Du er måske ikke opmærksom på det – men er du boligejer, så har du formentlig en gæld i din bolig, som du ikke selv har optaget. Det drejer sig om indefrosne stigninger i boligskatterne. Siden 2018 er eventuelle stigninger i boligejernes ejendomsskatter nemlig automatisk blevet indefrosset hos kommunen, medmindre den enkelte boligejer aktivt har frameldt sig ordningen.

I årene 2018 til 2023 var det kun eventuelle stigninger i grundskylden, der blev indefrosset, da skattestoppet holdt ejendomsværdiskatten i ro. Fra 2024 er skattestoppet dog ophørt, og fremadrettet vil boligejerne opleve, at både grundskylden og ejendomsværdiskatten stiger, hvis deres bolig bliver mere værd.

I perioden 2018 til 2023 lå renten på 0 pct., men i 2024 løber der renter på ny inderfysning. Derfor er det en god idé at tage stilling til, om man ønsker, at indefrysningen skal fortsætte. 

Renten tilskrives, når lånet stiftes, og det sker umiddelbart efter indkomstårets afslutning. Hvis man indefryser en stigning i boligskatterne i 2024, bliver lånet altså stiftet 1. januar 2025, og der tilskrives renter. Renteniveauet for 2025 kendes endnu ikke, men i 2024 ligger renten på 3,57 pct.

Renten kan ikke trækkes fra, som fx renten på et realkreditlån. Men der gives et rentenedslag på 25 pct., når renten tilskrives lånet. I 2024 er renten efter rentenedslag derfor på 2,68 pct. (3,57 pct. minus 25 pct.).

Hvorfor kan man indefryse stigninger i boligskatterne?

Historisk er boligpriserne steget kraftigt særligt i og omkring de store byer, og det er baggrunden for, at politikerne i 2017 besluttede at indføre indefrysningsordningen. Boligskatterne er nemlig kendetegnet ved, at skatten stiger uafhængigt af, om den enkelte boligejer får flere eller færre penge mellem hænderne. Det satte nogle boligejere i et dilemma, da de år efter år skulle betale højere boligskatter, også selvom deres indtægt ikke steg. Det problem har indefrysningsordningen heldigvis løst, da boligejerne kan blive ved med at indefryse eventuelle stigninger i boligskatter til den dag, hvor boligen sælges. Fremadrettet undgår boligejerne altså at ende i en situation, hvor de beskattes ud af deres bolig.

Læs også: Mister man skatterabatten, hvis man bygger om, bygger til eller bygger nyt?
 

Hvor mange penge løber indefrysningen op i?

På landsplan betaler en gennemsnitlig husejer i dag ca. 20.000 kr. om året i samlede boligskatter. Stiger grund- og huspriserne med 3,5 pct. om året svarende til den gennemsnitlige stigning i huspriserne siden årtusindskiftet, løber de samlede boligskatter op i ca. 20.700 kr. i 2025 og ca. 21.425 kr. i 2026. I det tilfælde kan en boligejer, der køber et hus i dag, fortsætte med at betale de 20.000 kr. om året, så længe ejerskabet består, og i stedet indefryse 700 kr. i 2025 og 1.425 kr. i 2026. Det er altså købsåret, der er afgørende for, hvor stort et beløb, boligejeren kan indefryse.

Boligejerne skal betale rente på indefrysningen, og i 2024 er renten fastsat til 2,68 pct. efter rentenedslaget på de 25 pct. Hvis vi antager, at både indefrysningsrenten og prisstigningstakten på boligmarkedet er uændrede i de kommende år, vil boligejeren i det konkrete tilfælde skylde ca. 37.000 kr. efter 10 år, 194.000 kr. efter 20 år og 550.000 kr. efter 30 år. Alle beløb er opgivet efter rentenedslaget på de 25 pct.

Det kan lyde som nogle meget store beløb, men det er vigtigt at understrege, at boligskatterne kun stiger, hvis boligpriserne også stiger. I det konkrete tilfælde er husets værdi steget fra 2,2 mio. kr. i dag til ca. 3,1 mio. kr. om 10 år, 4,4 mio. kr. om 20 år og 6,2 mio. kr. om 30 år. Boligejeren har altså rigeligt råd til at afvikle gælden, den dag huset sælges, medmindre boligejeren løbende har optaget lån i boligen, i takt med at huset er blevet mere værd.

Artiklen fortsætter under tabellen.
 

