Boliger er ikke den formuefabrik, som mange går og tror

Inflationen fjerner halvdelen af boligprisernes glans

Har du nogensinde kigget på salgsbilleder fra en ejendomsmægler, så kender du følelsen: Stuen ser enorm ud på skærmen, sofaen står som et lille møbel i hjørnet, og det ser ud som om, at der er plads til både flygel, langbord og en indendørs petanquebane. Men når du møder op til fremvisning, er virkeligheden anderledes. Væggene står tættere på hinanden, og rummet er fint – men slet ikke den balsal, som billederne lovede.

Læs også: Hvornår bør man nedkonvertere realkreditlånet?

Sådan er det også med boligpriserne. Ifølge tal fra Boligsiden er huspriserne på landsplan steget med 48 procent de seneste ti år. Det ser imponerende ud – men i virkeligheden er der også her tale om et vidvinkelbillede, hvor de faktiske realiteter ikke er nær så prangende, som de syner. For når vi tager højde for inflationen på 23 procent i samme tidsperiode, krymper gevinsten. Målt i reale priser, er huspriserne nemlig kun steget med 21 procent det seneste årti.

Det betyder, at den gennemsnitlige årlige stigning i boligpriserne for landet som helhed går fra flotte 4 procent i nominelle termer til mere beskedne 1,9 procent i reale termer. Det er forskellen mellem at se boligen på skærmen med vidvinkel – og at stå i rummet med det blotte øje.
 

De kraftige stigninger i boligpriserne er optisk bedrag

Og ligesom med huset, er det ikke alle rum – eller i dette tilfælde landsdele – der føles lige store, når man først træder ind. I landsdelen København by har boligmarkedet haft et særligt generøst perspektiv. Her er priserne steget med hele 3,8 procent om året i reale tal. Det er en vækst, der føles rummelig, selv uden kameraeffekter.

Læs også: Snart lander ejendomsvurderingen for 2024 – og du kan ikke klage, medmindre du reagerer nu

I landsdelen København omegn har den reale vækst ligget på 3,3 procent om året, og i Nordsjælland på 2,9 procent. Det er områder, hvor man kan sige, at murstenene faktisk har vokset sig store – også uden brug af mæglerens optik.

Længere mod vest bliver det derimod mere problematisk – for her forsvinder magien, når den rette linse sættes på. I både Vest-, Syd - og Nordjylland er de reale priser kun nemlig steget med 0-0,2 procent om året i gennemsnit de seneste ti år. Her ser billederne på boligannoncen stadig flotte ud, da den nominelle prisstigning er på 22-25 procent over alle 10 år, men i virkelighedens lys har gevinsten været tæt på nul – ikke mindst, når man tager højde for den løbende vedligeholdelse. For mange boligejere i disse landsdele har murstenene derfor mest holdt stand mod inflationen – de ikke løbet fra den.

Og det er her, pointen gemmer sig: Når vi kun kigger på de nominelle tal, lader vi os forføre af et vidvinkelbillede. Det er flot, det er bredt, og det ser imponerende ud. Men virkeligheden – de reale tal – fortæller, hvad rummet egentlig måler. Nogle steder i landet er det stadig stort og lyst – andre steder må man indse, at perspektivet gjorde det hele lidt pænere, end det egentlig er.

Læs også: Ny rente på F1-, F3- og F5-lån fra 1. oktober 2025

Så næste gang du hører nogen sige, at boligpriserne er steget voldsomt, så spørg, om det er i nominelle eller reale priser. Forskellen kan nemlig være lige så stor som forskellen mellem balsalen i annoncen og den hyggelige, men mere beskedne stue, du ender med at stå i.