Gang i boligprisspiralen

Boligpriserne sætter rekord måned efter måned, og ikke mindst i Københavnsområdet har der været voldsomt tryk på over de seneste år. Udviklingen har været så kraftig, at den sammen med de høje fødevarepriser er blevet et sikkert konversationsemne for en økonom som mig ved ethvert middagsselskab.

Men det er ikke kun herhjemme, at der har været tale om store prisstigninger på boliger. Det har også været tilfældet i mange andre lande, men forskelle i skatte- og finansieringsforhold gør det vanskeligt at sammenligne udviklingen på tværs af landegrænser. Korrigerer man for inflation, har udviklingen i Danmark dog ikke været ekstraordinær. Siden pandemien er de reale priser på enfamiliehuse i Danmark steget med 10%, mens de i euroområdet er steget med 4% og i OECD-området med hele 16%.

Økonomiske modeller forklarer typisk prisudviklingen ud fra finansieringsomkostninger og indkomstudvikling. Men der er også andre faktorer, som i stigende grad har gjort sig gældende. Under pandemien steg husholdningernes opsparing markant i de fleste vestlige lande. Det muliggjorde en større efterspørgsel på boliger. Mange ønskede en større bolig med hjemmekontor, og sommerhuse blev populære, fordi det var svært at rejse. Normalt ville udbuddet stige ved øget efterspørgsel, men nybyggeriet blev begrænset af mangel på materialer og arbejdskraft. Efter Ruslands invasion af Ukraine ramte højere materialepriser, energikrise og stigende renter nybyggeriet yderligere. Der opstod et misforhold mellem udbud og efterspørgsel, som bidrog til at øge priserne.

Urbaniseringen, der accelererede i begyndelsen af årtusindet, har samtidig medført stor spredning i boligprisudviklingen. I hele Danmark er de reale boligpriser på landsplan i dag på niveau med 2006, altså lige før finanskrisen. Men i København er de i samme periode steget med 40% og fordoblet siden 2012, hvor de nåede bunden. I Guldborgsund kommune tegner der sig et helt andet billede – her er den reale pris på et enfamiliehus i dag næsten 25% lavere end i 2006.

Efterspørgslen efter boliger i storbyerne forstærkes af indvandring, at vi lever længere, at flere vælger at bo alene og af muligheden for hjemmearbejde. Dertil kommer, at platforme til korttidsudlejning har medført, at lejligheder i storbyer i højere grad betragtes som investeringsobjekter.

Resultatet er, at priserne i storbyerne er eksploderet. Når priserne stiger, opstår ofte en selvforstærkende proces: Købere slår til af frygt for yderligere prisstigninger, mens sælgere venter med at sætte deres bolig til salg af samme årsag. Det er blandt andet grunden til, at priserne i København er steget med ca. 20% det seneste år og nu har nået niveauer, der gør det ekstremt vanskeligt for unge og folk med almindelige indkomster at komme ind på det københavnske boligmarked.

Problemstillingen er nu nået til Christiansborg, hvor regeringen har stillet forslag om at forbedre førstegangskøberes muligheder gennem en finansieringsmodel med 40-årige afdragsperioder, som giver lavere månedlige ydelser end de nuværende 30-årige lån.

Jeg er bekymret for, at forslaget næppe vil føre til det ønskede resultat. For mens problemet med høje priser kun kan løses ved enten at begrænse efterspørgslen eller øge udbuddet af ejerboliger i København, vil forslaget medvirke til at øge efterspørgslen og ikke udbuddet. Derfor bliver de lavere månedlige ydelser formentlig blot kapitaliseret ind i højere boligpriser.

Det er min egen erfaring fra 1993, da min kone og jeg kiggede på et rækkehus i Københavns Nordvest kvarter. Ved fremvisningen, kort efter Nyrup-regeringens beslutning om at genindføre 30-årige annuitetslån, lå der to salgsopstillinger klar: En med 20-årige mixlån, hvor prisen var 672.000 kroner, og en med 30-årige lån, hvor prisen var 732.000 kroner. Altså en forskel på knap 10%. Førsteårs nettoydelsen på lånene var til gengæld næsten identisk. Denne metode til at fastsætte prisen på en bolig har jeg siden kaldt "ejendomsmæglermodellen", og den har vist sig at holde ret godt lige siden.

Efter min mening vil præcis det samme ske, hvis regeringens forslag vedtages. Boligpriserne vil få et nøk opad, de eksisterende boligejere vil se deres formue vokse, og det bliver ikke lettere for unge at komme ind på boligmarkedet i København, som dermed vil forblive et af de store samtaleemner ved middagsselskaberne.