Mange har opnået en stor gevinst på deres ejerlejlighed

Det har været en god investering at være boligejer det seneste årti. Priserne er steget de fleste steder i landet, herunder ikke mindst på ejerlejlighedsmarkedet i de store byer.

De seneste ti år er ejerlejlighedspriserne fx steget med i gennemsnit 6,2 pct. om året. Og det er pænt, når man tager i betragtning, at gevinsten er skattefri, hvis man selv har boet i boligen. I København, der er landets største ejerlejlighedskommune, har ejerne endda opnået en gennemsnitlig årlig prisstigning på 7,6 pct.

Læs også: Attraktivt vindue for familiehandler lukker snart

Til sammenligning er priserne på parcel- og rækkehuse steget med i gennemsnit 4,7 pct. om året i samme tidsperiode.

I mange år har renten desuden været så lav, at boligejerne har siddet for en meget lav ”husleje”. Da renten var lavest, kunne boligejerne optage et 30-årigt lån med en fast rente til en kuponrente på bare 0,5 pct., uanset om lånet var med eller uden afdrag. Det betød, at man kunne låne 1 mio. kr. for en månedlig betaling efter skat på bare 3.370 kr., hvis lånet var med afdrag, og for 870 kr., hvis lånet var uden afdrag. I dag ligger den toneangivende 30-årige rente på 4 pct.
 

Så meget koster det at låne 1 mio. kr., hvis lånet finansieres med et 30-årigt fastforrentet lån hhv. med og uden afdrag

Kilde: Kilde: Nordea Kredit
Anm.: Det antages, at realkreditlånet optages til kurs 98. Bidragssatsen er sat til hhv. 0,675 med afdrag og 1 pct. uden afdrag og løbetiden til 30 år. Der er taget højde for alle omkostninger ved lånets optagelse
 

Prognose for ejerlejlighedsmarkedet i 2024: Boligudbud, skattereform og renteudvikling sætter dagsordenen

I 2024 forventer jeg, at ejerlejlighedsmarkedet kommer under pres. Det skyldes bl.a. den fortsat høje rente, den kommende boligskattereform og det i øjeblikket høje boligudbud. Konkret forventer jeg et prisfald på 2,5-3 pct. på ejerlejlighedsmarkedet i 2024.

Læs også: Her rammer det nye millionærknæk på ejendomsværdiskat

Ved årets indgang var der ifølge Finans Danmarks boligudbudsstatistik 7.313 ejerlejligheder til salg på landsplan. Det er mange. Rigtigt mange faktisk. Tager vi de historiske briller på, har udbuddet kun været tilsvarende højt i kortere perioder de seneste ti år, og i samme perioder har der været pres på ejerlejlighedsmarkedet.
 

Kilde: Finans Danmark og Nordea Kredit

I de store byer er tendensen den samme. Der er meget til salg. Det gælder ikke mindst i Odense, Aarhus og Aalborg. I både Odense og Aarhus skal vi 1-12 år tilbage for at finde et tidspunkt, hvor der var mere til salg end nu. I Aalborg skal vi 14 år tilbage, bortset fra en periode i 2018 og 2019, hvor udbuddet var højere end nu.

I København har udbuddet flere gange været højere end i dag, men der er stadig ingen tvivl om, at der er meget til salg for tiden.
 

Kilde: Finans Danmark og Nordea Kredit
 

Køberne har det stadig svært

Det høje udbud giver køberne bedre forhandlingsvilkår i den kommende tid. For det er nu engang nemmere at forhandle et afslag hjem, hvis der er mange sælgere og få købere. Før eller siden bliver sælgerne møre, og så sætter de prisen på deres bolig ned. Enten i form af en lavere udbudspris eller ved at takke ja til et ”frisk bud” fra en køber.

Det kan lyde som sød musik i købernes ører, men man kan desværre ikke konkludere, at 2024 bliver et år, hvor køberne får det væsentligt nemmere. Der er nemlig en årsag til, at udbuddet af ejerlejligheder er steget kraftigt den seneste tid, og det er boligskattereformen.

Læs også: Ny rente på F1-, F3- og F5-lån fra 1. januar 2024

Boligskattereformen trådte i kraft ved årets indgang, og formålet er at sikre bedre overensstemmelse mellem boligpriser og boligskatter. Staten og kommunerne skal ikke tjene på reformen, og det betyder, at hvis nogle boligejere slipper billigere, skal andre boligejere betale mere. Og det er her, at ejerlejlighederne står svagt. Ejerlejligheder er nemlig den boligtype, der får den største ekstraregning. Den rammer dog kun de familier, der har købt bolig efter årsskiftet, da eksisterende boligejere går fri som følge af skatterabatten.

Det er formentlig også årsagen til, at det i øjeblikket vrimler med sælgere på ejerlejlighedsmarkedet. For nåede ejerlejligheden ikke  at blive solgt inden årsskiftet, skal fremtidige købere betale højere boligskatter, og det bør alt andet lige få ejerlejlighedspriserne til at falde. Så der har længe været kø ved udgangen, og det har presset udbuddet op.
 

Den høje rente gør ondt

Situationen forværres af den høje rente. For når renten er høj, har køberne sværere ved at få råd til drømmeboligen. Og det bliver selvfølgelig ikke nemmere af, at ejerlejlighedspriserne er steget mere end lønudviklingen det seneste årti.

Der er altså mange snubletråde på ejerlejlighedsmarkedet, og min forventning er, at de bliver bundet endnu strammere op i det nye år. Jeg bliver derfor ikke overrasket, hvis 2024 bliver året, hvor sælgerne må acceptere en lavere pris på deres lejlighed, end de oprindeligt havde håbet på.

Hvor meget ejerlejlighedspriserne risikerer at falde, afhænger af hvor i landet man bor. Mit bud er, at priserne kommer under større pres i de dyre områder. Både fordi den høje rente slår hårdere igennem på købernes økonomi, hvis der er tale om en ejerlejlighed til 3 eller 4 mio. kr., end hvis der er tale om en ejerlejlighed til 1 eller 1½ mio. kr., men også fordi boligskattereformen isoleret set burde presse priserne ned med 5-10 pct.

Når jeg skriver ”burde”, er det ikke en fejl. Som vi har været vidne til tidligere, afhænger ejerlejlighedspriserne nemlig ikke kun af økonomi, men også af psykologi, og samtidig er der mange af de økonomiske faktorer, der kan trække i hver sin retning.

Læs også: Ugifte boligejere risikerer at miste halvdelen af deres skatterabat

Den nuværende høje rente, boligskattereformen og udsigten til lavere beskæftigelse i 2024 trækker isoleret set prisrene ned, mens de rentefald, som markedet forventer finder sted i løbet af 2024, trækker priserne op. Det samme gør højere lønstigninger end normalt, der bl.a. blev forhandlet på plads ved overenskomstforhandlingerne i foråret 2023. Dertil kommer den demografiske udvikling, hvor antallet af 30-39-årige, der er det typiske førstegangskøbersegment, stiger i de kommende år.

Stemningen blandt køberne er svær at ”putte ind” i en prognose, da humøret hurtigt kan vende. Min forventning er dog, at første halvår af 2024 bliver hårdere end andet halvår.

I 2025 forventer jeg igen stigende priser på ejerlejligheder.