Høje realkreditrenter

For godt to år siden fik mange boligejere et chok, da realkreditrenterne begyndte at stige mærkbart. Dengang var renten på variabelt forrentede realkreditlån negativ, mens den effektive rente på 30-årige fastforrentede lå på bare 1,6 pct. De fleste økonomer forventede endda, at det lave renteniveau ville fortsætte mange år frem.

Men sådan gik det som bekendt ikke. For i takt med at inflationen hamrede op, blev både den europæiske og amerikanske centralbank stadig mere bekymrede for udviklingen, og efter noget betænkningstid besluttede de sig for at sætte de ledende renter op. Det kan nemlig være farligt for samfundsøkonomien, hvis inflationen bider sig fast på et højt niveau for længe.
 

Høj inflation er skadelig for samfundsøkonomien

Problemet består bl.a. i, at den høje inflation udhuler befolkningens købekraft, og derfor føler lønmodtagerne sig nødsaget til at forlange større lønstigninger end normalt. Det lægger pres på virksomhedernes indtjening, med mindre de hæver priserne for at dække tabet ind. Dermed starter en ond spiral, hvor høj inflation fører til højere lønninger, der igen fører til højere priser og dermed yderligere inflation.

Høj inflation har negative konsekvenser, fordi det skaber usikkerhed om fremtiden og gør det sværere for både familier og virksomheder at planlægge deres opsparing, indkøb og investeringer. Omvendt er det heller ikke godt med lav eller ligefrem negativ inflation (dvs. deflation). Det kan nemlig føre til udskudt forbrug i håb om fremadrettede prisfald. For stopper vi med at købe, vil mange miste deres job.

Derfor styrer centralbankerne efter en inflation på ca. 2 pct. – altså noget lavere end de ca. 10 pct., som inflationen var oppe på i både USA og EU, da den var højest.
 

Inflationen er faldet, og investorerne har taget forskud på glæderne

Lige nu tyder meget dog på, at indgrebet har virket, da inflationen er faldet til ca. 2-3 pct., og det er ikke særligt overraskende. Når centralbankerne banker i bordet, hæver renten og tilkendegiver, at de ikke agter at sænke den igen, før inflationen er under kontrol, så påvirker de nemlig ikke blot vores forventningerne til inflationen, men også vores adfærd, når vi forhandler løn. For vi har ikke samme behov for at kræve større lønstigninger, hvis den høje inflation er midlertidig.

Den gode nyhed er altså, at centralbankerne er tæt på målet, og at de snart kan begynde at normalisere renten ved gradvist at sænke de ledende renter. Den dårlige nyhed er, at vi ikke skal forvente, at realkreditrenterne falder i samme takt som de ledende renter. Vi har nemlig allerede taget forskud på glæderne.

Investorerne sidder nemlig ikke på hænderne og venter på, at centralbankerne sænker renten. De har allerede indregnet en del af det forventede rentefald i de kurser, som realkreditobligationerne handles for i dag. Fx vil en investor, der forventer, at renten er faldet med 1 pct. om et år og med 2 pct. om to år være villig til at købe en 3-årig F3-obligation til en lidt anden pris, end hvis investoren forventer, at renten er uændret i hele perioden. Forventningen om de kommende rentesænkninger har derfor allerede fået realkreditrenterne til at falde.
 

Renten er foreløbigt faldet mest på realkreditlån med lang rentebinding

Konkret var den effektive rente på et 30-årigt fastforrentet lån oppe på ca. 6,3 pct., da renten var højest i efteråret 2022, mens den i dag ligger på ca. 4,3 pct. Tilsvarende var både F3- og F5-renten oppe på næsten 4 pct. i sensommeren 2023, mens man i dag kan få et F3- og F5-lån til en rente på ca. 3 pct. Det forventede rentefald er således allerede i fuld gang.

Der er dog ét realkreditlån, hvor renten stort set ikke er faldet, og det er det såkaldte Kort Rente-lån. Kort Rente-lånet får ny rente hver sjette måned hhv. 1. januar og 1. juli, og derfor påvirkes kursen på de bagvedliggende obligationer ikke særligt meget af, hvad man forventer, at der sker med renten på et eller to års sigt. Da den effektive rente på Kort Rente-lån var højest i sensommeren 2023, var den oppe på ca. 4,3 pct., mens den i dag kun er faldet til ca. 4,1 pct.
 

Renten forventes at falde yderligere i den kommende tid

Rentefaldet er således allerede i fuld gang, og på nuværende tidspunkt forventer vi, at det fortsætter i den kommende tid, i takt med at centralbankerne indfrier investorernes forventninger og gradvist sænker de ledende renter. Da det stadig er usikkert, hvornår og hvor hurtigt centralbankerne reagerer, er de nuværende renteniveauer nemlig stadig påvirkelige. For der er trods alt er forskel på, hvordan og hvor meget renterne reagerer på hhv. forventninger og fakta.

Læs om fordele og ulemper ved nedkonverteringer her og få svar på ofte stillede spørgsmål 

Konkret forventer vi, at renten på Kort Rente-lån vil falde fra det nuværende niveau på ca. 4,1 pct. til ca. 2,4 pct. ved udgangen af 2025, mens renten på F3- og F5-lån vil falde fra ca. 3 pct. i dag til hhv. ca. 2,3 pct. og 2,5 pct. og renten på et 30-årigt lån fra 4,3 pct. til 4,1 pct.

Der er således udsigt til, at det er den helt korte realkreditrente, der kommer til at falde mest i de kommende år, og det skyldes som sagt, at de andre realkreditlån allerede har taget forskud på rentefaldet, mens Kort Rente-lånet stadig har størstedelen til gode.