BOLIG: Mange boligejere er ikke opmærksomme på, at de oparbejder gæld – og om lidt fanger bordet

12. december 2024

minutter

Tags:

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit

Boligøkonomens hjørne

Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner med betydning for danske boligejere og boligkøbere. Du kan læse mere om mig her

Mange boligejere er ikke opmærksomme på, at de oparbejder gæld – og om lidt fanger bordet

Automatisk indefrysningslån

Mange boligejere har en gæld i deres bolig, som de ikke selv har optaget. Det drejer sig om indefrosne stigninger i boligskatterne. Siden 2018 er eventuelle stigninger i boligejernes ejendomsskatter nemlig automatisk blevet indefrosset, medmindre den enkelte boligejer aktivt har frameldt sig ordningen. Hidtil har renten har været på 0 pct., men fra 1. januar 2025 kommer der renter på gælden.

Det er ikke hele indefrysningen, der løber renter på (endnu)

Renten for 2025 er netop blevet fastsat til 3,54 pct., og den kan ikke trækkes fra i skat som renten på øvrige lån. I stedet gives et rentenedslag på 25 pct., så den faktiske rente lander på 2,66 pct.

Læs også : Mange husejere får lavere boligskat i 2025 og 2026

I første omgang er det kun den indefrysning, som boligejerne har foretaget i 2024, der løber renter på. Indefrysninger fra 2018-2023 ligger nemlig stadig hos kommunerne pga. de mange forsinkelser i ejendomsvurderingerne, og det er ikke teknisk muligt at forrente dem. De gamle indefrysningslån for perioden 2018-2023 forventes dog overflyttet til skatteforvaltningen i løbet af 2026, og herefter forrentes de på samme måde som den gæld, der er stiftet i 2024 eller senere.

Hvor meget løber indefrysningen op i?

Indefrysningsordningen startede i 2018, og derfor er det boligskatterne i 2017 eller et senere købsår, der afgør indefrysningens størrelse i 2024.

Man kan eksempelvis forestille sig en boligejer, der har købt sin bolig i 2013. I 2024 er de samlede boligskatter ikke steget i forhold til 2023, men da de er 2.000 kr. højere end i 2017, hvor boligejeren i sin tid blev tilmeldt indefrysningsordningen, får boligejeren et indefrysningslån på beløbet. Derved sikrer man, at boligejeren ikke tvinges til at betale mere i samlede boligskatter i 2024 end i 2017, og at ingen boligejere beskattes ud af deres bolig. Indefrysningen stiftes 1. januar 2025, og gælden forrentes som sagt med en rente på 2,66 pct. efter rentenedslag.

Man kan desuden forestille sig, at boligejeren også har oplevet stigende boligskatter i årene 2018 til 2023 og derfor allerede har oparbejdet en indfrysningsgæld på 5.000 kr. På grund af IT-vanskeligheder ligger gælden stadig hos kommunen, og der løber endnu ikke renter på.

Læs også: Forkert skatterabat sender ekstraregning til mange husejere

Store geografiske forskelle – så tjek din forskudsopgørelse

Der er store geografiske forskelle på, hvordan de samlede boligskatter har udviklet sig siden 2017 og derfor også på, hvor stort et beløb boligejerne har indefrosset. De største indefrysningslån findes hos ejerne af dyre ejendommen i og omkring hovedstaden, men mange andre boligejere har også oparbejdet en gæld.

Den forventede indefrysning for 2024 er oplyst på forskudsopgørelsen. Her kan man også framelde sig ordningen frem til 31. december 2024. Hvis man stopper lånet inden årets udgang, kommer der ikke renter på. Renten tilskrives først, når lånet stiftes 1. januar 2025.

Faktaboks: Hvorfor er det kun noget af gælden, der løber renter på?

