2024_01 Renteprognose for 2024 og 2025

08. januar 2024

minutter

Tags:

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit

Boligøkonomens hjørne

Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.

Udsigt til faldende renter

Renten steg kraftigt i 2022, og i 2023 fik de korte renter yderligere et skub op. Rentestigningen har givet boligejere med fastforrentede lån attraktive konverteringsmuligheder, mens boligejere med variabel rente har måttet spænde livremmen ind, da betalingen på deres lån er steget. I 2024 forventer vi, at renten falder, og det skyldes ikke mindst den aftagende inflation. Hvor meget renten falder, afhænger af, hvilket lån der er tale om.

Renteprognose for F3-, F5- og Kort Rente-lån

De seneste to år har ikke været særlig sjove for boligejere med variabelt forrentede realkreditlån. Renten er steget kraftigt, og det samme er betalingen på boligejernes lån. Meget tyder dog på, at renten har nået toppen, og at 2024 igen vil byde på lavere renter på variabelt forrentede realkreditlån.

Mange boligejere fik ny rente på deres realkreditlån 1. januar 2024. Her blev både F3- og F5-renten fastsat til ca. 3,5 pct., mens renten på Kort Rente-lån, der får ny rente hver sjette måned, blev fastsat til ca. 4,1 pct.

De høje renter kan mærkes i boligejernes privatøkonomi. Fra 2016 til 2022 var renten nemlig tæt på nul, og derfor er der ikke blot tale om en kraftigt stigende rente. men også en stigning over meget kort tid. Mange boligejere har derfor været nødt til at træffe store og svære valg for deres privatøkonomi de seneste år. Den gode nyhed er dog, at vi i Nordea forventer, at realkreditrenterne falder i både 2024 og 2025. Konkret forventer vi, at F3- og F5-renten er faldet til ca. hhv. 2,7 pct. og 2,8 pct. om ét år og til hhv. ca. 2,4 pct. og 2,5 pct. om to år. Samtidig forventer vi, at renten på Kort Rente-lån falder til ca. 3,3 pct. ved udgangen af 2024 og til ca. 2,3 pct. ved udgangen af 2025. Der er altså lagt op til synlige rentefald i de kommende to år, og det er dejligt for boligejerne.

Renteprognose: F3-, F5- og Kort Rente-lån
	F3-lån	F5-lån	Kort Rente-lån
Seneste rentefastsættelse*	3,5%	3,5%	4,1%
1/1 2025	2,7%	2,8%	3,3%
1/1 2026	2,4%	2,5%	2,3%
* Rentefastsættelsen fandt sted 21/11 2023 for F3- og F5-lån og 22/12 2023 for Kort Rente-lån
Kilde: Nordea Kredit

Alle boligejere er kreditgodkendt til en rente på minimum 4 pct., og den høje rente betyder derfor ikke, at boligejerne må gå fra hus og hjem, med mindre de har oplevet andre større ændringer i deres privatøkonomi. Langt de fleste boligejere har godt styr på budgettet, men det betyder ikke, at den høje rente er sjov.

Inflationen er den primære årsag til, at vi forventer rentefald i 2024. Den nærmer sig nemlig de 2 pct., som Den Europæiske Centralbank (ECB) styrer efter. I november lå inflationen i Euroområdet på 2,4 pct. og altså ikke meget over det foretrukne niveau. Det betyder, at ECB snart kan sænke skuldrene og dermed også renten. Da inflationen var højest i 2022, var den oppe på 10,6 pct. i euroområdet og på 8,9 pct. i USA.

Den ledende rente i euroområdet har traditionelt haft stor betydning for de korte danske realkreditrenter, og derfor smitter forventningen om lavere ledende renter i euroområdet af på de variabelt forrentede realkreditlån. Den ledende rente i ECB ligger i dag på 4,0 pct., og vi forventer, at den falder til 3,25 pct. om et år og til 2,25 pct. om to år. Vi forventer, at den første rentenedsættelse kommer i juni, og at renten herefter sænkes med 0,25%-point i de efterfølgende fem kvartaler.

Renteprognose for 30-årige fastforrentede lån

De amerikanske renter har historisk haft stor betydning for de lange danske renter, da det er USA, der svinger taktstokken på det globale rentemarked. Derfor bør vi kigge mod USA, når vi skal forudsige renten på de 30-årige fastforrentede lån.

