Høje renter i længere tid end tidligere forventet

Regeringen udsendte 31. august en ny prognose for dansk økonomi, herunder også deres forventninger til den korte og lange realkreditrente. Den overordnede konklusion er, at renterne vil være høje i længere tid end tidligere forventet.

Konkret forventer regeringen, at den gennemsnitlige rente på et 1-årigt rentetilpasningslån (også kaldet et F1-lån) vil ligge på 3,5 pct. i 2023 og på 3,7 pct. i 2024. Hvis regeringen får ret i sin renteprognose, kan boligejerne altså forvente høje renter i en rum tid endnu.

Der er tale om en opjustering af regeringens renteprognose. Tilbage i maj, hvor regeringen offentliggjorde sin seneste prognose for dansk økonomi, forventede regeringen nemlig, at den gennemsnitlige 1-årige realkreditrente ville lande på 3,5 pct. i 2023 og 3,4 pct. i 2024. Det forventede rentefald fra 2023 til 2024 er altså blevet vendt til en lille rentestigning i den nye prognose, og boligejere med variabel rente på realkreditlånet skal således væbne sig med yderligere tålmodighed.

Boligejere med fastforrentede lån har attraktive konverteringsmuligheder

Regeringen forventer også høje 30-årige renter i 2023 og 2024, og det kan komme boligejere, der endnu ikke har nået at omlægge deres lavforrentede realkreditlån til gode.

Konkret forventer regeringen, at den effektive rente på et 30-årigt fastforrentet lån ligger på 4,7 pct. i både 2023 og 2024.

Hvis vi sammenligner den nuværende prognose fra 31. august med prognosen fra maj, er der tale om en lille opjustering. Tilbage i maj forventede regeringen nemlig, at den 30-årige rente ville lande på 4,6 pct. i 2023 og 4,5 pct. i 2024. Det forventede rentefald i 2024 er altså også blevet aflyst på de 30-årige fastforrentede realkreditlån, og samtidig forventer regeringen et lidt højere gennemsnitligt renteniveau i 2024.

Om de høje renter er en god eller dårlig nyhed afhænger af øjnene, der ser. Boligejere, der endnu ikke har omlagt deres fastforrentede lån til en højere rente, er formentlig godt tilfreds med udviklingen. I det tilfælde betaler de stadig en lav rente på deres realkreditlån, og samtidig har de stadig mulighed for at omlægge deres realkreditlån og skære en bid af deres restgæld i længere tid end først forventet.

Har man et variabelt forrentet realkreditlån, er regeringens renteprognose ikke nær så rar. I hvert fald hvis lånet snart skal have ny rente. Renten er allerede steget mærkbart, og jo længere tid, at renten er høj, jo mere påvirker det privatøkonomien.
 

Hvorfor har renteforventningerne ændret sig?

Den primære forklaring er, at inflationen har vist sig mere vedholdende end først antaget. Godt nok er inflationen faldet, men kerneinflationen (dvs. inflationen renset for energi og uforarbejdede fødevarer) er stadig høj, og arbejdsmarkedet er brandvarmt i både USA og Europa bl.a. som følge af den store interesse for serviceydelser. Det presser lønningerne op, og når lønningerne stiger, kan virksomhederne være nødt til også at hæve deres priser. Det skaber risiko for en såkaldt løn-pris-spiral.

I en sådan situation kan det være nødvendigt at hæve de ledende centralbankrenter yderligere for at få bragt inflationen ned på det ønskede niveau, og det er på den baggrund, at både regeringen og markedet som helhed har ændret deres renteforventninger. Det er således ikke kun realkreditrenterne, som regeringen forventer skal højere op, men også de ledende renter i centralbankerne.

I dag forventer regeringen, at årsgennemsnittet for den ledende rente i USA ligger på hhv. 5,2 pct. i 2023 og på 5,3 pct. i 2024, og det er en opjustering af prognosen fra maj, hvor de forventede, at renten ville ligge på 5,1 pct. i 2023 og 4,8 pct. i 2024.

De amerikanske renter har historisk haft stor betydning for de 30-årige fastforrentede realkreditlån, og derfor smitter forventningen om højere ledende renter i USA af på forventningen til den 30-årige danske realkreditrente.

I euroområdet forventer regeringen, at årsgennemsnittet for den ledende rente ligger på 3,8 pct. i 2023 og på 4,4 pct. i 2024. Tilbage i maj forventede regeringen, at renten ville ende på 3,8 pct. i 2023 og 4,0 pct. i 2024. Prognosen for 2023 har dermed ikke ændret sig, men prognosen for 2024 er opjusteret.

Den ledende rente i euroområdet har traditionelt haft stor betydning for de korte danske realkreditrenter, og derfor er det ikke overraskende, at regeringen forventer en lidt højere F1-rente.
 

Hvor meget betyder den nye renteprognose for boligejere med variabel rente?

Regeringen forventer en F1-rente på 3,5 pct. i 2023 og på 3,7 pct. i 2024. For et lån på 1 mio. kr. med afdrag betyder det, at den månedlige ydelse efter skat udgør  4.150 kr. i 2023 og 4.210 kr. i 2024. Det svarer til en beskeden stigning på 60 kr. pr. lånt million.

Er lånet uden afdrag, ligger den månedlige ydelse på 2.750 kr. i 2023 og på 2.860 kr. i 2024, hvilket svarer til en forskel på 110 kr.

Da alle boligejere er kreditgodkendt til en rente på minimum 4 pct., forventer jeg ikke, at det får omfattende konsekvenser for boligejerne, selvom stigende renter selvfølgelig aldrig er sjovt.

Hvis regeringen havde fastholdt sin renteprognosen fra maj, ville renten være faldet til 3,4 pct. i 2024, og den månedlige ydelse efter skat til 4.120 kr. for lån med afdrag og 2.690 kr. for lån uden afdrag. Så i stedet for et lille fald i den månedlige ydelse på 30-60 kr. har boligejerne nu udsigt til en stigning på 60-110 kr. Det kan selvfølgelig mærkes i familier med store realkreditlån, men boligejerne har generelt en sund og robust økonomi, der godt kan tåle større ændringer i renten, uden at budgettet brænder sammen.