Indefrysning efter rentenedslag
A til K	5 år	10 år	20 år	30 år		L til Å	5 år	10 år	20 år	30 år
Albertslund	9.000	47.000	247.000	701.000		Langeland	2.000	9.000	48.000	137.000
Allerød	15.000	76.000	399.000	1.132.000		Lejre	7.000	37.000	194.000	550.000
Assens	3.000	15.000	76.000	217.000		Lemvig	2.000	10.000	51.000	146.000
Ballerup	16.000	78.000	408.000	1.159.000		Lolland	2.000	8.000	43.000	121.000
Billund	3.000	15.000	77.000	220.000		Lyngby-Tårbæk	22.000	109.000	566.000	1.607.000
Bornholm	4.000	18.000	94.000	267.000		Læsø	3.000	13.000	70.000	198.000
Brøndby	10.000	51.000	264.000	750.000		Mariagerfjord	4.000	18.000	92.000	261.000
Brønderslev	3.000	17.000	88.000	250.000		Middelfart	5.000	23.000	119.000	338.000
Dragør	18.000	90.000	468.000	1.330.000		Morsø	2.000	9.000	45.000	129.000
Egedal	11.000	56.000	290.000	824.000		Norddjurs	3.000	15.000	80.000	228.000
Esbjerg	5.000	26.000	136.000	387.000		Nordfyns	4.000	19.000	102.000	288.000
Fanø	5.000	27.000	141.000	401.000		Nyborg	4.000	20.000	104.000	294.000
Favrskov	6.000	30.000	157.000	445.000		Næstved	5.000	26.000	136.000	387.000
Faxe	5.000	25.000	133.000	376.000		Odder	8.000	39.000	203.000	577.000
Fredensborg	13.000	66.000	344.000	978.000		Odense	6.000	31.000	162.000	459.000
Fredericia	6.000	28.000	148.000	420.000		Odsherred	4.000	18.000	94.000	267.000
Frederiksberg	35.000	172.000	899.000	2.552.000		Randers	5.000	27.000	138.000	393.000
Frederikshavn	3.000	17.000	91.000	258.000		Rebild	4.000	22.000	116.000	330.000
Frederikssund	11.000	53.000	274.000	778.000		Ringkøbing-Skjern	3.000	16.000	81.000	231.000
Furesø	17.000	87.000	453.000	1.286.000		Ringsted	6.000	32.000	168.000	478.000
Faaborg-Midtfyn	3.000	14.000	74.000	212.000		Roskilde	11.000	57.000	296.000	841.000
Gentofte	28.000	138.000	717.000	2.036.000		Rudersdal	25.000	127.000	663.000	1.882.000
Gladsaxe	17.000	85.000	442.000	1.256.000		Rødovre	16.000	81.000	422.000	1.198.000
Glostrup	13.000	65.000	338.000	959.000		Samsø	3.000	14.000	74.000	212.000
Greve	11.000	53.000	278.000	789.000		Silkeborg	8.000	42.000	217.000	615.000
Gribskov	10.000	49.000	254.000	723.000		Skanderborg	8.000	40.000	206.000	585.000
Guldborgsund	3.000	14.000	71.000	201.000		Skive	2.000	11.000	57.000	162.000
Haderslev	3.000	15.000	76.000	217.000		Slagelse	5.000	24.000	124.000	352.000
Halsnæs	8.000	38.000	195.000	555.000		Solrød	12.000	62.000	323.000	918.000
Hedensted	3.000	17.000	87.000	247.000		Sorø	4.000	22.000	112.000	319.000
Helsingør	14.000	70.000	365.000	1.036.000		Stevns	5.000	26.000	134.000	382.000
Herlev	13.000	66.000	346.000	984.000		Struer	3.000	14.000	74.000	212.000
Herning	4.000	22.000	116.000	330.000		Svendborg	5.000	25.000	131.000	371.000
Hillerød	11.000	53.000	274.000	778.000		Syddjurs	5.000	27.000	138.000	393.000
Hjørring	3.000	16.000	85.000	242.000		Sønderborg	3.000	17.000	86.000	245.000
Holbæk	6.000	30.000	156.000	442.000		Thisted	2.000	12.000	61.000	173.000
Holstebro	4.000	22.000	115.000	327.000		Tønder	2.000	9.000	45.000	129.000
Horsens	5.000	25.000	131.000	371.000		Tårnby	16.000	79.000	411.000	1.168.000
Hvidovre	17.000	84.000	435.000	1.236.000		Vallensbæk	11.000	57.000	298.000	846.000
Høje-Taastrup	10.000	48.000	248.000	703.000		Varde	3.000	16.000	83.000	236.000
Hørsholm	22.000	110.000	573.000	1.627.000		Vejen	3.000	13.000	67.000	190.000
Ikast-Brande	4.000	18.000	94.000	267.000		Vejle	6.000	31.000	162.000	459.000
Ishøj	9.000	43.000	224.000	637.000		Vesthimmerlands	2.000	12.000	60.000	170.000
Jammerbugt	3.000	13.000	70.000	198.000		Viborg	4.000	21.000	108.000	308.000
Kalundborg	4.000	20.000	104.000	294.000		Vordingborg	4.000	20.000	104.000	297.000
Kerteminde	5.000	23.000	122.000	346.000		Ærø	2.000	11.000	59.000	168.000
Kolding	6.000	29.000	152.000	431.000		Aabenraa	2.000	11.000	58.000	165.000
København	18.000	91.000	473.000	1.344.000		Aalborg	6.000	30.000	155.000	440.000
Køge	8.000	40.000	210.000	596.000		Aarhus	10.000	50.000	262.000	745.000
Det er umuligt at forudsige, hvor stort et beløb, boligejerne ender med at skylde, hvis de beslutter sig for at indefryse eventuelle stigninger i boligskatterne de næste 5, 10 eller 30 år, da det indefrosne beløb afhænger af den konkrete bolig, købstidspunktet, de kommende års prisudvikling på boligmarkedet og renteudviklingen. I eksemplet er der taget udgangspunkt i et typisk hus i de enkelte kommuner, der antages at stige med 3,5 pct. om året (svarende til den gennemsnitlige årlige prisstigningstakt i perioden 2000-2023 på landsplan), og en uændret rente på indefrosset boligskat. Desuden er nedslaget i renten sat til 25 pct. svarende til i dag.

