
Der er også boligejere, der har betalt for meget i boligskat i årene 2021 til 2023 som følge af de udskudte ejendomsvurderinger. De får pengene retur, når de nye vurderinger foreligger.
Det drejer sig ifølge Skatteministeriet om ca. 275.000 boligejere, der har betalt for meget ejendomsværdiskat, og 390.000 boligejere, der har betalt for meget grundskyld.
Dertil kommer, at ca. 1.295.000 boligejere er uberørte af efterreguleringen i ejendomsværdiskat, mens 210.000 boligejere er uberørte af efterreguleringen i grundskyld.
Faktaboks: Her skal man være ekstra forsigtig
- Ejendomme, der første gang skal vurderes som en selvstændig ejendom. Fx hvis en grund er udskilt fra en større grund som selvstændig grund, eller hvis en udlejningsejendom er blevet opdelt i ejerlejligheder
- Ejendomme, der første gang skal vurderes med et beskatningsgrundlag til brug for opkrævning af ejendomsværdiskat, som de ikke tidligere er vurderet med. Det kan fx være en erhvervsejendom, der bliver til privatbolig
- Ejendomme, der første gang skal vurderes med et beskatningsgrundlag til brug for opkrævning af grundskyld, som de ikke tidligere er vurderet med. Det kan fx være en tidligere offentligt ejet grund eller ejendom, der nu sælges til boligformål eller privat erhverv
- For beskatningsårene 2022 og 2023 er der desuden fastsat foreløbige beregningsgrundlag for grundværdien for ejendomme, hvor der er frastykket mere end 40 pct. af grundarealet og ejerlejligheder, hvor fordelingstallet er reduceret med mere end 40 pct. Ændringerne skal være indtrådt efter 1. oktober 2019. Opmærksomheden henledes dog på, at der i disse situationer kun er beregnet foreløbige grundlag for grundskyld, ikke for ejendomsværdiskat.
Kilde: Vurderingsstyrelsen
Skattestop og stigningsloft mindsker efteropkrævninger
Regningen til grundskylden må som følge af skatteloftet, der gælder til og med 2023, ikke stige uhæmmet. Der er derfor sat en øvre grænse for, hvor meget skatten kan stige fra år til år.
I 2021 må grundskylden maksimalt stige med 6,4 pct., og i 2022 og 2023 med 2,8 pct. om året. Samlet set svarer det til, at boligejernes regning til grundskyld kan stige med op til 12,4 pct. for perioden 2021 til 2023. Boligejerne kan altså selv estimere, hvor meget restskatten for grundskyld i værste fald løber op i.
Efterregningen kan indefryses
Boligejerne behøver ikke spare op til en eventuel efterregulering af boligskatterne i 2021 til 2023, da alle stigninger i boligskatterne indefryses hos SKAT, medmindre man aktivt har valgt at framelde sig ordningen på borger.dk.
I 2021 til 2023 er renten på den indefrosne grundskyld sat til 0 pct., men fra 2024 begynder der at løbe renter på, og gælden skal tilbagebetales senest den dag, hvor boligen sælges.
Relaterede artikler
Nyt på opsparingsfronten! Bind din opsparing i tre måneder, og få op til 3 pct. i rente
- Læs mere
-
2min
Få styr på konfirmationsbudgettet: En guide til familie og gæster
by: Ida Marie Moesby
- Læs mere
-
2min