Den amerikanske centralbank (Fed) har tilkendegivet, at den forventer at sænke den ledende rente i 2024. Det har allerede smittet positivt af på den 30-årige danske realkreditrente. Den gode nyhed er derfor, at den lange 30-årige realkreditrente allerede er faldet lidt, mens den dårlige nyhed er, at der derfor ikke er udsigt til ret store yderligere rentefald i de kommende år.

Konkret forventer jeg, at renten på et 30-årigt fastforrentet 5%-lån vil være næsten uændret ved indgangen til 2025 og kun en lille smule lavere ved indgangen til 2026. Jeg forventer dermed, at den lange 30-årige rente kun vil falde ganske svagt de kommende to år.

Renteprognose: Fast rente 30 år med afdrag
Effektiv rente og kurs	5%-lån	4%-lån
1/1 2024	5,1% (100,7)	4.3% (97.1)
1/1 2025	5,0% (101,2)	4,2% (97,9)
1/1 2026	4,9% (102,1)	4,1% (99,2)
Kilde: Nordea Kredit

Renteprognose: Fast rente 30 år med 10 afdragsfrie år
Effektiv rente og kurs	5%-lån	4%-lån
1/1 2024	5,1% (100.1)	4.3% (96.2)
1/1 2025	5,0% (100,7)	4,3% (96,9)
1/1 2026	5,0% (101,7)	4,2% (98,3)
Kilde: Nordea Kredit

Renteprognose: Fast rente 30 år med 30 afdragsfrie år
Effektiv rente og kurs	5%-lån
1/1 2024	5,1% (99,3)
1/1 2025	5,1% (100,5)
1/1 2026	5,0% (101,8)
Kilde: Nordea Kredit

Vi forventer, at Fed sænker renten fire gange i løbet af 2024, og at det sker første gang i marts. Det vil i givet fald få styringsrenten til at falde fra 5,5 pct. i dag til 4,5 pct. på denne tid næste år. Til gengæld forventer vi ikke, at der kommer yderligere rentesænkninger i 2025. Nordeas prognose afviger ikke væsentligt fra markedsforventningerne, og derfor har rentemarkedet allerede taget forskud på glæderne.

Hvorfor steg inflationen så kraftigt i 2021 og 2022?

Årsagerne til, at inflationen steg kraftigt i 2021 og 2022, var primært:

Finans- og pengepolitiske lempelser
Mange lande, herunder også Danmark, iværksatte store finanspolitiske hjælpepakker under COVID-19 pandemien. Det fik pengemængden til at stige, hvilket gav mange husholdninger flere penge mellem hænderne. Pengene blev primært brugt på varer, da de store nedlukninger gjorde det sværere at bruge penge på tjenesteydelser som bl.a. rejser, restaurantbesøg og koncerter. Når mange ønsker at købe de samme varer på samme tid, presser det priserne op. Forbrugslysten blev forstærket af, at centralbankerne sænkede de ledende renter, hvilket gjorde det billigere at låne penge og servicere variabelt forrentet gæld, fx boliglån med variabel rente. Det gav mulighed for et endnu større privatforbrug end hidtil.
Forsyningskædeproblemer
Pandemien forårsagede betydelige forstyrrelser i de globale forsyningskæder og bidrog til forsinkelser og højere produktionsomkostninger, hvilket drev inflationen yderligere op.
Stigende råvarepriser
Prisen på mange råvarer, herunder olie, gas og landbrugsprodukter, steg betydeligt. Det skyldtes både forstyrrelsen af de globale forsyningskæder, men også en øget efterspørgsel, der blev drevet af, at mange familier omlagde deres forbrug på samme tid. Under de store nedlukninger blev der købt langt flere varer end normalt, bl.a. via nethandel, mens der blev købt væsentligt færre tjenesteydelser som bl.a. rejser og oplevelser.
Krigen i Ukraine
Krigen i Ukraine havde også indflydelse på inflationen, da den forstærkede forsyningsproblemerne og førte til yderligere prisstigninger på særligt energi og fødevarer.

Hvorfor er inflationen faldet, og kan vi være sikre på, at det varer ved?

