2023_06 Ny EU-lov kan gøre mange boliger usælgelige

Af:

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit

24. maj 2023

minutter

Tags:

Bolig

Bæredygtighed

Boligøkonomens hjørne

Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit

Boligøkonomens hjørne

Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom for Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.

Ny EU-lov kan gøre nogle boliger usælgelige, mens andre risikerer en kæmperegning

Ejer du et ældre hus med dårligt energimærke, bliver du højst sandsynligt berørt af et nyt EU-direktiv.

Det lyder kedeligt, men eftersom de nye regler kan gøre det umuligt for nogle boligejere at sælge deres boliger og betyde kæmperegninger for andre, er der god grund til at interessere sig for området.

Læs også: Ny boligprisprognose for 2023 og 2024

Ambitiøse mål om CO2-reduktion er ikke gratis – nu kommer regningen

I 2015 skrev 196 lande under på FN’s store klimaaftale i Paris. Den indeholdt et mål om at undgå, at klodens temperatur stiger mere end 2 grader. Det resulterede i en efterfølgende EU-beslutning om at sænke udledningen af drivhusgasser med 55 pct. i 2030. I Danmark er målet endnu mere ambitiøst med en CO2-reduktion på 70 pct. i samme tidsrum.

Den slags resultater kommer ikke af sig selv. Og da bygninger ifølge EU-kommissionen står for 36 pct. af de energirelaterede drivhusgasser, er de en vigtig del af løsningen til at reducere udledningen af drivhusgasser. Boligejerne bør derfor tage det nye direktiv meget alvorligt.

Faktaboks: Energiklasser er ikke det samme som energimærker

Energiklasserne stemmer ikke helt overens med de nuværende danske energimærker, men der er en stor sammenhæng.

På nuværende tidspunkt forventer vi, at de nye EU-regler vil fordele bygningsmassen nogenlunde jævnt ud på de syv energiklasser fra A til G med ca. 15 pct. af bygningsmassen i hver kategori fordelt efter bygningernes energimæssige ydeevne, og hvor G er den mindst energivenlige.

Sådan fordeler de danske enfamiliehuse sig på de nuværende energimærker:

	Energiomærke	Andel, ca.
	A2020, A2015, A2010	6%
	B	6%
	C	29%
	D	28%
	E	13%
	F	14%
	G	4%

Op mod 45 pct. af bygningsmassen skal energirenoveres

Det nye direktiv opdeler bygningsmassen i syv energiklasser fra A til G, hvor sidstnævnte er mindst energivenligt. Direktivet foreskriver, at ca. 15 pct. af boligmassen skal placeres i kategorien G.

Hvor mange procent, der skal placeres i de øvrige energiklasser, ligger endnu ikke helt fast. Europakommissionen og Klimarådet har dog tidligere talt om en proportional fordeling i alle syv energiklasser, dvs. knap 15 pct. af boligmassen i hver.

Konkret lægger det nye direktiv op til, at alle beboelsesejendomme som minimum skal energirenoveres til energiklasse E i 2030 og til energiklasse D i 2033. Desuden skal alle bygninger være klimaneutrale senest fra 2050.

Læs også: Sådan påvirker boligskattereformen husejerne

De nye regler betyder altså, at hvis hver energiklasse skal indeholde ca. 15 pct. af boligmassen, så vil de ca. 30 procent mindst energivenlige boliger i kategori G og F skulle opgraderes massivt inden 2030, mens de ca. 15 pct. i energiklasse E følger efter senest i 2033. Det indebærer, at der venter et stort arbejde for op mod 45 pct. af alle boligejere, og regningen forventes også at blive stor.

Samtidig lægger direktivet op til, at alle boliger skal være opgraderet i 2050, så de ikke længere udleder drivhusgasser.

Reglerne gælder i alle lande enkeltvist

Fordelingen af boliger i de enkelte energiklasser foregår enkeltvist i alle lande. Danmark kan derfor ikke komme uden om de nye krav ved at hævde, at vi har mere energivenlige boliger end nogle af vores nabolande.

Læs også: Nu rammer gammel skattehammer boligejerne

Forventet fordeling af energimærker for fritliggende enfamiliehuse efter implementering af den nye energimærkeskala

Her bliver regningen størst

Der er stor geografisk forskel på, hvor boligerne med de dårligste energimærker ligger. Det er dog særligt i landdistrikterne, at renoveringer ikke automatisk får salgsprisen til at stige.

Samtidig kan friværdien være så lav i de billigste områder af landet, at det kan blive svært at optage nye lån til isolering, ændringer i varmekilden eller nyt tag, vinduer og døre.

Det gælder bl.a. for kommuner som Lolland, Vordingborg, Odsherred, Guldborgsund og Tønder, hvor priserne er lave, og der samtidig er mange boliger med dårligt energimærke.