Kan det betale sig at indefryse stigninger i boligskatterne?

Renten på indefrosset boligskat er som sagt fastsat til 3,57 pct. for 2024 (før nedslag), og det må betegnes som en lav rente i det nuværende marked. Hvis man har brug for at låne penge, kan en indefrysning derfor være en udmærket løsning. Ulempen er dog, at der er loft over, hvor meget man kan låne i det enkelte år, og at beløbets størrelse derfor ikke er til debat. Man får altså ikke mulighed for at lave nyt køkken eller købe ny bil, blot fordi man er tilmeldt indefrysningsordningen.

Hvordan fastsættes renten på indefrosset boligskat?

Renten på den indefrosne boligskat fastsættes som den effektive rente på alle udestående realkreditlån for de foregående 12 måneder, og da renten er steget mærkbart siden starten af 2022, forventer jeg, at indefrysningsrenten stiger i de kommende år, i takt med at stadig flere boligejere får fastsat en ny og højere rente på deres rentetilpasningslån, og da almindelige bolighandler reducerer antallet af fastforrentede lån med lave kuponrenter.
 

Hvor kan man finde information om den nuværende indefrysning?

Hvis man er i tvivl om, hvor meget man har indefrosset, eller ønsker at fra- eller tilmelde sig ordningen, anbefaler jeg, at man går ind på borger.dk, der indeholder links til relevante opslag om boligskatterne.

Borger.dk
På borger.dk kan du se din foreløbigt indefrosne boligskat samt fra- og tilmelde dig indefrysningsordningen. Hvis du framelder dig inden årsskiftet til 2025, vil du blive opkrævet det samlede indefrosne beløb til og med den senest forfaldne rate. Du kan ikke fortryde og få beløbet tilbage. Når du framelder dig ordningen, skal du løbende betale stigninger i boligskatterne. Tilmelder du dig igen, vil indefrysningen af stigninger i din grundskyld gælde fra næste ikke-forfaldne rate.

Forskudsopgørelsen på skat.dk
På forskudsopgørelsen for 2024 kan du se, hvor meget du forventes at indefryse i boligskatter i det kommende år. Du kan også til- og framelde dig ordningen, og eventuelle opdateringer overføres til forskudsopgørelsen, som afgør din månedlige skat. Opdateringer kan ske hele indkomståret, da indefrysningslånet først stiftes endeligt, når indkomståret er slut 31. december. Indefrosset boligskat for 2024 stiftes således først 1. januar 2025.
 