I 2017 besluttede et bredt politisk flertal i Folketinget, at det ikke længere skulle være muligt at blive beskattet ud af sin bolig. I stedet skulle fremtidige stigninger i boligskatterne indefryses og først betales den dag, hvor boligen skulle sælges. Siden 2018 har boligejerne derfor automatisk fået indefrosset eventuelle stigninger i deres boligskatter, medmindre de aktivt har frameldt sig ordningen.

Politikerne aftalte desuden, at renten skulle være 0 pct. i årene 2018 til 2023, men at der fra 1. januar 2024 skulle løbe renter på gælden.

Yderligere aftalte politikerne, at gælden fra 2024 skulle opkræves af staten, og at den tidligere oparbejdede indefrosne gæld i kommunerne skulle overflyttes. Og det er her, at problemet er opstået. For når ejendomsvurderingerne er forsinkede, er den korrekt beregnede boligskat det også, og det besværliggør den planlagte overflytning fra kommune til stat.

I 2021 til 2023 beskattes boligejerne nemlig af den offentlige ejendomsvurdering fra 2020, men da udsendelsen af 2020-vurderingen først for alvor er kommet op i gear i 2024, har boligejerne betalt en foreløbig grundskyld i 2021 til 2023 på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering fra 2011, og den har i mange tilfælde været for lav. Der forekommer derfor fortsat mange efterreguleringer i den indefrosne grundskyld for 2021 til 2023.

Summa summarum er således, at indefrysningslån, der er stiftet inden 1. januar 2024, stadig er placeret hos kommunerne, og at de først overflyttes til staten, når alle 2020-vurderingen er udsendt til boligejerne, og man på den baggrund kan opgøre den indefrosne boligskat for 2021 til 2023 korrekt. Først når staten har overtaget disse lån fra kommunerne, begynder der at løbe renter på.

Det vides endnu ikke, præcist hvornår lånene kan overføres fra kommune til stat, men min forventning er, at det ikke kommer til at ske før midt i 2026.

Indefrysninger efter 1. januar 2024 opkræves allerede nu af staten, og der løber renten på. Renten tilskrives, når lånet stiftes, og det sker umiddelbart efter indkomstårets afslutning. Hvis man indefryser en stigning i boligskatterne i 2024, bliver lånet altså stiftet 1. januar 2025, og der tilskrives renter på lånet pr. påbegyndt måned.

Lån oprettet for 2023 eller tidligere skal fortsat betales tilbage til kommunen, og man kan bl.a. finde oplysninger om lånet på borger.dk. dk eller på TastSelv på skat.dk

Indefrysningslån skal senest betales tilbage, når boligen sælges, men man kan altid vælge at indfri hele eller dele af lånet på et tidligere tidpunkt. Når man først har tilbagebetalt et indefrosset beløb, kan man dog ikke fortryde og få pengene igen. Man kan også fravælge lån for et indkomstår uden at tilbagebetale det, man allerede har lånt for tidligere indkomstår.

Sådan til- eller fravælger man indefrysningslån:

Log ind på forskudsopgørelsen for 2024 (skat.dk)
Rul ned til "Eksisterende ejendomme og grunde", og tryk på ejendommen
Tryk på "Vælg eller fravælg indefrysningslån til betaling af stigninger i din boligskat”
Vælg ”ja” eller ”nej” i feltet: "Ønskes indefrysningslån til betaling af skattestigninger?"
Tryk på "Registrer" nederst på siden
Tryk på "Beregn"
Tryk på "Godkend".

Hvordan fastsættes renten på indefrossen boligskat?

Renten på den indefrosne boligskat fastsættes som den effektive rente på alle udestående realkreditlån for de foregående 12 måneder. Da renten steg kraftigt i 2022 og stadig er forholdsvis høj, forventer jeg, at indefrysningsrenten vil fortsætte på det nuværende niveau i de kommende år. Der vil godt nok være boligejere med variabelt forrentede lån, der får fastsat en ny og lavere rente, men samtidig vil de almindelige bolighandler reducere antallet af fastforrentede lån med lave kuponrenter.