De danske realkreditrenter er meget afhængig af de ledende renter i centralbankerne, og de er blevet sat kraftigt op de seneste år for at bekæmpe den høje inflation. For når renten stiger, skal familier og virksomheder bruge flere penge på at servicere deres gæld, og det tvinger mange til at sænke deres forbrug og investeringer. Og det er præcis den udvikling, som centralbankerne ønsker, da en lavere efterspørgsel alt andet lige får priserne (og dermed også inflationen) til at bremse op eller ligefrem falde. For det er nu engang svært for sælgerne at hæve prisen yderligere, hvis der ikke længere er nær så stor interesse for at købe den pågældende vare eller tjenesteydelse.

Centralbankerne hæver derfor renten for at sænke hastigheden i samfundsøkonomien og derigennem presse inflationen ned. Og foreløbig har centralbankerne klaret det godt. Lige nu tyder meget nemlig på, at de har hævet renten tilstrækkeligt til at få kontrol med inflationen, men ikke så meget, at økonomien ender i en dyb recession, fordi mange familier og virksomheder ikke kan klare presset.

Husk, at det er svært at spå om renten

Alle renteprognoser rummer et element af usikkerhed. Det gør Nordeas prognose også, og den største risiko er det brandvarme arbejdsmarked.

I både Europa og USA er ledigheden nemlig tæt på det laveste niveau nogensinde, og det giver medarbejderne gode kort på hånden, når de forhandler løn. Det så vi fx i Danmark ved overenskomstforhandlingerne i foråret 2023, hvor lønstigningerne blev fastsat til et højere niveau end normalt. Hvis medarbejderne kræver højere løn, kan virksomhederne være tvunget til at sætte prisen på deres varer eller tjenesteydelser op, og det vil resultere i fornyet inflation.

Hvorfor hævede centralbankerne renten i 2022 og 2023?

Inflationen steg kraftigt i 2021 og 2022, og da centralbankerne er sat i verden for at holde inflationen på ca. 2 pct., besluttede de at hæve de ledende renter og indstille deres tidligere opkøbsprogrammer.

Når centralbankerne gik så hårdt til værks, så skyldtes det, at de var bange for, at den høje inflation ville bide sig fast. Det farlige ved høj inflation er nemlig, at den hurtigt risikerer at blive selvforstærkende. For hvis forbrugerne oplever, at deres købekraft forringes, fordi mange varer og services stiger i pris, skruer de bissen på, når de skal til lønforhandling i ønsket om at opretholde deres levestandard. Men hvis virksomhederne giver efter, bliver de nødt til at lade prisen på deres varer eller services stige yderligere for at dække deres omkostninger, og det mønster risikerer at gå i ring.

Det vil centralbankerne for alt i verden undgå, og løsningen er at sætte renten så massivt op, at forbruget hurtigt kommer ned. For hæver centralbankerne de ledende renter, så stiger renten på øvrig gæld nemlig også, herunder renten på boliglån. Det får den samlede efterspørgsel til at falde, hvilket igen lægge en dæmper på yderligere prisstigninger. Det er nemlig svært for virksomhederne at hæve prisen på deres varer eller services, hvis ikke ret mange ønsker eller har mulighed for at købe dem.

En hurtig reaktion fra centralbankerne var derfor afgørende for at sikre, at inflationsforventningerne ikke bed sig fast. Mange familier kan nemlig godt acceptere en kortere periode, hvor priserne stiger mere end lønnen, men de færreste vil acceptere det flere år i træk.

For centralbankerne gjaldt det derfor om hurtigst muligt at få kontrol med inflationen, så lønmodtagere og virksomheder ikke begyndte at forvente, at den høje inflation ville fortsætte. I stedet skulle den høje inflation ses som et midlertidigt fænomen, der snart ville forsvinde igen.

Den lave arbejdsløshed betyder derfor, at centralbankerne skal være ekstra forsigtige med hvor meget og hvor hurtigt, de sænker renten. Det er også en af de primære årsager til, at boligejerne ikke skal forvente, at renten kommer tilbage på samme niveauer som tidligere, hvor den korte rente var tæt på nul, og den lange 30-årige kuponrente var nede på bare 0,5 pct.

Samtidig gælder nogle af forklaringerne på den høje inflation stadig. Energipriserne svinger fortsat, og krigen i Ukraine påvirker stadig de globale fødevaremarkederne, eksempelvis når det gælder korn. Krigen har desuden ført til en væsentlig stigning i mange landes forsvarsbudgetter, der igen bidrager til at øge efterspørgslen. Den grønne omstilling kræver også omfattende investeringer i de kommende år.

Som en sidste faktor kan nævnes, at risikoen for recession endnu ikke helt kan udelukkes.