Så meget er huset værd
A til K	I dag	5 år	10 år	20 år	30 år		L til Å	I dag	5 år	10 år	20 år	30 år
Albertslund	3.310.000	3.930.000	4.670.000	6.590.000	9.300.000		Langeland	730.000	860.000	1.020.000	1.440.000	2.030.000
Allerød	4.870.000	5.780.000	6.860.000	9.680.000	13.650.000		Lejre	2.480.000	2.950.000	3.500.000	4.940.000	6.970.000
Assens	1.240.000	1.480.000	1.750.000	2.470.000	3.480.000		Lemvig	830.000	980.000	1.170.000	1.650.000	2.320.000
Ballerup	4.870.000	5.780.000	6.860.000	9.680.000	13.650.000		Lolland	620.000	740.000	880.000	1.240.000	1.750.000
Billund	1.450.000	1.720.000	2.040.000	2.880.000	4.070.000		Lyngby-Tårbæk	7.760.000	9.220.000	10.950.000	15.450.000	21.790.000
Bornholm	1.450.000	1.720.000	2.040.000	2.880.000	4.070.000		Læsø	930.000	1.110.000	1.320.000	1.860.000	2.620.000
Brøndby	4.140.000	4.920.000	5.840.000	8.240.000	11.620.000		Mariagerfjord	1.240.000	1.480.000	1.750.000	2.470.000	3.480.000
Brønderslev	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000		Middelfart	1.860.000	2.210.000	2.630.000	3.700.000	5.230.000
Dragør	5.900.000	7.010.000	8.320.000	11.740.000	16.560.000		Morsø	730.000	860.000	1.020.000	1.440.000	2.030.000
Egedal	3.620.000	4.300.000	5.110.000	7.210.000	10.170.000		Norddjurs	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000
Esbjerg	1.970.000	2.340.000	2.780.000	3.920.000	5.520.000		Nordfyns	1.350.000	1.600.000	1.900.000	2.680.000	3.780.000
Fanø	1.860.000	2.210.000	2.630.000	3.700.000	5.230.000		Nyborg	1.450.000	1.720.000	2.040.000	2.880.000	4.070.000
Favrskov	2.170.000	2.580.000	3.070.000	4.330.000	6.100.000		Næstved	1.860.000	2.210.000	2.630.000	3.700.000	5.230.000
Faxe	1.970.000	2.340.000	2.780.000	3.920.000	5.520.000		Odder	2.280.000	2.700.000	3.210.000	4.530.000	6.390.000
Fredensborg	4.450.000	5.290.000	6.280.000	8.860.000	12.490.000		Odense	2.690.000	3.200.000	3.800.000	5.350.000	7.550.000
Fredericia	1.970.000	2.340.000	2.780.000	3.920.000	5.520.000		Odsherred	1.350.000	1.600.000	1.900.000	2.680.000	3.780.000
Frederiksberg	14.590.000	17.330.000	20.590.000	29.040.000	40.960.000		Randers	1.760.000	2.090.000	2.480.000	3.500.000	4.940.000
Frederikshavn	1.350.000	1.600.000	1.900.000	2.680.000	3.780.000		Rebild	1.760.000	2.090.000	2.480.000	3.500.000	4.940.000
Frederikssund	2.900.000	3.440.000	4.090.000	5.770.000	8.130.000		Ringkøbing-Skjern	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000
Furesø	6.000.000	7.130.000	8.470.000	11.940.000	16.850.000		Ringsted	2.480.000	2.950.000	3.500.000	4.940.000	6.970.000
Faaborg-Midtf.	1.240.000	1.480.000	1.750.000	2.470.000	3.480.000		Roskilde	4.240.000	5.040.000	5.990.000	8.450.000	11.910.000
Gentofte	11.800.000	14.010.000	16.640.000	23.480.000	33.120.000		Rudersdal	7.760.000	9.220.000	10.950.000	15.450.000	21.790.000
Gladsaxe	6.210.000	7.380.000	8.760.000	12.360.000	17.430.000		Rødovre	5.070.000	6.030.000	7.160.000	10.090.000	14.240.000
Glostrup	4.660.000	5.530.000	6.570.000	9.270.000	13.080.000		Samsø	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000
Greve	4.140.000	4.920.000	5.840.000	8.240.000	11.620.000		Silkeborg	2.590.000	3.070.000	3.650.000	5.150.000	7.270.000
