2024_06 Familiehandler med sommerhuse eksploderer
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her
De seneste 10 år er der ifølge Danmarks Statistik i gennemsnit blevet solgt ca. 3.100 sommerhuse i kvartalet. Cirka 600 eller knap 19 pct. af handlerne har været familiehandler.
Der kan være mange årsager til, at et sommerhus overdrages mellem nærtstående familiemedlemmer, men affektionsværdi og arveforskud spiller helt sikkert en rolle.
Andelen af familiehandler har selvfølgelig svinget lidt over tid, men på det seneste er der sket noget usædvanligt. I 4. kvartal af 2023 blev der nemlig solgt ca. 4.600 sommerhuse, hvoraf ca. 2.500 eller 54 pct. var familiehandler. Antallet af familiehandler er således nærmest eksploderet, og årsagen skal findes i de nye ejendomsvurderinger kombineret med de kraftigt stigende sommerhuspriser i perioden 2020 til 2022.
Sommerhuspriserne steg nemlig massivt under corona, og derfor forventes 2022-vurderingen at være væsentligt højere end både 2011-vurderingen og 2020-vurderingen. Det giver skattemæssige muligheder, hvis forældrene ønsker at sælge sommerhuset til deres barn til den lavest mulige pris for at give barnet et skattefrit arveforskud.
Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Danmarks Statistik
Sommerhuspriserne steg 30 pct. fra 2020 til 2022
På landsplan kostede et sommerhus på 100 m2 ifølge Finans Danmark cirka 1.480.000 kr. i 2011, 1.570.000 kr. i 2020 og 2.040.000 kr. i 2022. Sommerhuspriserne steg således kun med 6 pct. fra 2011 til 2020, men med 30 pct. fra 2020 til 2022. Sommerhuset kan derfor overdrages for et væsentligt mindre beløb, hvis man benytter 2011- eller 2020-vurderingen frem for 2022-vurderingen.
Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik
Det er vigtigt, da Vurderingsstyrelsen allerede er i fuld gang med at udsende de nye 2020-vurderinger, mens 2022-vurderingen først forventes udsendt i 2025. For selvom de fleste boligejere har modtaget en foreløbig 2022-vurdering, fremgår den ikke af tingbogen, og det taler for, at den ikke er juridisk bindende.
Benytter man sig af reglerne for familiehandler, kan et sommerhus overdrages til et nærtstående familiemedlem til +/- 15 procent af den offentlige vurdering, hvis man benytter 2011-vurderingen og for +/- 20 pct., hvis vurderingen er fra 2020 eller senere.
I eksemplet fra før kan sommerhuset derfor overdrages fra forældre til barn for hhv. 1.258.000 og 1.256.000 kr., hvis familien benytter 2011- eller 2020-vurderingen, men for 1.632.000 kr., hvis de benytter 2022-vurderingen.
Forældrene har altså i det konkrete tilfælde lov til at sælge sommerhuset til deres børn for et væsentligt lavere beløb, hvis overdragelsen finder sted, inden 2022-vurderingen lander i eBoks. Simpelthen fordi sommerhuspriserne steg så voldsomt under de store nedlukninger i 2020 og 2021.
| Tabellen viser, hvor meget man kan spare i gaveafgift ved at sælge sommerhuset som familiehandel. Der er taget udgangspunkt i et sommerhus på 100 m2 | |||
| 2011-vurdering, kr. (-15 pct. regel) |
2020-vurdering, kr. (-20 pct. regel) |
2022-vurdering, kr. (-20 pct. regel) |
|
| Pris på vurderingstidspunktet | 1.480.000 | 1.570.000 | 2.040.000 |
| Mulig salgspris ved -15/-20 pct. | 1.258.000 | 1.256.000 | 1.632.000 |
| Besparelsen i fht. 2022-vurdering | 374.000 | 376.000 | |
| Besparelse ved gaveafgift 15 pct. | 56.100 | 56.400 | |
| Anm.: 2011-, 2020- og 2022-vurderingen er estimeret på baggrund af tal fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik. Den mulige salgspris er opgjort som markedsprisen fratrukket 15% i 2011 og 20% i 2020 og 2022. Der er benyttet afrundede tal. | |||
| Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik | |||
Faktaboks: Vigtig information om familiehandler
Hvis man overvejer en familiehandel, bør man søge juridisk rådgivning, inden man går i gang. Skattemyndighederne er nemlig ikke bundet af 15 procent- eller 20 procentreglen, hvis der foreligger såkaldt ”særlige forhold”. Problemet er, at det ikke er klart defineret, hvad de ”særlige forhold” dækker over.