Læs også: Førstegangskøberne overrasker

De mere velstående kommuner går dog ikke fri. Særligt i Gentofte, Frederiksberg, København, Lyngby-Taarbæk, Gladsaxe, Rødovre og Hvidovre er der mange ældre huse, som er svære eller dyre at energirenovere og derfor forventes at få problemer med at leve op til de nye energistandarder.

Således vurderer Institut for Byggeri, By og Miljø fra Aalborg Universitet (også kaldet Build), at ca. 34 pct. af de fritliggende enfamiliehuse (svarende til 421.200 huse) vil få energimærke F eller G efter den forventede energiskala. Den højeste andel på 75,7 pct. findes i Gentofte Kommune, og den laveste andel på 20,0 pct. i Billund. Gennemsnittet for kommunerne er 36,5 pct., hvilket skyldes, at fritliggende enfamiliehuse har et større energiforbrug pr. kvadratmeter end rækkehuse og etageboliger som følge af en større overflade.

Andelen hænger både sammen med husenes alder, hvor meget husene er blevet renoveret eller forbedret i de seneste år, og om den oprindelige varmekilde er blevet skiftet.

Build forventer samtidig, at hvis husene som helhed skal opfylde de nye krav til minimum energimærke F i 2030 og energimærke E i 2033, vil det ud over et eventuelt skift af varmeforsyning kræve en betydelig renoveringsindsats, der samlet set kan opgøres til 284.000 kr. pr. bolig. Hvis Build får ret i sine beregninger, er der altså lagt op til en massiv ekstraregning til de berørte boligejere.

Nogle bolig kan kun ”renoveres” med en bulldozer

Hvis boligerne ikke lever op til energikravene i 2033, vil de blive ulovlige ifølge den kommende EU-lov. Det betyder i praksis, at nedrivning er den eneste løsning. Står man med en nedslidt og utæt bolig i et område med lave huspriser, kan det nemlig ofte ikke betale sig at energirenovere den efter de nye standarder, og i det tilfælde vil den formentlig blive meget svær at sælge. Her kan bulldozeren være den eneste løsning.

Build vurderer således, at renoveringsomkostningerne vil udgøre mere end 50 pct. af husets markedsværdi for 12 pct. af de G- og F-mærkede huse. Det er så stor en andel, at det i mange tilfælde bedre kan betale sig at rive huset ned.

Læs også: Fem lyspunkter, der trækker boligpriserne op

Faktaboks: Gode råd til boligejerne

På sparenergi.dk, dingeo.dk kan boligejerne tjekke, om de har et aktivt energimærke, og få forslag til hvad de kan gøre for at energioptimere deres bolig, herunder hvilke forbedringer, der er rentable, når den årlige energibesparelse sættes i forhold til investeringens størrelse.

Boligejerne skal dog være opmærksom på, at de nuværende energimærker i Danmark ikke er de samme som de kommende energiklasser fra EU.

På Nordea.dk kan boligejere læse om lån til renovering af boligen, regne på hvad det koster og booke et møde med en rådgiver. Vi har særlige lån til energiforbedringer, herunder også lån uden pant i boligen.

Vi har ikke svar på alt endnu

Det er endnu ikke besluttet, om der kommer tilskudsordninger til boligejere, der tvinges til at energirenovere deres bolig. Men én ting er sikkert – boligernes energiklasse kommer fremadrettet til at fylde en hel del mere end i dag. I værste fald bliver nogle boliger usælgelige, da det ikke kan svare sig økonomisk at hæve energiklassen til den fastsatte standard.

Læs også: Bør man undgå F5-lånet i en højrentetid?

Samtidig har politikerne foreløbig været tavse om konsekvenserne for de boliger, der ikke ender med at leve op til de nye standarder. EU har dog talt om mulige undtagelser fra de nye regler, hvilket kan blive relevant for nogle danskere.

Mulige undtagelser fra de kommende EU-regler

EU forhandler i øjeblikket om mulige undtagelser, og de har bl.a. nævnt følgende:

bygninger, der er beskyttet på grund af deres særlige arkitektoniske eller historiske værdi
tekniske bygninger
bygninger, der bruges midlertidigt fx fritidshuse
kirker og religiøse steder
offentlige sociale boliger, hvor renoveringer vil føre til huslejestigninger, der ikke kan kompenseres med besparelser på energiregningerne.

Samtidig ønsker parlamentet at give EU-landene mulighed for at undtage et begrænset antal bygninger i tilfælde af økonomiske og tekniske problemer ved renoveringen og mangel på kvalificeret arbejdskraft.

Det skal understreges, at hverken EU-reglerne eller eventuelle undtagelser er endeligt besluttet endnu.

Hvornår bliver forslaget vedtaget?

Europaparlamentet og Ministerrådet forhandler lige nu om de sidste detaljer, men det forventes, at loven forhandles på plads i juni under det nuværende svenske EU-formandskab.