Gribskov	2.800.000	3.320.000	3.940.000	5.560.000	7.840.000		Skanderborg	2.900.000	3.440.000	4.090.000	5.770.000	8.130.000
Guldborgsund	930.000	1.110.000	1.320.000	1.860.000	2.620.000		Skive	930.000	1.110.000	1.320.000	1.860.000	2.620.000
Haderslev	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000		Slagelse	1.660.000	1.970.000	2.340.000	3.300.000	4.650.000
Halsnæs	2.380.000	2.830.000	3.360.000	4.740.000	6.690.000		Solrød	4.140.000	4.920.000	5.840.000	8.240.000	11.620.000
Hedensted	1.550.000	1.840.000	2.190.000	3.090.000	4.360.000		Sorø	1.660.000	1.970.000	2.340.000	3.300.000	4.650.000
Helsingør	4.450.000	5.290.000	6.280.000	8.860.000	12.490.000		Stevns	1.970.000	2.340.000	2.780.000	3.920.000	5.520.000
Herlev	4.970.000	5.900.000	7.010.000	9.890.000	13.950.000		Struer	1.040.000	1.230.000	1.460.000	2.060.000	2.910.000
Herning	1.760.000	2.090.000	2.480.000	3.500.000	4.940.000		Svendborg	1.860.000	2.210.000	2.630.000	3.700.000	5.230.000
Hillerød	4.040.000	4.790.000	5.700.000	8.040.000	11.330.000		Syddjurs	1.760.000	2.090.000	2.480.000	3.500.000	4.940.000
Hjørring	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000		Sønderborg	1.240.000	1.480.000	1.750.000	2.470.000	3.480.000
Holbæk	2.170.000	2.580.000	3.070.000	4.330.000	6.100.000		Thisted	1.040.000	1.230.000	1.460.000	2.060.000	2.910.000
Holstebro	1.660.000	1.970.000	2.340.000	3.300.000	4.650.000		Tønder	830.000	980.000	1.170.000	1.650.000	2.320.000
Horsens	1.970.000	2.340.000	2.780.000	3.920.000	5.520.000		Tårnby	5.690.000	6.760.000	8.030.000	11.330.000	15.980.000
Hvidovre	5.800.000	6.880.000	8.180.000	11.530.000	16.260.000		Vallensbæk	3.930.000	4.670.000	5.550.000	7.830.000	11.040.000
Høje-Taastrup	3.520.000	4.180.000	4.960.000	7.000.000	9.880.000		Varde	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000
Hørsholm	6.940.000	8.240.000	9.780.000	13.800.000	19.470.000		Vejen	1.140.000	1.350.000	1.610.000	2.270.000	3.200.000
Ikast-Brande	1.550.000	1.840.000	2.190.000	3.090.000	4.360.000		Vejle	2.070.000	2.460.000	2.920.000	4.120.000	5.810.000
Ishøj	3.210.000	3.810.000	4.530.000	6.390.000	9.010.000		Vesthimmerlands	1.040.000	1.230.000	1.460.000	2.060.000	2.910.000
Jammerbugt	1.040.000	1.230.000	1.460.000	2.060.000	2.910.000		Viborg	1.550.000	1.840.000	2.190.000	3.090.000	4.360.000
Kalundborg	1.350.000	1.600.000	1.900.000	2.680.000	3.780.000		Vordingborg	1.350.000	1.600.000	1.900.000	2.680.000	3.780.000
Kerteminde	1.660.000	1.970.000	2.340.000	3.300.000	4.650.000		Ærø	930.000	1.110.000	1.320.000	1.860.000	2.620.000
Kolding	2.070.000	2.460.000	2.920.000	4.120.000	5.810.000		Aabenraa	1.040.000	1.230.000	1.460.000	2.060.000	2.910.000
København	7.660.000	9.100.000	10.800.000	15.240.000	21.490.000		Aalborg	2.380.000	2.830.000	3.360.000	4.740.000	6.690.000
Køge	3.310.000	3.930.000	4.670.000	6.590.000	9.300.000		Aarhus	4.140.000	4.920.000	5.840.000	8.240.000	11.620.000
I eksemplet er der taget udgangspunkt i et typisk hus i de enkelte kommuner, der antages at stige med 3,5 pct. om året svarende til den gennemsnitlige årlige prisstigningstakt i perioden 2000-2023 på landsplan.