2023_11 96 pct. af boligejerne får ny rente 1. januar – mange ved det bare ikke
Jeg hedder Lise Nytoft Bergmann og er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea Kredit. Mit fokusområde er bolig- og rentemarkedet, og gennem statistik og analyser deler jeg ud af min viden om emner, der har betydning for danske boligejere og potentielle boligkøbere.
Forstå grundskylden
Grundskyld, der også kaldes ejendomsskat, er en skat, man betaler af grundens værdi. I øjeblikket udgør grundskylden mellem 16 og 34 promille afhængigt af den enkelte kommune, hvilket betyder, at boligejerne betaler mellem 1,6 pct. og 3,4 pct. af deres grundvurdering i skat. I 2024 falder grundskyldsskattesatsen til mellem 0,31 pct. og 1,7 pct.
Grundskylden beregnes i 2013-2020 på baggrund af den offentlige grundvurdering fra 2011 og fra 2021 til 2023 på baggrund af vurderingen fra 2020. I 2024 træder boligskattereformen i kraft, og grundskylden betales på baggrund af vurderingen fra 2022.
Til og med 2023 kan regningen til grundskyld højst stige med op til 7 pct. om året som følge af skatteloftet, og eftersom grundvurderingerne steg kraftigt i 2011-vurderingerne og forventes at stige yderligere i 2020-vurderingerne (der endnu ikke er færdigudsendt), er der stadig mange boligejere, der ikke beskattes af den fulde værdi af deres grund. I stedet stiger grundskylden gradvist fra år til år, og siden 2018 er eventuelle stigninger blevet indefrosset, med mindre boligejeren aktivt har frameldt sig ordningen.
Indefrysningen skyldes det politiske forlig ”Tryghed om boligbeskatningen” fra 2017, hvor et bredt politisk flertal i Folketinget besluttede, at det ikke længere skulle være muligt at blive beskattet ud af sin bolig. I stedet skulle fremtidige stigninger i boligskatterne indefryses og først betales den dag, hvor boligen skulle sælges. Siden 2018 har boligejerne derfor automatisk fået indefrosset eventuelle stigninger i deres boligskatter og derigennem oparbejdet en gæld hos kommunen.
Renten for 2024 er nu fastsat
I årene 2018 til 2023 har renten været fastsat til 0 pct., men fra 1. januar 2024 begynder der at løbe renter på. Renten for 2024 er netop blevet fastsat til 3,57 pct.
Overordnet set må en rente på 3,57 pct. betegnes som lav i det nuværende marked, og har man brug for at låne penge, er det derfor ikke nogen dårlig ide at fortsætte med at indefryse fremtidige stigninger i boligskatterne. Til sammenligning kan man i dag optage et F3- eller F5-lån til en rente på ca. 3,5 pct., mens renten på et Kort Rente lån, som får ny rente hver sjette måned, ligger på ca. 4,2 pct. Dertil kommer bidragssats og gebyrer på realkreditlån, som man ikke betaler på indefrysningslån hos Skattestyrelsen.
Læs også: Nye boligkøbere risikerer at skulle betale sælgers restskat
Sammenligner man renten med de foregående år for pensionisternes indefrysningslån, som opgøres på samme måde, er der dog tale om et tydeligt rentehop. For hvor indefrysningsrenten er fastsat til 3,57 pct. for 2024, så har pensionister, der har indefrosset deres grundskyld, kun betalt en rente på 1,53 pct. i 2023 og 0,48 pct. i 2022. Faktisk er der tale om den højeste rente på et indefrysningslån nogensinde.
Vi forventer højere renter på indefrysningslån i de kommende år
Renten på indefrysningslån fastsættes én gang årligt som den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer for de foregående tolv måneder. Da realkreditrenterne er steget kraftigt de seneste år, tyder meget på, at indefrysningsrenten stiger yderligere i de kommende år, i takt med at stadig flere boligejere får fastsat en ny og højere rente på deres rentetilpasningslån, og da fortsatte konverteringer og almindelige bolighandler stadig reducerer antallet af 30-årige lån med lave kuponrenter.
Forstå ejendomsværdiskatten
Boligejerne betaler i dag 0,92 pct. i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ligger under 3.040.000 kr. og 3 pct. af den del af værdien, der ligger over.
Fra 2024 falder ejendomsværdiskattesatsen til 0,51 pct. for den del af ejendomsvurderingen, der ligger under 11,5 mio. kr. (før forsigtighedsprincip), og 1,4 pct. af den del, der ligger over.
Som følge af skattestoppet, der blev indført i 2001 og gælder til og med 2023, beregnes ejendomsværdiskatten dog fortsat af den laveste værdi af:
1) Ejendomsværdien for 1. januar 2001 + 5 pct.
2) Ejendomsværdien for 1. januar 2002
3) Den seneste ejendomsværdi (p.t. 1. oktober 2011)
Fra 2024 ophører skattestoppet, og boligejeren beskattes af den til enhver tid gældende ejendomsvurdering. I 2024 er det ejendomsvurderingen for 2022.
Indefrysningslånet kan være større end forventer pga. de forsinkede ejendomsvurderinger fra 2020
Ejendomsværdiskatten har været underlagt et skattestop siden 2003, og derfor er det primært stigninger i grundskylden, der er blevet indefrosset. I modsætning til ejendomsværdiskatten er grundskylden nemlig kun underlagt et skatteloft (og ikke noget skattestop).
