Gældsovertagelse af sælgers lån

Et af de spørgsmål, som vores rådgivere i Nordea jævnligt får i forbindelse med et boligkøb, er, om køber kan overtage sælgers lån. Købernes tanke er, at hvis sælger fx har et gammelt lån med en fast lav rente på fx 1%, så ville det være federe at overtage det eksisterende lån frem for at optage et nyt lån i det nuværende marked, hvor den 30-årige renten er oppe på 4%.

Svaret er, at  ”ja – det er ofte muligt at overtage sælgers lån” – men med den vigtige tilføjelse, at jeg normalt IKKE anbefaler det. Nedenfor kan du læse mine fire væsentligste forbehold.

Få et gratis og uforpligtende bevis på, hvor meget du kan købe bolig for.

1) Det er ikke nok at se på renten – kursen er også vigtig

Det vigtigste forbehold for at overtage sælgers lavtforrentede lån er, at det ikke er nok at se på renten – man skal også se på kursen. Det kan illustreres ved et eksempel.

Lad os tage udgangspunkt i et hus, der sælges for 2.000.000 kr. og som er finansieret med et 30-årigt fastforrentet 1% lån på 1,2 mio. kr. med afdrag. Sælger optog lånet for fire år siden, hvor renten var lavere. Her overtager køber ikke bare sælgers lån, som det er – i stedet overtager køber lånet på det, man kalder markedsvilkår.

Markedsvilkår betyder, at hvis man kan handle de 30-årige fastforrentede 1%-obligationer med afdrag til kurs 75, så kan en sælger med et lån på 1,2 mio. kr. indfri det for ca. 900.000 kr. (0,75*1.200.000 kr.) plus indfrielsesgebyrer.

Sælger har altså med andre ord udsigt til en stor kursgevinst på ca. 300.000 kr., når lånet indfries. Den gevinst ønsker sælger selvfølgelig ikke at overdrage til køber uden kompensation. Overdragelsen skal derfor ske på markedsvilkår.

Det første forbehold for låneovertagelse er derfor, at det ikke er nok at se på renten på det lån, man gerne vil overtage – man skal også se på kursen.

2) Det eksisterende lån matcher sjældent købers behov

Mit andet forbehold for at overtage sælgers lån er, at det eksisterende lån sjældent matcher købers behov. I førnævnte eksempel kan køber fx kun overtage sælgers lån ved at betale sælger for den udestående kursgevinst på ca. 300.000 kr. Så selvom lånet er på 1,2 mio. kr., får køber kun ca. 900.000 kr. i hånden. Det betyder med andre ord, at køber kun vil få glæde af at overtage det eksisterende lån, hvis han eller hun netop ønsker sig et fastforrentet realkreditlån på 900.000 kr., selvom boligen koster 2.000.000 kr. Køber skal altså i eksemplet have en stor sparegris med, før gældsovertagelsen umiddelbart kan betale sig.

Samtidig skal køber være tilfreds med det eksisterende låns restløbetid på i dette tilfælde 26 år, hvilket medfører en lidt højere ydelse, end hvis lånet var blevet afviklet over de 30 år, som er den typiske løbetid på nye realkreditlån.

Desuden skal køber acceptere, at der afvikles på gælden, da sælger i dette tilfælde har valgt et lån med afdrag.

Hvis alle disse ting matcher, kan køber have en lille fordel i at overtage lånet, da der er færre gebyrer forbundet med en gældsoverdragelse end en låneoptagelse. I det konkrete tilfælde sparer køber:

1) afregningsprovision på ca. 1.350 kr.
2) kursfradrag ved lånets udbetaling på ca. 2.400 kr. og
3) fast tinglysningsafgift på 1.825 kr.

Det svarer til en samlet besparelse på optagelsesgebyrerne på ca. 5.600 kr.

Hvis lånet ikke matcher købers behov, har køber selvfølgelig mulighed for at optage supplerende belåning, men så reduceres eller forsvinder gebyrbesparelsen pga. optagelsesomkostningerne på det nye lån.

Vil du have flere nyheder og rente- og boligmarkedet? Så tilmeld dig Nordeas nyhedsbrev Nyt fra Nordea

3) Man påtager sig en stor kursrisiko, hvis renten falder

Mit tredje forbehold er, at det ikke er nok at vurdere et realkreditlåns økonomiske fordele, når det optages – det skal også være et fornuftigt valg, hvis det skal indfries. Det er nemlig ikke alle boligejere, der beholder realkreditlånet til udløb, fx fordi de fraflytter boligen eller omlægger deres lån.