Skattemyndighederne har dog meldt ud, at de ”særlige forhold” groft sagt kan dække enhver situation, hvor der er forhold, der taler for, at den aftalte pris ligger langt fra markedsværdien. Fx hvis familien har indhentet en mæglervurdering inden overdragelsen, da den derved har gjort noget aktivt for at vurdere boligens reelle markedsværdi.
På tilsvarende vis er der eksempler på, at skattemyndighederne har tilsidesat 15-procentreglen, hvis køber kort efter overdragelsen har sat boligen til salg til en pris, der langt overstiger købsprisen, eller hvis der efter den seneste offentlige vurdering er foretaget større ændringer på ejendommen fx i form af en tilbygning.
Ønsker man derfor at overføre det størst mulige beløb til sit barn ved at sælge et sommerhus til den lavest mulige pris, og uden at barnet skal betale gaveafgift af besparelsen, er det derfor 2011-eller 2020-vurderingen, der er mest attraktiv.
I det konkrete tilfælde kan man opnå en skattebesparelse på lidt over 56.000 kr. ved at benytte 2011- eller 2020-vurderingen fremfor 2022-vurderingen. Forskellen mellem den mulige salgspris fra 2022-vurderingen på 1.632.000 kr. og den mulige salgspris fra 2011- og 2020-vurderingen på hhv. 1.258.000 kr. og 1.256.000 kr. er nemlig på ca. 375.000 kr., som er fritaget for gaveafgift på 15 pct. (15 pct. af 375.000 kr. = ca. 56.000 kr.).
I eksemplet er regnet på et sommerhus på landsplan på 100 m2. Priserne har ikke udviklet sig ens over hele landet, og skattebesparelsen ved at benytte ejendomsvurderingen fra 2011 eller 2020 er derfor ikke lige stor. Jo større forskel, der er på 2011/2020-vurderingen og 2022-vurderingen, jo større skattebesparelse kan man opnå.
Ejerne af dyre sommerhuse, der oplevede store prisstigninger under pandemien, har derfor de bedste muligheder for at opnå en stor skattebesparelse ved at benytte reglerne for familiehandler.
| Forventet vurdering af et sommerhus på 100 m2 | |||
| Forventet vurdering 2011 | Forventet vurdering 2020 | Forventet vurdering 2022 | |
| Hele landet | 1.480.000 | 1.570.000 | 2.040.000 |
| Landsdel København by | Ej data | Ej data | Ej data |
| Landsdel Københavns omegn | Ej data | Ej data | Ej data |
| Landsdel Nordsjælland | 1.520.000 | 1.990.000 | 2.690.000 |
| Landsdel Bornholm | 1.300.000 | 1.670.000 | 2.610.000 |
| Landsdel Østsjælland | Ej data | Ej data | Ej data |
| Landsdel Vest- og Sydsjælland | 1.320.000 | 1.350.000 | 1.970.000 |
| Landsdel Fyn | 2.100.000 | 2.070.000 | 2.310.000 |
| Landsdel Sydjylland | 1.870.000 | 1.750.000 | 1.980.000 |
| Landsdel Østjylland | 1.610.000 | 1.690.000 | 2.060.000 |
| Landsdel Vestjylland | 1.350.000 | 1.280.000 | 1.560.000 |
| Landsdel Nordjylland | 1.360.000 | 1.390.000 | 1.650.000 |
| Kilde: Nordea Kredit på baggrund af tal fra Finans Danmarks boligmarkedsstatistik | |||
Relaterede artikler
Er boligmarkedet og dansk økonomi stadig i topform?
- Læs mere
-
1min
Sommerhusmarkedet 2025
by: Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom
- Læs mere
-
3min
Hvornår bør man vælge et afdragsfrit lån – og hvornår bør man lade være?
by: Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom og chefanalytiker i Nordea Kredit
- Læs mere
-
3min