Skatteloftet betyder nemlig , at grundskylden kan stiger med op til 7 pct. om året til og med 2024, men politikerne har i mange år vedtaget en lavere reguleringssats. I 2021 må grundskylden fx kun stige med 6,4 pct., og i 2022-2024 med 2,8 pct. om året.
Eftersom grundvurderingerne steg kraftigt i 2011 og i årene inden, har mange boligejere derfor gradvist fået indfaset de højere grundvurderinger i deres grundskyld fra 2013 til 2020, hvor det er 2011-vurderingen, de beskattes af. I 2018 til 2020 er eventuelle stigninger dog blevet indefrosset, og de berørte boligejere har fået besked herom.
Læs også: Attraktivt vindue for familiehandler lukker snart
I 2021 til 2023 skal boligejerne beskattes af den offentlige ejendomsvurdering fra 2020, men da vurderingerne er forsinkede, har mange boligejere endnu ikke modtaget den. I stedet betaler de en foreløbig grundskyld på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering fra 2011, og den er i mange tilfælde for lav. Når 2020-vurderingen er klar, vil der derfor ske en efterregulering, og Skatteministeriet forventer at ca. 1,1 mio. boligejere vil modtage en ekstraregning for grundskyld, mens ca. 120.000 boligejere vil modtage en ekstraregning for ejendomsværdiskat.
For perioden 2021 til 2024 kan der blive tale om en samlet stigning i grundskylden på 15,6 pct. i forhold til det beløb, man betalte i 2020. Boligejerne kan derfor selv estimere, hvor stort et beløb, som restskatten for grundskyld i værste fald løber op i.
Boligejerne kan framelde sig forskudsopgørelse for 2024
Boligejerne behøver som nævnt ikke at spare op til en eventuel stigning eller efterregulering af boligskatterne, da alle stigninger siden 2018 indefryses hos Skattestyrelsen med mindre man aktivt har frameldt sig ordningen på borger.dk. Alle boligejere er dermed som udgangspunkt en del af indefrysningsordninger, og mange har også allerede oparbejdet noget gæld, mens endnu flere har udsigt til det, i takt med at 2020-vurderingerne sendes ud.
Vælger man at være en del af indefrysningen, skal det indefrosne beløb betales tilbage, senest når boligen skal sælges. Overtager en ægtefælle ejendommen fra den anden ægtefælle, kan vedkommende dog også overtage det indefrosne beløb.
Læs også: Forventninger til F1-, F3- og F5-renten
Vælger man at framelde sig indefrysningsordningen, skal også huske på, at frameldelsen kun gælder for den enkelte boligejers andel af grundskylden. Hvis der er to eller flere ejere af ejendommen, skal eventuelle medejere selv framelde sig, hvis de ønsker det.
Her kan du finde information om de indefrosne boligskatter
Borger.dk
På Borger.dk kan du se din foreløbigt indefrosne boligskat samt fra- og tilmelde dig indefrysningsordningen. Hvis du framelder dig inden årsskiftet til 2024, vil du blive opkrævet det samlede indefrosne beløb til og med den senest forfaldne rate. Du kan ikke fortryde og få beløbet tilbage. Når du framelder dig ordningen, skal du løbende betale grundskyldsstigninger. Tilmelder du dig igen, vil indefrysningen af stigninger i din grundskyld gælde fra næste ikke-forfaldne rate.
Forskudsopgørelsen på skat.dk
På forskudsopgørelsen for 2024, kan du se, hvor meget du forventes at indefryse i boligskatter i det kommende år. Du kan også til- og framelde dig ordningen, og eventuelle opdateringer overføres til forskudsopgørelsen, som afgør din månedlige skat. Opdateringer kan ske hele indkomståret, da indefrysningslånet først stiftes endeligt, når indkomståret er slut 31. december. Indefrosset boligskat for 2024 stiftes således først 1. januar 2025.
Kommende internetside: TastSelv/Boligskattelån
Når indefrysningslånet er stiftet, er det muligt løbende at følge lån, rentetilskrivning, eventuelle indbetalinger osv. På TastSelv/Boligskattelån. Siden er stadig under udvikling, men forventes at blive klar i løbet af 2024. Man skal først betale lånet tilbage, når man sælger sin bolig, men man kan vælge at indfri lånet helt eller delvist på et tidligere tidspunkt. Via TastSelv/Boligskattelån kan man indbetale et valgfrit beløb, hvis og når det passer. Når lånet er indfriet, modtager man automatisk en kvittering, som fx kan anvendes til dokumentation ved en bolighandel.
Yderligere links, der er gode at kende:
Historiske reguleringsprocenter for grundskylden for 2003 til 2024
Historiske lånerenter for indefrosset boligskat
Her kan du finde mere viden om indefrysningslån
Nordeas gode råd ved boligkøb, så du ikke risikerer at skulle betale sælgerens restskat
Relaterede artikler
Nyt på opsparingsfronten! Bind din opsparing i tre måneder, og få op til 3 pct. i rente
- Læs mere
-
2min
Få styr på konfirmationsbudgettet: En guide til familie og gæster
by: Ida Marie Moesby
- Læs mere
-
2min