I eksemplet fra før overtager køber et lån til kurs 75, og det er risikabelt, hvis renten falder. Så vil kursen nemlig stige, og i værste fald skal lånet indfries til kurs 100. I det konkrete tilfælde risikerer boligejeren at skulle betale hele gælden på de 1,2 mio. kr. for at komme ud af lånet, selvom boligejeren kun har fået 900.000 kr. udbetalt, da lånet blev optaget.

Derfor er standardanbefalingen, når man optager et 30-årigt fastforrentet lån, at man vælger den realkreditobligation, der har en kurs tættest på 100 for at minimere risikoen for kurstab ved førtidig indfrielse.

Da en gældsovertagelse er en mulighed, men ikke nogen rettighed, kræver en gældsovertagelse desuden, at realkreditinstituttet godkender overdragelsen. Er kursrisikoen stor, kan svaret blive ”nej” afhængig af køberens økonomi.

Læs mere: Skal man være bekymret for at indefryse boligskatterne?

4) Husk, at de professionelle investorer er gode til at regne

Mit fjerde og sidste forbehold er, at der er ”no free lunch” på de finansielle markeder, og derfor bliver det ikke billigere at købe bolig, blot fordi man finansierer den med et gammelt 1%-lån frem for et nyt 4%-lån, som renten ligger på i dag. De investorer, der køber realkreditobligationerne (fx pensionsselskaberne), er nemlig gode til at regne, og derfor afspejler en forskel i renten sig blot i prisen (dvs. kursen) på de to obligationer.

Fx vil en investor, der ønsker at købe for 100 mio. kr. fastforrentede realkreditobligationer, som udgangspunkt kræve samme afkast, uanset om den ene obligation har en kuponrente på 1% og den anden obligation en kuponrente på 4%, hvis de øvrige karakteristika ved obligationerne er ens. Investoren er nemlig normalt ligeglad med, om afkastet kommer i form af en rente eller en kursgevinst.

Så selvom sælgers lån rent faktisk matcher købers behov, er der ikke meget at hente ved at ovetage sælgers lån.

Det kan illustreres ved et eksempel, hvor vi forestiller os, at køber kan vælge mellem to finansieringsmuligheder:

1. Overtage sælgers fastforrentede 1%-lån til en kurs på 75,0 og en restløbetid på 26 år.
2. Optage et nyt realkreditlån til den aktuelle rente på 4 pct., en kurs på 95,9 og en restløbetid, der for sammenlignelighedens skyld også er på 26 år.
    

Vælger køber at overtage sælgers 1%-lån, får køber 900.000 kr. udbetalt, mens hovedstolen udgør 1.210.000 kr. pga. kurstab og gebyrer ved lånets optagelse. Den månedlige ydelse efter skat udgør 4.520 kr., og den samlede tilbagebetaling over hele lånets løbetid er 1.394.000 kr.

Vælger køber i stedet at optage et nyt 4%-lån på 900.000 kr. i hånden, får køber en restgæld på 950.000 kr., en månedlig ydelse efter skat på 4.200 kr. og en samlet tilbagebetaling på 1.401.000 kr.

Boligkøbere, der vælger at gældsovertage sælgers lån, kan altså spare ca. 7.000 kr. over alle 26 år, men starter til gengæld ud med en månedlig ydelse, der er ca. 320 kr. højere. Samtidig kan gevinsten på de 7.000 kr. hurtigt forsvinde, hvis lånet skal indfries før tid, og renten på det tidspunkt er lavere end i dag (se også punkt 3 ovenfor).

Det betyder således ikke ret meget for købers økonomi, om boligen finansieres ved at overtage sælgers 1%-lån eller ved at optage et nyt 4%-lån. Den primære årsag er som sagt, at investorerne prisfastsætter obligationerne, så afkastet er (næsten) ens.

Dertil kommer, at boligejerne har mulighed for at trække deres renteudgifter fra i skat, hvilket i det aktuelle tilfælde betyder, at den månedlige ydelse efter skat er lidt lavere på 4%-lånet.

Boligøkonomens konklusion:

Der er både fordele og ulemper ved at overtage sælgers lån, men i langt de fleste tilfælde mener jeg ikke, at fordelene opvejer ulemperne. Stod jeg derfor selv i en situation, hvor jeg havde mulighed for at overtage sælgers lavtforrentede lån, ville jeg med stor sandsynlighed takke nej.

Prøv vores simple boligkøbsberegner her, og bliv klogere på, hvad det koster at låne til en bolig