Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her
Afdragsfrie lån er populære – men ikke gratis
Halvdelen af boligejerne har i dag et afdragsfrit realkreditlån. Afdragsfriheden giver fleksibilitet, men den er ikke uden omkostninger, og derfor bør boligejerne løbende at vurdere, om det fortsat er den rette løsning.
Afdragsfrie lån blev introduceret i 2003 og blev hurtigt populære. Allerede i 2009 udgjorde de 50 % af det samlede realkreditudlån i Danmark – en andel, der siden har holdt sig nogenlunde stabil, dog med mindre udsving over tid.
Der er således ingen tvivl om, at danskerne sætter pris på muligheden for afdragsfrihed, og det er helt forståeligt. Afdragsfrihed kan nemlig være et effektivt finansielt redskab i mange situationer, og både unge, midaldrende og ældre boligejere kan have stor glæde af muligheden.
Overvej, om afdragsfriheden er nødvendig
Inden man vælger et afdragsfrit lån – eller forlænger en eksisterende afdragsfri periode – bør man være opmærksom på de ekstra omkostninger, det medfører.
For eksempel vil et 30-årigt fastforrentet lån på 1 mio. kr. med en rente på 4 % resultere i en samlet månedlig ydelse efter skat over alle 30 år på ca. 1.617.000 kr., hvis der afdrages fra start. Hvis de første ti år er afdragsfrie, stiger den samlede ydelse til 1.767.000 kr. – en forskel på 145.000 kr., svarende til en merudgift på ca. 9 %.
| Samlet ydelse efter skat over alle 30 år | ||||||
| 1% | 2% | 3% | 4% | 5% | 6% | |
| Lån med afdrag | 1.220.000 | 1.343.000 | 1.475.000 | 1.617.000 | 1.767.000 | 1.926.000 |
| Lån med 10 afdragsfrie år | 1.309.000 | 1.457.000 | 1.610.000 | 1.767.000 | 1.928.000 | 2.094.000 |
| Forskel i kroner | -89.000 | -114.000 | -135.000 | -150.000 | -161.000 | -168.000 |
| Det antages, at lånet med afdrag optages til kurs 99 og lånet uden afdrag til kurs 98 | ||||||
Den højere samlede udgift ved afdragsfrihed skyldes primært tre faktorer:
- Man betaler renter af et større beløb, da restgælden ikke nedbringes løbende.
- Fastforrentede lån uden afdrag optages til en højere rente eller en dårligere kurs, fordi investorerne kræver kompensation for den længere tilbagebetalingstid.
- Bidragssatsen på lån uden afdrag er højere end på lån med afdrag.
Boligejere bør derfor overveje: Har jeg reelt brug for afdragsfrihed, og i så fald hvor længe? I mange tilfælde giver det god mening, men det bør aldrig vælges pr. automatik.
Afdragsfrihed kan være en fordel i alle livsfaser
Unge boligejere: Afdrag den dyreste gæld først
For unge boligejere kan et afdragsfrit lån være en fordel, hvis de bruger besparelsen til at afvikle dyrere gæld – eksempelvis banklån med høj rente.
De unge bør dog være opmærksom på, at det ikke nødvendigvis altid er en fordel at udnytte hele den maksimale afdragsfrie periode på 10 år. Køber man en bolig i dag, der finansieres med 80 % realkreditlån og 15 % banklån, kan banklånet være væk på bare otte år, hvis man bruger hele besparelsen ved fra den afdragsfrie periode på at reducere løbetiden på banklånet. Det er derfor altid fornuftigt at overveje alternative muligheder for at sammensætte gælden.
Midaldrende boligejere: Optimer økonomien
For midaldrende boligejere kan afdragsfrihed være en strategisk fordel i flere situationer. Nogle gange kan det fx være skattemæssigt fordelagtigt at benytte en afdragsfri periode til at øge indbetalingen til pensionsopsparingen, mens afdragsfrihed i andre situationer kan frigøre kapital til investering i aktier eller andre aktiver, hvilket kan medvirke til at sprede risikoen og optimere afkastet.
Samtidigt kan et fastforrentet lån uden afdrag være en fordel, hvis man forventer rentestigninger, da disse lån er mere kursfølsomme. Stigende renter vil derfor reducere restgælden mere på lån uden afdrag end på lån med afdrag, som mange boligejere også oplevede i 2022, hvor renterne steg mærkbart.
Midaldrende boligejere bør derfor forholde sig aktivt til, hvad der sker, når afdragsfriheden udløber.
Pensionister: Forbedring af budgettet og øget tryghed
For pensionister kan afdragsfrihed være en del af en langsigtet økonomisk planlægning. Lavere boligudgifter pga. de sparede afdrag kan nemlig være lige så økonomisk fordelagtige for privatøkonomien som en højere indkomst.
Pensionister bør endda overveje, om de bør vælge realkreditlån med 30 afdragsfrie år, som er en låntype, der tilbydes boligejere, der kun behøver at låne op til 60 % af boligens værdi. Hos Nordea Kredit kaldes denne låntype Frihed30, og den er populær blandt ældre boligejere, der ønsker økonomisk fleksibilitet.
Med 30 afdragsfrie år, er der ro om boliglånet, og derfor behøver man ikke at bekymre sig for, om banken siger ja eller nej, næsten gang den afdragsfrie periode skal forlænges. Samtidigt slipper man for besværet og omkostningerne ved at lægge lånet om hvert tiende år, når den afdragsfrie periode udløber.
Det koster ikke ekstra at forlænge afdragsfriheden fra 10 til 30 år i Nordea. Bidragssatsen er nemlig den samme som for et tilsvarende lån med 10 års afdragsfrihed.
Afdragsfrihed med måde – få rådgivning
Så selvom man aldrig bør vælge et afdragsfrit lån, uden at overveje behovet, er det ikke det samme som at konkludere, at afdragsfriheden er dårlig. En velovervejet strategi kan nemlig sikre, at man får mest muligt ud af sin økonomi.
Er man kunde i Nordea, kan man få rådgivning om, hvordan afdragsfrihed passer ind i ens langsigtede økonomiske plan. Den nemmeste måde at kontakte Nordea er via mobilbanken, hvor man kan klikke på fanen ”Hjælp” i den nederste bjælke på app’en.
Relaterede artikler
