Hvornår bør man nedkonvertere realkreditlånet?

Den lange rente er faldet

September 2025 har været en god måned på rentemarkedet. De lange renter er faldet, hvilket har fået det 30-årige 4%-lån med afdrag til at lukke, og det 30-årige 3,5%-lån har overtaget tronen som det toneangivende lån.

Mange boligejere med fastforrentede 5%-lån er derfor interesserede i at vide, om det er nu, de kan – og bør – nedkonvertere deres lån.

En ofte benyttet tommelfingerregel siger nemlig, at boligejere med fastforrentede lån bør overveje at nedkonvertere, hvis de kan reducere renten med mindst 1,5%-point – hvilket jo netop svarer til den forskel, der i øjeblikket er mellem de mange 5%-lån og det "nykronede" 3,5%-lån.

Læs også artiklen: Få mere ud af din ejerbolig som pensionist – her er de gode råd

Men lad mig være ærlig – der findes desværre ikke en præcis opskrift på, hvornår man bør nedkonvertere et realkreditlån. Det gode tidspunkt for en omlægning afhænger nemlig i høj grad af individuelle forhold som størrelsen på lånet, tidshorisont i boligen, familiens økonomi, renteforventninger og risikovillighed.

Det betyder dog ikke, at man skal droppe alle tanker om at lægge lånet om til en lavere rente. I stedet skal man søge rådgivning, inden man trykker på konverteringsknappen, og inden da kan man med fordel læse med her for at blive en lille smule klogere på nedkonverteringer.
 

Eksempel på nedkonvertering af et lån MED afdrag på 1 mio. kr.

Tager man udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en rente på 5% og en restløbetid på 28 år, der omlægges til et tilsvarende lån med en rente på 3,5%, så falder den månedlige ydelse efter skat fra 4.560 kr. til 4.370 kr., dvs. med ca. 190 kr. om måneden efter skat. Samtidig stiger det månedlige afdrag fra 1.430 kr. til 1.920 kr., dvs. med ca. 490 kr.

Ulempen ved omlægningen er, at hovedstolen øges med ca. 60.000 kr. som følge af omkostninger og kurstab. Men da boligejeren kan spare ca. 106.000 kr. over hele lånets løbetid ved at foretage nedkonverteringen til 3,5%-lånet nu (frem for at beholde det nuværende 5%-lån), kan pengene være givet godt ud.

Dette gælder, når der tages højde for alle omkostninger ved omlægningen, og når det antages, at boligejeren ønsker at kende kursen på det nye 3,5%-lån allerede nu.

Er lånet på 2 mio. kr., er ændringerne selvsagt ca. dobbelt så store.
 

Fordele og ulemper

De væsentligste fordele ved at nedkonvertere er altså, at man får en lavere månedlig betaling på det nye lån og et højere afdrag (hvis man afvikler på gælden). Samtidig opnår man en større beskyttelse af friværdien, da lån med lav rente normalt har en højere kursfølsomhed end lån med høj rente. Det er en fordel, hvis renten stiger igen, da man i det tilfælde har mulighed for at foretage en ny omlægning til en højere rente og dermed skære en bid af restgælden.

Læs også: Snart lander ejendomsvurderingen for 2024 – og du kan ikke klage, medmindre du reagerer nu

Derimod er den største ulempe ved at nedkonvertere, at restgælden stiger, da der er omkostninger og kurstab forbundet med omlægningen. Gælden på det nye realkreditlån bliver derfor større end gælden på det eksisterende lån.

Når man nedkonverterer, starter man derfor ud med et tab i form af en højere restgæld, men i takt med at man betaler en lavere månedlig ydelse og evt. også et højere afdrag, bliver tabet gradvist reduceret, og før eller siden bliver det vendt til en gevinst. Hvor lang tid der går, før man er sikker på at få en gevinst, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på lånet – men i skrivende stund går der ca. 7,5 år, før man er sikker på at være bedre stillet med det nye 3,5%-lån end det eksisterende 5%-lån.