Den langsomme udsendelse af de nye vurderinger giver nemlig boligejerne mulighed for at overdrage deres ejendom til et familiemedlem til en attraktiv pris, uden at vedkommende skal betale skat af gaven, hvis overdragelsen sættes rigtigt op.

Er der tale om et forældrekøb, hvor forældrene ikke selv har haft bopæl, er der også mulighed for fuldt lovligt at minimere en eventuel avanceskat på ejendommen.

+/- 15 procentregel bliver til en +/- 20 procentregel

I dag kan man overdrage sin ejendom til et nærtstående familiemedlem til +/- 15 procent af den offentlige vurdering, hvis den seneste vurdering er fra 2011, og for +/- 20 procent, hvis den er fra 2020 eller senere.

Det kan få nogle boligejere til at tro, at det er mere fordelagtigt at vente på den nye vurdering, da et fradrag på 20 pct. alt andet lige er større end et fradrag på 15 pct. Men sådan er det i de fleste tilfælde ikke.

Læs også: Ny rente på F1-, F3- og F5-lån fra 1. januar 2024

Boligpriserne er nemlig steget markant fra 2011 til 2020, og derfor forventes både 2020- og 2022-vurderingen at blive væsentligt højere end 2011-vurderingen.

På landsplan kostede et gennemsnitligt hus på 140 m2 fx 1.590.000 kr. i efteråret 2011 (hvor 2011-vurderingen blev foretaget), mens det samme hus kostede 2.040.000 kr. i starten af 2020 og 2.430.000 kr. i starten af 2022 – se også tabellen nedenfor.

Benytter man sig af reglerne for familiehandler, kan huset overdrages fra forældre til barn for 1.352.000 kr., hvis familien benytter 2011-vurderingen fratrukket 15 pct., men for hhv. 1.632.000 kr. og 1.944.000 kr., hvis den benytter 2020- eller 2022-vurderingen fratrukket 20 pct.

Hvis man ønsker at overføre det størst mulige beløb til sine børn ved at sælge dem en ejendom til den lavest mulige pris, og uden at de skal betale gaveafgift af besparelsen, er det derfor 2011-vurderingen, der er mest attraktiv.

Benyttes 2011-vurderingen, kan man i det konkrete tilfælde opnå en skattebesparelse på 146.700 kr., da forskellen mellem markedsprisen i dag på 2.330.000 kr. og den aftalte familiepris på 1.352.000 kr. er på 978.000 kr., som er fritaget for gaveafgift på 15 pct. (15 pct. af 978.000 kr. = 146.700 kr.).  

Er der tale om en helårsbolig, som forældrene ikke selv har boet i, fx en lejlighed som forældrene har købt og udlejet til deres barn, kan besparelsen blive endnu større, da forældrene i så fald også kan minimere en eventuel avanceskat på lejligheden. Hvis lejligheden er beliggende i København eller Aarhus, kan der være tale om et betragteligt beløb, da begge byer har oplevet kraftigt stigende priser frem til sommeren 2022.

Familiehandler fylder mest på sommerhusmarkedet

Familiehandler er mest populære på sommerhusmarkedet. Det kan bl.a. skyldes, at fritidsboligen har stor affektionsværdi for de nærmeste familiemedlemmer, fordi der ofte er mange minder knyttet til den.

Samtidig kan det føles mindre indgribende at bruge sommerhuset som en form for forskudsarv, fordi der ikke er de samme konsekvenser i hverdagen, som hvis helårsboligen overdrages, og forældrene efterfølgende skal bo til leje hos deres børn.

Læs også: Ugifte boligejere risikerer at miste halvdelen af deres skatterabat

Siden 1992 er 19 pct. af de solgte sommerhuse ifølge Danmarks Statistik blevet solgt i en familiehandel, og de seneste to år har andelen endda været oppe på 23 pct. Der er således ikke nogen tvivl om, at reglerne for familiehandler er populære.

På hus- og ejerlejlighedsmarkedet er det til sammenligning ”kun” hhv. 8 og 7 pct. af alle handler, der er gennemført som en familiehandel i samme tidsperiode, men også her har andelen været større end normalt de seneste år.
 

Finansiering af familiehandler

Familiehandler kan finansieres på forskellig vis. Hvis boligen er gældfri, kan familien fx oprette et rentefrit gældsbrev mellem forældre og barn på overdragelsesbeløbet, og efterfølgende kan begge forældre hvert år overveje, om de ønsker at benytte sig af muligheden for at give en afgiftsfri gave på op til 71.500 kr. til børn og 25.000 kr. til svigerbørn i 2023.

Det er også muligt, at barnet overtager den resterende gæld i ejendommen til realkreditinstituttet gennem en gældsovertagelse, eller at barnet optager ny gæld til brug for overtagelsen. I princippet kan barnet få et realkreditlån på op til 80 pct. af markedsprisen for helårsboliger og 75 pct. for sommerhuse ved at få realkreditinstituttet til at vurdere ejendommen på ny. Men det er vigtigt at være opmærksom på eventuelle skatteretlige konsekvenser, hvis den maksimale belåning overstiger den handelspris, der er aftalt mellem forældre og barn. Også selvom belåningen holdes indenfor realkreditinstituttets lånegrænser. Det er derfor ekstra vigtigt at søge juridisk rådgivning, hvis barnet har behov for at låne flere penge i ejendommen end købsprisen.